수원지방법원 2025타경43158. 경기도 평택시 고덕면 궁리 72-33의 3층 301호를 대상으로 한 경매입니다. 사건 분류에는 ‘대지’가 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가 이용상태에는 근린생활시설이 기재되어 있습니다. 따라서 본건은 근린생활시설로 이용되는 집합건물의 301호라는 점을 중심으로 살펴보되, 목적물 표시와 감정평가 대상의 일치 여부부터 확인해야 합니다.

말소기준권리는 2023년 7월 5일 설정된 순천농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 4,200,000,000원입니다. 그 이후 설정된 이명숙의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 대항력 문제는 별개입니다. 현재 확인된 보증금만 7,000만원이며, 보증금이 확인되지 않은 임차관계도 있어 등기상 말소 여부만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 인수는 별개

등기상 말소기준권리는 순천농업협동조합의 2023년 7월 5일 근저당권입니다. 그 이전에 설정되었던 안양중부새마을금고의 근저당권 3,600,000,000원과 김정석의 근저당권 360,000,000원은 각각 해지·말소된 것으로 표시되어 있습니다. 국 명의 압류와 신탁등기도 이미 말소된 것으로 나타납니다.

반면 2024년 2월 7일 설정된 이명숙의 근저당권은 채권최고액 450,000,000원으로, 경매 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 임차인의 대항력은 등기상 후순위 근저당권의 소멸과 동일하게 처리되지 않으므로, 임차인별 전입일·보증금·점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인 인수 7천만원, 미상 보증금 2건

아래 표는 현황조사 등에 기재된 임차관계를 기준으로 정리한 것입니다. 대항력은 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 반영하되, 보증금이 미상인 경우에는 대항력이 확정된 것으로 단정하지 않았습니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당 관련 자료로 확인되는 범위에서 구분했습니다.

현황조사상 임차관계는 8건으로, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 관계는 없습니다. 다만 점유 부분이 모두 미상이고 보증금·확정일자·실제 점유 상황을 확인할 필요가 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서, 임대차계약서 및 전입·확정일자 관련 자료를 대조해야 합니다. 임차인의 대항력이 인정되는 경우에는 경매 배당을 받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.

③ 시세·실질취득 비교 — 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지

본건은 비교 가능한 실거래 기준을 확인할 수 없어 감정가 560,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 특히 본건은 낙찰대금 외에 임차인 보증금 인수 부담이 발생하므로, 최저가가 아니라 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.

실질취득액은 각 시나리오의 낙찰가에 확인된 인수액 70,000,000원만 더한 금액입니다. ‘+’는 보증금 미상 2건의 추가 인수 가능성을 뜻하며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 채권자 배당 및 미배당액은 등록된 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)

집행비용 추정 8,000,000원을 제외한 552,000,000원이 순천농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 확인된 임차인 보증금 70,000,000원은 경매대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 보증금 미상 임차관계 2건과 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물·토지 메모

• 이용상태. 감정평가에는 기호(1)부터 기호(8)까지 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 3층 301호가 각 기호 중 어디에 대응하는지, 현재 실제 사용 업종과 점유자를 원본 감정평가서 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 입지. 감정평가 위치 설명에는 효덕초등학교 북서측 인근으로 기재되어 있으며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역으로 설명되어 있습니다. 주소의 궁리 표시와 위치 설명의 방축리 표기가 달라 목적물 동일성을 확인해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물로 기재되어 있으며, 외벽은 치장벽돌 마감 등입니다. 기본적인 위생·급배수 설비와 엘리베이터 설비가 구비된 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지·도로. 토지자료상 면적은 734.0㎡이며, 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 평지·사다리형 토지로, 북측 약 8m 및 서측 약 6m 내외 포장도로와 접하는 것으로 설명되어 있습니다. 해당 면적이 본건 301호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하는 것은 아니므로 구분해서 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등의 기재가 있습니다. 일부 지정기간은 2026.06.20 및 2026.08.25까지로 표시되어 있으므로 매각기일 기준 현행 규제와 적용 대상을 다시 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이것만으로 목적물 표시·현황·임차인의 점유 범위까지 모두 일치한다고 볼 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 보증금 확정. 이미지·이희상·허중강의 확인 인수액 70,000,000원 외에 이정숙 및 (주)제이엠디앤씨·이순자의 보증금과 실제 임대차 관계를 확인하세요.
• 대항력과 실제 점유 확인. 전입일만으로 모든 권리관계를 확정하지 말고 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 확정일자 및 배당요구 관련 자료를 대조하세요.
• 301호와 임차관계의 연결 확인. 점유 부분이 모두 미상으로 기재되어 있습니다. 각 임차인이 실제로 본건 301호를 점유하는지, 다른 호실과 관련된 관계인지 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 응찰가 산정. 현재 최저가 560,000,000원에 확인 인수 70,000,000원을 더하면 630,000,000원이며, 미상 보증금은 별도입니다. 취득세·등기비용·명도비용도 따로 검토하세요.
• 시세 확인 후 입찰. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않았으므로 감정가나 유찰 후 가격만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 같은 용도·유사 조건의 거래와 임대수익 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 목적물·규제 원본 대조. 사건 분류의 대지 표시, 집합건물 등기, 근린생활시설 이용상태 및 궁리·방축리 표기를 대조하고, 매각 대상과 대지권 범위를 확인하세요. 토지이용 규제도 매각기일 기준으로 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 대항력이 없는 임차관계라도 실제 점유자가 있으면 인도 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 점유자별 사용 범위와 인도 가능성을 확인하세요.
• 배당 추정의 한계. 채권최고액을 기준으로 한 계산은 실제 채권 잔액이나 최종 배당표와 다를 수 있습니다. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서의 원본을 대조하세요.

맺으며 — “등기상 말소”가 “인수 0원”은 아니다

이 사건의 말소기준권리는 2023년 7월 5일 순천농업협동조합의 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 그것이 선순위 임차인의 보증금까지 없애 주는 것은 아닙니다.

현재 확인된 인수액은 70,000,000원이며, 최저가 560,000,000원에 이를 더하면 실질취득액은 최소 630,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 임차관계 2건이 추가 위험으로 남습니다. 실제 점유 부분도 확인되지 않아 임차인별 권리와 본건 301호의 연결 관계를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.

실거래 비교 근거도 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 임차인 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다. 현재 단계에서는 가격 메리트보다 임차보증금 확정과 목적물 동일성 확인이 우선입니다. 미상 보증금과 점유관계를 확인하기 전까지는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.