* 실질취득 791,000,000원은 배당표가 산정한 인수액 10,000,000원을 적용한 가정치입니다. 해당 임차인은 122호로 기재되어 있고 경매대상은 101호이므로, 호수별 권리관계 확인 전에는 확정 취득비용으로 볼 수 없습니다.

수원지방법원 2025타경1188. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 221-75, 제1동 1층 101호에 관한 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사도원건설이며, 등기상 주요 권리는 2021년 5월 18일 설정된 용인농업협동조합의 근저당권과 2025년 5월 2일 개시된 현대하우징주식회사의 강제경매입니다. 근저당권의 채권최고액은 2,210,000,000원이고, 신청채권자의 청구금액은 86,886,615원입니다.

이번 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 대상 101호의 임차인 기영복은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 기재되어 있어 대항력 위험이 상대적으로 낮습니다. 둘째, 배당 산정에는 대항력 있는 임차인으로 기재된 (주)우송(송혜동)의 보증금 10,000,000원이 매수인 인수액으로 반영되어 있지만, 해당 임차인의 점유 호수는 1층 122호입니다. 대상인 101호와 다르므로 이 인수액을 대상 물건에 그대로 적용할 수 있는지 확인하는 것이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 호수별 임차관계 확인

등기상 소유권보존은 2019년 5월 17일, 말소기준 근저당권 설정은 2021년 5월 18일입니다. 이후 2025년 5월 2일 현대하우징주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 경매로 소멸하는 권리와 별도로, 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 임차인의 권리는 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 101호 임차인과 122호 대항력 임차인을 구분해야 한다

조사된 임차관계는 7건입니다. 이 가운데 대상 101호에 직접 관련된 임차인은 기영복 1건이며, 나머지 6건은 103호·112호·113호·115호·119호·122호에 관한 기재입니다. 다른 호수의 임차관계를 101호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

기재된 7건 모두 보증기관 대위·승계 표시가 없습니다. 임차인별 보증금은 호수별로 구분해야 하며, 다른 호수의 보증금을 합산해 101호의 인수액으로 계산하지 않습니다.

③ 가격·실질취득 — 신건 가격에 시세 메리트를 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 781,000,000원으로, 유찰 없이 감정가 100%에서 시작하는 신건입니다. 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격, 실제 임대료와 공실 상태를 대조하지 않은 채 이 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

위 실질취득 가정은 배당표에 기재된 인수액을 모든 회차에 동일하게 적용한 산술 시나리오입니다. 해당 인수액이 122호와 연결되어 있으므로 101호의 실제 취득비용은 호수별 권리관계를 확인한 뒤 확정해야 합니다. 취득세·등기비용·수선비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 781,000,000원 가정)

매각가 781,000,000원에서 집행비용 추정액 10,210,000원을 제외하면 근저당권자에게 배당되는 금액은 770,790,000원입니다. 근저당권 채권최고액 2,210,000,000원과 비교하면 1,439,210,000원이 배당되지 않습니다. 신청채권자 현대하우징주식회사의 청구금액 86,886,615원도 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 총 채권 청구액 2,296,886,615원에서 채권자 배당액 770,790,000원을 뺀 미배당액은 1,526,096,615원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 효행초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·각종 근린생활시설·각급 학교·공공시설·소규모 공장지대·미조성 주거나지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 차량 이용 여건은 대체로 양호한 것으로 평가되어 있습니다. 인근 버스정류장과 버스노선 등 대중교통 여건은 대체로 무난하며, 동화역말길·효행로 및 수원광명고속도로 봉담IC 등으로 연결됩니다.
• 용도·이용상태. 감정평가서에는 대상 건물의 기호 1~7이 근린생활시설, 기호 8·9가 분양사무실로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 개별 호수의 실제 영업 여부, 공실 여부 및 임대차 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조로 지하 3층·지상 5층이며, 2019년 5월 7일 사용승인을 받았습니다. 급·배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기 등 공용설비가 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 425.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 준주거지역 및 와우2지구 지구단위계획구역으로 기재되어 있습니다. 토지별로 도로·완충녹지·교육환경·비행안전 관련 제한 등이 기재되어 있으므로 대상 호수의 대지권과 토지이용계획을 함께 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 이용상황·관리상태는 입찰 시 재확인하도록 되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 물건과 달리 개별 호수의 가시성·접근성·업종 제한·공실 기간·임대수익에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 감정가만으로 적정 매입가격을 정하지 말고, 해당 호수의 임대 가능성과 실제 거래가격을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대상 호수 확정. 매각대상이 제1동 1층 101호인지, 매각물건명세서와 등기부의 부동산 표시가 일치하는지 확인하세요.
• 122호 임차인 인수 여부. (주)우송(송혜동)의 점유 호수는 122호로 기재되어 있습니다. 배당표의 인수 10,000,000원이 101호에 적용되는지 원본 서류로 확인하기 전에는 확정 취득비용에 반영하지 마세요.
• 101호 임차인. 기영복의 전입일은 2023.12.04, 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,100,000원으로 기재되어 있습니다. 실제 점유와 계약 종료 여부, 배당요구 처리 및 인도 절차를 확인하세요.
• 공동담보 범위. 근저당권 기재에 102호·103호·104호가 공동담보로 등장하고 104호 일부소멸 부기가 있습니다. 대상 101호와의 등기 연결관계 및 실제 말소 범위를 확인하세요.
• 배당액 검증. 채권자 총 미배당 1,526,096,615원은 배당 산정상 채권자의 부족액입니다. 이를 매수인이 그대로 갚아야 할 금액으로 오인하지 말고, 인수되는 권리만 따로 판별하세요.
• 입찰가 산정. 신건 최저가 781,000,000원은 감정가의 100%입니다. 실거래·임대수익·공실·관리비·수선비·취득비용을 확인하기 전에는 시세보다 저렴하다는 판단이나 가격 가점을 주지 마세요.
• 임대수익·공실 확인. 현재 임차인의 영업 여부, 계약기간, 월차임 수납 상태, 관리비 체납 및 공용부분 부담을 확인하고 실제 예상 순수익을 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 상호 대조하세요. 호수·권리·점유관계가 서로 맞지 않는 부분은 해소한 뒤 응찰하는 것이 안전합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 호수별 권리관계가 먼저”

수원지방법원 2025타경1188은 감정가와 최저가가 모두 781,000,000원인 근린시설 신건입니다. 대상 101호의 임차인 기영복은 말소기준 근저당권 이후 전입한 것으로 기재되어 있어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 배당표상 매수인 인수액 10,000,000원은 대항력 있는 임차인으로 기재된 (주)우송(송혜동)의 보증금이며, 해당 임차인의 점유 호수는 122호입니다. 이 금액을 101호의 인수액으로 확정할 수 있는지는 별도의 확인이 필요합니다.

근저당권자와 신청채권자의 미배당액은 합계 1,526,096,615원으로 계산되지만, 채권자 미배당액 자체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 핵심은 101호의 말소 범위, 실제 임차인, 인수되는 보증금과 실질취득가를 정확히 확정하는 것입니다. 동일 용도 실거래 및 임대수익과 대조하기 전에는 신건 가격의 메리트를 인정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리관계와 호수 불일치부터 해소하고, 그다음 가격을 검토하는 보수적인 접근이 적절합니다.