수원지방법원 2025타경43158. 경기도 평택시 고덕면 궁리 72-33 1층 104호로 표시된 물건입니다. 사건 분류에는 대지로 표시되어 있지만, 등기와 감정평가상 대상은 집합건물의 1층 호수이며 감정평가에는 근린생활시설 이용 상태가 기재되어 있습니다. 따라서 아파트처럼 주거용 물건으로 단정하지 말고, 상가 점유관계와 토지·건물의 권리 범위를 함께 확인해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 7월 5일 설정된 순천농업협동조합의 채권최고액 42억원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 이명숙의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 것은 별개입니다. 현황조사상 점유자 8건 가운데 보증금 인수가 산정된 3건과 보증금 미상인 선순위 전입 점유자 2건이 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인 인수는 별도

말소기준권리는 2023년 7월 5일 순천농업협동조합의 근저당권입니다. 그 이전의 안양중부새마을금고 근저당권과 김정석 근저당권은 각각 해지로 말소되었고, 국 명의 압류도 해제되었습니다. 말소기준권리 이후 설정된 이명숙의 채권최고액 450,000,000원 근저당권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 7,000만원, 추가 위험 2건

현황조사와 문건접수 내역을 기준으로 점유·임차 관련 항목은 8건입니다. 이 가운데 3건은 보증금 인수가 산정되어 있고, 2건은 말소기준권리보다 앞선 전입일이 기재되어 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 나머지 3건은 전입일이 말소기준권리 이후로 기재되어 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.

우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 요건을 따져야 하므로 전입일만으로 인정할 수 없습니다. 특히 허중강은 2026년 1월 22일 배당요구한 것으로 기재되어 있지만, 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 보증금 전액 배당이 보장되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시나리오는 허중강 보증금 30,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.

③ 실질취득액과 예상배당 — 낙찰가에 인수액을 더해야 한다

현재 신건 최저가 903,000,000원에 확인된 매수인 인수액 70,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 973,000,000원입니다. 이 계산은 이미지·이희상·허중강의 확인된 보증금만 반영한 것이며, 보증금 미상 2건의 추가 인수 가능액은 포함하지 않았습니다.

배당은 매각가 903,000,000원을 가정한 추정치입니다. 집행비용을 공제한 후 순천농업협동조합에 891,570,000원이 배당되는 시나리오이며, 채권자 총 채권액 4,650,000,000원 기준 미배당액은 3,758,430,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 매수인 인수액 70,000,000원은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라 별도 부담으로 산정된 금액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 함께 계산

아래는 사건에 기재된 회차별 매각가와 채권 배당 시나리오를 기준으로, 확인된 인수액 70,000,000원만 더한 최소 실질취득액을 계산한 것입니다. 보증금 미상 2건의 추가 부담은 어느 시나리오에도 포함하지 않았습니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모

• 주변 환경. 감정평가상 경기도 평택시 고덕면 방축리 소재 효덕초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물·이용 상태. 감정평가상 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물이며, 근린생활시설로 이용 중인 상가들이 기재되어 있습니다. 사건 주소인 1층 104호와 실제 점유·사용 구역은 원본 감정평가서 및 현황조사서로 대조해야 합니다.
• 토지. 궁리 72-33·72-45의 2필 일단 토지는 평지이며, 감정평가상 현황은 상업용 건부지입니다. 토지면적은 734.0㎡, 지목은 임야, 토지이용상황은 주상기타로 기재되어 있어 지적공부·토지대장·현황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역·제한. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 효덕초등학교 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 985,100원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 기재된 지정기간은 2026.06.20 및 2026.08.25까지로 표시되어 있어 2026.11.09 매각기일 기준 최신 고시와 허가 대상 여부를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 업종·임대차 상태·공실 여부에 따라 매수 수요와 수익성이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 복수 점유자와 보증금 미상 위험이 있어, 임차관계 정리와 실제 사용 현황을 확인하기 전에는 일반적인 상가와 같은 조건으로 가격을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 대조. 이정숙 및 (주)제이엠디앤씨·이순자 관련 점유의 보증금, 임대차계약, 점유 범위와 대항력 요건을 확인하세요.
• 확인된 인수액 70,000,000원 반영. 이미지 10,000,000원, 이희상 30,000,000원, 허중강 30,000,000원의 보증금 인수 산정액을 입찰 원가에 포함하세요.
• 실질취득액 상한 설정. 신건 기준 최소 실질취득액은 973,000,000원입니다. 보증금 미상 2건이 해결되기 전에는 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구와 우선변제 확인. 허중강의 배당요구일은 2026.01.22로 기재되어 있습니다. 확정일자, 배당요구서, 임대차계약서와 실제 배당 가능액을 별도로 확인하세요.
• 상가 점유·명도. 현황조사상 점유자가 복수이므로 점유 범위, 임대차 당사자, 영업 여부, 인도 가능 시기와 명도 비용을 확인하세요.
• 토지·건물 권리 범위. 등기사항전부증명서와 신탁 관련 과거 등기, 공동담보목록, 토지대장, 건축물대장, 감정평가서의 물건 목록을 대조해 매각 대상과 토지 권리 범위를 확정하세요.
• 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등의 제한과 토지거래허가구역의 최신 지정 상태를 확인하세요.
• 시세 검증. 같은 건물 및 인근 근린생활시설의 최근 실거래·임대료·공실률을 확인한 뒤, 인수보증금과 명도·수선·취득 부대비용을 포함해 입찰 상한을 산정하세요.
• 원본 서류 최종 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서의 최신 내용을 확인하고, 권리관계가 불명확하면 입찰 전 법률전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “신건 가격보다 인수 위험부터 확정”

이 사건의 말소기준권리는 2023년 7월 5일 순천농업협동조합 근저당권으로 확인되며, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 선순위 전입 점유자 3건의 보증금 70,000,000원이 매수인 인수로 산정되어 있고, 보증금 미상 점유자 2건이 추가로 남아 있습니다.

따라서 신건 최저가 903,000,000원만을 취득가격으로 보아서는 안 됩니다. 확인된 인수액만 더해도 최소 실질취득액은 973,000,000원이며, 보증금 미상 점유자의 추가 인수 위험은 아직 반영되지 않았습니다. 실거래 근거 없이 시세 대비 저렴하다고 평가할 수도 없습니다.

결론은 입찰 보류 후 임차관계 보완 확인입니다. 보증금 미상 2건의 실제 인수 여부와 금액, 매각 대상의 토지·건물 권리 범위, 상가의 실제 점유·사용 상태를 먼저 확정해야 합니다. 이 확인이 끝난 뒤에야 유찰 시나리오별 실질취득액을 기준으로 합리적인 입찰 한도를 정할 수 있습니다.