수원지방법원 2025타경1188. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 근린시설 1동 1층 103호가 강제경매로 나왔습니다. 소유자는 주식회사도원건설이며, 신청채권자는 현대하우징주식회사입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 781,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리관계의 중심에는 2021년 설정된 용인농업협동조합의 채권최고액 2,210,000,000원 공동담보 근저당권이 있습니다.

근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 사건을 단순히 권리가 깨끗한 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 같은 건물의 여러 호실에서 임차인이 조사되었고, 그중 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 확인되기 때문입니다. 특히 본건 103호의 임차인과 인수액 산정에 반영된 122호 임차인을 구분하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 2021.05.18. 접수된 용인농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,210,000,000원이고, 채무자는 주식회사도원건설입니다. 해당 근저당권과 그 이후 기입된 현대하우징주식회사의 강제경매개시결정은 정상적인 매각을 전제로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 103호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 등에 확인된 임차 관련 인원은 실제 임차인 7명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 이 중 103호에 기재된 임차인은 박고운이며, 나머지는 101호·112호·113호·115호·119호·122호로 각각 다른 호실입니다.

정리하면, 본건 103호와 관련해 직접 확인되는 임차인은 박고운이며, 대항력 없는 것으로 조사되었습니다. 다른 호실의 임차보증금은 본건과의 법적 관계가 확인되지 않는 한 일괄 합산하면 안 됩니다. 다만 기존 배당추정에는 122호 임차인의 10,000,000원이 반영되어 있으므로, 아래에서는 이를 조건부 인수 시나리오로 별도 표시합니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 아직 저렴하다고 볼 근거가 없다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 781,000,000원입니다. 신건이기 때문에 감정가 대비 할인은 없습니다. 동일 건물 또는 유사 근린시설의 실거래가 비교 결과가 확인되지 않아, 현재 가격이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

실질취득액은 최저매각가와 해당 임차보증금 인수액만 합산한 조건부 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 781,000,000원 가정)

예상배당은 매각대금에서 집행비용을 공제하고 용인농업협동조합 근저당권에 배당하는 구조입니다. 근저당 채권최고액이 매각대금보다 크므로 신청채권자인 현대하우징주식회사에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준으로 계산된 것으로 실제 확정 채권액 및 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 122호 보증금의 인수 여부 역시 미확정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커진다

제시된 유찰 시나리오에 따르면 신건 매각 시 채권자 미배당액은 1,526,096,615원, 1회 유찰 시 1,680,734,615원, 2회 유찰 시 1,804,445,015원입니다. 모든 회차에서 신청채권자 현대하우징주식회사의 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 봉담읍 와우리 효행초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공공시설, 소규모 공장지대 및 미조성 주거 나지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 자유로운 상태이며, 인근 도로와 고속도로의 배치상 차량 이용은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다. 인근 버스정류장과 버스노선 등 대중교통 여건도 대체로 무난한 편입니다.
• 도로 접근. 서측 왕복 2차선 도로와 동측 왕복 5차선 와우로가 있으며, 동화역말길·효행로·수원광명고속도로 봉담IC 등과 연결됩니다.
• 건물 구조. 2019.05.07. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 외장석재타일과 강화유리 등으로 마감되어 있으며 급·배수 위생설비, 소방설비, 승강기 등 공용설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정 당시 기호 1~7은 근린생활시설, 기호 8·9는 분양사무실로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 본건의 실제 영업 및 점유 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역(와우2지구)에 해당합니다. 교육환경 보호 관련 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 제한 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며, 공시지가는 2,383,000원/㎡입니다. 토지는 완경사지이고 도로접면은 중로각지로 조사되었습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와 실제 현황의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 실제 이용상황과 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산보다 임차수요, 유동인구, 업종 제한, 공실 및 상권 변화의 영향을 크게 받을 수 있습니다. 현재 가격의 적정성을 뒷받침할 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 103호와 122호의 임대차 구분. 매각물건명세서에 기재된 정확한 매각 대상과 임차 부분을 대조하세요. 122호 임차보증금 10,000,000원이 본건 103호의 인수액에 반영될 법적 근거가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
• 103호 점유자 확인. 박고운의 실제 점유 범위, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인하세요. 대항력이 없는 것으로 조사되었더라도 실제 명도 과정에서 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 공동담보 근저당권 확인. 용인농업협동조합의 공동담보목록과 104호 일부 말소 사항을 대조하고, 실제 채권잔액 및 다른 담보물의 처분·배당관계를 확인하세요.
• 실거래·임대수익 검토. 본건과 유사한 근린시설 거래가격, 실제 임대보증금·차임, 공실률, 관리비 및 임대수익률을 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 임대차 승계 시나리오. 122호 보증금 인수가 유효한 경우에는 10,000,000원을 취득비용에 더해 계산하고, 무관한 경우에는 해당 추정 인수액을 제외해 재산정하세요.
• 관리비·체납 확인. 관리주체에 공용부분 관리비 체납 여부와 건물 유지관리 상태를 확인하세요.
• 영업 및 사용 제한 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·교육환경 보호구역·비행안전구역에 따른 실제 허용 업종과 인허가 조건을 확인하세요.
• 배당계산 검증. 집행비용과 근저당 실제 채권액, 조세채권 및 임차인의 최우선변제 가능성을 반영하여 예상배당을 다시 검토하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.10. 매각기일을 기준으로 법원 공고 및 기일 변경 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조하세요.

맺으며 — “근저당 말소보다 호실별 인수 확인이 중요하다”

수원지방법원 2025타경1188은 말소기준 근저당권이 명확하고 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리의 소멸 여부만으로 안전한 투자라고 판단할 수는 없습니다.

본건 103호 임차인 박고운은 말소기준 이후 전입한 것으로 확인되며, 122호 임차인 (주)우송(송혜동)은 말소기준 이전 전입에 따른 대항력이 있는 것으로 조사됩니다. 그런데 배당추정에는 122호 보증금 10,000,000원이 본건 매수인의 인수액으로 반영되어 있습니다. 따라서 이 금액이 실제로 103호에 귀속되는지 먼저 검증해야 합니다.

또한 감정가 781,000,000원에 비해 근저당 채권최고액이 크고, 예상배당상 신청채권자도 전액 미배당 상태입니다. 이 사실 자체가 매수인의 채무 승계를 의미하지는 않지만, 공동담보 및 실제 채권관계에 관한 추가 검토가 필요하다는 점은 분명합니다.

신건 최저가의 적정성을 판단할 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 임차인 인수 범위와 실제 임대수익을 확인하기 전까지 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.