수원지방법원 2025타경43158. 평택시 고덕면 궁리 소재 물건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 소재지는 1층 103호로 표기됩니다. 감정평가 요항에는 철근콘크리트구조 3층 건물의 근린생활시설 이용상태가 기재돼 있습니다. 토지 현황 또한 상업용 건부지로 조사됐습니다. 따라서 아파트나 단순 나대지로 판단할 수 없으며, 매각 대상 범위와 해당 호실의 실제 이용관계부터 확인해야 하는 물건입니다.

소유자는 주식회사제이엠개발이고, 현재 말소기준권리는 2023년 7월 5일 설정된 순천농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권입니다. 뒤에 설정된 이명숙·김진숙의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 근저당권이 소멸한다고 해서 선순위 임차관계까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 정리되지만 임차관계는 별개

과거 신탁등기와 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 매각 소멸의 기준은 2023.07.05 순천농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 이명숙·김진숙 근저당권은 후순위로서 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

반면 2019년부터 2022년까지 전입한 임차 신고가 존재합니다. 특히 당시 신탁등기가 설정돼 있던 기간과 겹치는 전입 이력이 있어, 신탁원부상 임대 권한과 임대차의 효력을 함께 검토해야 합니다. 전입일이 근저당권보다 빠르다는 사실만으로 모든 임차인의 법률상 대항력이 확정되지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간

현황조사상 임차·점유 신고는 8건이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 5건은 2023.07.05 말소기준권리보다 전입일이 앞서고, 나머지 3건은 그 이후입니다. 점유 부분은 모두 특정되지 않았으므로 해당 물건과의 연결 여부도 확인해야 합니다.

선전입은 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 뜻입니다. 실제 대항력은 해당 물건의 점유, 임대차의 적법성, 주거용·상가용에 따른 대항요건, 신탁관계 등을 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않는다고 우선변제권 부존재가 확정되는 것은 아닙니다.

③ 취득가격 분석 — 최저가가 실제 취득원가는 아니다

이번 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가 899,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 대신 우선 확인해야 할 지표는 낙찰가에 임차인 인수액을 더한 실질취득금액입니다.

실질취득(잠정)은 각 회차의 매각가에 인수 가정액 70,000,000원을 단순 합산한 금액입니다. 보증금 미상 임차인 2건, 취득세, 명도·관리비 등은 포함되지 않았으며 인수액 자체도 법률상 확정된 금액이 아닙니다. 실제 낙찰가와 배당결과에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 899,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 순천농업협동조합 근저당권에 매각대금의 대부분이 배당되고, 후순위 근저당권에는 배당이 없는 구조입니다. 아래의 임차인 인수액은 매각대금에서 배당되는 돈이 아니라 매수인에게 별도로 부담될 수 있는 금액입니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 이정숙 및 (주)제이엠디앤씨·이순자의 보증금은 확인되지 않아 배당과 인수 가정에 포함되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 배당요구 및 우선순위 변동은 미반영이며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕면 방축리 소재 효덕초등학교 북서측 인근. 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물이며, 기본적인 위생·급배수 설비 및 엘리베이터 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정상 복수의 근린생활시설이 확인됩니다. 던킨, 부동산중개업소, 투다리, 중화요리점, BBQ, 한의원, 노래연습장 등이 기재되어 있으나, 개별 점포와 103호의 대응관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 북측 폭 8m, 서측 폭 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지 현황. 72-33과 72-45의 2필지가 일단의 평지로 상업용 건부지 상태입니다. 토지 관련 면적은 734.0㎡, 공시지가 단가는 985,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역이며, 관련 구역에 주거개발진흥지구·지구단위계획구역·상대보호구역·가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역 이력이 포함됩니다. 입찰 시점에 적용되는 규제 범위와 지정 효력을 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 토지 관련 권리가 함께 문제 되는 물건으로, 임차관계·실제 수익·매각 범위 확인이 선행돼야 합니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 적정 시세나 환금성 수준을 정량 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차인 실사. 이미지·이정숙·(주)제이엠디앤씨 및 이순자·이희상·허중강의 실제 점유 호실과 임대차계약 당사자를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 해소. 이정숙과 (주)제이엠디앤씨·이순자의 보증금, 차임, 계약일, 확정일자와 실제 대항력을 확인하기 전에는 입찰금액을 확정하기 어렵습니다.
• 상가 대항요건 확인. 감정상 근린생활시설이므로 주택 전입일 정보만으로 결론 내리지 말고 사업자등록, 인도·점유, 상가건물 임대차 적용 여부와 해당 호실 일치 여부를 검토해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 2019년 및 2020년 신탁 이력과 2022년 신탁 말소 이력을 확인하고, 해당 시기 임대차계약 체결 권한 및 효력에 문제가 없는지 검토해야 합니다.
• 허중강 배당요구 확인. 2026.01.22 배당요구의 내용, 우선변제 요건, 예상 배당과 잔여 보증금 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 김진숙 관계 확인. 임차인과 근저당권자의 동일인 여부, 실제 임차·채권 관계 및 점유를 조사해야 합니다.
• 매각 범위 대조. 사건상 대지, 등기상 집합건물, 1층 103호 및 감정상 근린생활시설의 관계를 확인하고 전유부분·공용부분·대지권 범위를 검증해야 합니다.
• 명도 및 임대수익 확인. 현재 영업·점유관계, 월차임 수납 여부, 임대료 연체 및 명도 난이도를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용관리비 체납 여부, 세금 및 기타 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 임대차 관련 자료를 종합적으로 검토해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확정할 것은 인수액”

이 물건은 채권자 근저당권이 정리된다는 사실만으로 안전하다고 평가할 수 없는 경매입니다. 말소기준권리는 비교적 명확하지만, 현황조사상 선전입 임차 신고가 5건이며 보증금이 확인되지 않은 신고도 2건 존재합니다.

현재 배당 가정에 따른 실질취득액은 신건 기준 969,000,000원에 미상 인수분을 더한 수준입니다. 하지만 실제 대항력, 배당 순위와 보증금 규모가 아직 확정되지 않았으므로 이 금액 자체도 잠정치에 불과합니다. 더구나 근린생활시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 타당합니다. 선순위 점유자의 권리와 미상 보증금, 신탁 이력, 매각 대상 범위 및 용도 관계를 해소한 뒤 실질취득원가와 시세를 다시 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 얼마를 추가로 부담하는지 정확히 아는 것입니다.