수원지방법원 2025타경43158. 경기도 평택시 고덕면 궁리 72-33 소재 2층 202호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사제이엠개발이며, 순천농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이후 설정된 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 근저당권 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 임차인 신고 8건 가운데 5건은 말소기준권리보다 전입신고일이 앞섭니다. 이 중 3건은 보증금이 확인되며, 나머지 2건은 금액과 우선변제 요건이 불명확합니다. 특히 해당 부동산이 근린생활시설로 이용되고 있어, 각 신고의 실제 점유 부분과 임대차 성격부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도

2023.07.05 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며 공동담보목록 제2023-317호가 기재돼 있습니다. 2024.02.07 설정된 이명숙의 근저당권 450,000,000원과 2025.12.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

안양중부새마을금고, 김정석, 최지남의 종전 근저당권과 과거 신탁등기 및 국세 압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 과거 신탁등기가 존재했다는 이유만으로 현재 신탁재산이라고 볼 수는 없습니다. 다만 공동담보가 설정돼 있으므로 근저당 채권총액을 해당 202호만의 채무로 단정할 수 없으며, 배당금 역시 실제 공동담보 처분 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 가장 큰 변수

현황조사 등에 나타난 임차인 신고는 8건입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 건은 없어 중복 승계금액을 합산하지 않았습니다. 다만 '(주)제이엠디앤씨, 이순자'처럼 복수의 명칭이 함께 기재된 신고가 있어 신고 건수와 실제 독립 임대차계약 수는 현장에서 대조할 필요가 있습니다.

대항력 판정은 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 자료상 분류입니다. 근린생활시설의 실제 임대차 보호 여부는 주거용 사용·점유 또는 상가건물 임대차의 사업자등록·인도 등 해당 요건을 따로 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권도 확정하지 않았습니다.

③ 실질취득가 — 낙찰가에 인수액을 더해야 한다

이 사건의 입찰가는 단순히 최저매각가 303,000,000원으로 판단하면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 추정액 70,000,000원을 포함하면 실질취득 기준 금액은 373,000,000원입니다. 이것도 보증금이 밝혀지지 않은 선순위 신고 2건을 제외한 금액입니다.

실질취득 추정은 매각가와 현재 배당표에서 매수인 인수로 처리된 보증금의 합계입니다. 미상 보증금과 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 모든 임차인이 해당 202호에 대해 유효한 인수대상이라는 확정 판단은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 남는다

위 시나리오는 확인된 인수 추정액 70,000,000원이 각 회차에서 유지되는 조건입니다. 보증금 미상 임차인의 실제 권리가 확인되면 총인수액이 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 배당되지 않은 보증금은 낙찰가만 낮아진다고 자동으로 소멸하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

집행비용은 5,042,000원으로 추정했습니다. 순천농업협동조합의 채권최고액을 기준으로 297,958,000원이 배당되며, 후순위 이명숙 근저당에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 채권자 측 부족분이며 매수인에게 그대로 승계되는 채무를 뜻하지 않습니다.

⑥ 가격·환금성 판단 — 실거래 비교를 유보해야 한다

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 303,000,000원입니다. 그러나 주변 근린생활시설의 실거래 평균이나 최근 거래가가 확인되지 않아 373,000,000원의 실질취득 추정액이 시장가격보다 높은지 낮은지 객관적으로 비교하기 어렵습니다.

특히 여러 점포가 입점한 근린생활시설은 개별 호실의 위치, 점유 면적, 임대차 조건, 접근성 및 상권에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 이 물건은 신고된 임차인이 다수이고 실제 점유 범위도 불명확하므로 감정가만으로 투자수익이나 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 방축리 효덕초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 건물에는 DUNKIN, 평택고덕동양부동산, 투다리, 중화요리 츠바오, bbq, 고덕한의원, 별노래연습장 등의 근린생활시설 이용 현황이 기재돼 있습니다. 다만 개별 상호가 202호에 대응하는지는 확인되지 않습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물이며, 위생·급배수 설비와 엘리베이터설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측 로폭 8m, 서측 로폭 6m 내외 포장도로와 접합니다. 관련 토지는 평지이며 소로각지로 조사됐습니다.
• 토지. 관련 토지면적은 734.0㎡로 기재돼 있으며, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·사다리형입니다. 이는 개별 202호의 전유면적이나 독립적인 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 토지 지목. 토지자료상 지목은 임야이고, 감정평가상 실제 이용상태는 상업용 건부지입니다. 공부상 지목·건축물의 실제 이용·매각 범위를 구분해 확인해야 합니다.
• 공시지가. 985,100원/㎡로 기재돼 있습니다. 공시지가는 개별 집합건물 호실의 거래가격을 직접 나타내지 않습니다.
• 토지거래허가 관련. 관련 토지에 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다. 기재된 지정기간과 매각기일이 다르므로 입찰 전 적용 여부와 매각에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 점포의 임대차 안정성, 상권 수요, 임대수익과 개별 호실 활용도에 따라 매수층이 달라집니다. 현재 임대차 및 시세 정보가 불확실해 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 실체 확인. 이미지·이희상·허중강의 점유 부분, 보증금 및 임대차계약의 유효성을 확인해야 합니다. 보증금 70,000,000원이 실제 인수되는 조건인지가 핵심입니다.
• 보증금 미상 신고 확인. 이정숙과 (주)제이엠디앤씨·이순자의 계약서, 보증금, 임대차 목적물과 점유 상태를 확인해야 합니다. 이 부분은 입찰금액을 결정하기 전 반드시 해소해야 할 불확실성입니다.
• 대항력 법적 요건. 근린생활시설의 실제 주거 사용 여부, 주택 임대차 또는 상가건물 임대차 보호요건, 인도·전입신고·사업자등록과 실제 점유의 연결관계를 검토해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 허중강의 2026.01.22 배당요구를 포함해 임차인별 확정일자, 배당요구의 적법성 및 실제 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 순천농업협동조합의 공동담보목록 제2023-317호를 확인하고 해당 호실과 다른 담보물의 관계를 파악해야 합니다.
• 매각 대상 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 등기, 2층 202호 표시, 72-33·72-45 필지, 건축물대장 및 대지권 관계를 서로 대조해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 신고된 임차인들이 해당 202호를 실제 점유하는지, 다른 호실이나 전체 건물의 임대차가 혼재하지 않았는지 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 점유자 다수의 영업장 또는 거주 공간이 연관돼 있다면 점유관계 정리와 인도 절차에 추가 시간·비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제 대상의 존재 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당 추정에는 일부 항목이 반영되지 않았습니다.
• 시세 조사. 동일 용도·입지·규모의 근린생활시설 거래사례와 실제 임대수익을 확인하고, 인수 보증금을 포함한 총취득비용으로 비교해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 임대차 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 확정돼도 인수액은 아직 확정되지 않았다”

이 사건은 후순위 근저당권의 소멸 여부보다 선순위 임차인의 실제 인수 범위가 훨씬 중요합니다. 신건 최저매각가는 303,000,000원이지만, 현재 배당 추정에서 확인된 보증금 인수액 70,000,000원을 포함하면 실질취득은 373,000,000원입니다.

여기에 이정숙과 (주)제이엠디앤씨·이순자 관련 보증금은 확인되지 않았습니다. 두 신고는 말소기준권리보다 전입신고일이 앞서므로 대항력 가능성 및 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 임대차가 실제 어느 호실에 해당하는지도 분명히 해야 합니다.

최저매각가가 유찰로 낮아지더라도 인수 위험이 그만큼 줄어드는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 단계에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

종합 판단: D등급 — 인수 위험이 상당하고 총취득금액의 상한을 확정하기 어려운 물건. 선순위 임차인들의 실제 대항력·배당 및 인수액, 매각 범위와 실거래 시세가 확인되기 전에는 입찰 여부를 신중히 판단하는 것이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제로 얼마를 인수하며 무엇을 취득하는지 확정하는 일입니다.