수원지방법원 2025타경1188. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 221-75에 위치한 근린시설로, 대상은 제1동 1층 119호입니다. 소유자는 주식회사도원건설이며, 2021년 2월 10일 용인축산업협동조합의 채권최고액 6억원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 5월 2일 현대하우징주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

권리상 기준은 비교적 명확합니다. 다만 이 물건은 임차인 기재가 7명이고, 그 점유 장소가 101호·103호·112호·113호·115호·119호·122호로 나뉘어 있습니다. 이 목록 전체가 대상 119호의 임차관계라는 뜻으로 단정해서는 안 됩니다. 대상 호실과 실제 임대차 범위를 먼저 맞춘 뒤, 감정가와 별개로 점유·배당·명도 조건을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권을 기준으로 확인

말소기준권리는 2021년 2월 10일 설정된 용인축산업협동조합의 근저당권입니다. 2025년 5월 2일의 강제경매개시결정은 해당 근저당권보다 후순위로 등기되어 있으며, 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 등기상 압류·가압류는 기재되어 있지 않습니다.

② 임차인 현황 — 호실별 점유 범위가 핵심

현황조사 및 관련 문건에 기재된 임차인은 7명입니다. 아래 보증금 합계 230,000,000원은 기재된 7건 전체의 합계이며, 각 임차인의 점유 장소가 대상 119호와 일치한다고 단정할 수 없습니다. 특히 대상은 1동 1층 119호인 반면, 임차인 기재에는 B동 1층 119호가 포함되어 있어 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.

③ 가격·배당 분석 — 실거래 비교 없이 가격 메리트 단정 금지

현재 감정가와 최저매각가는 모두 923,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 시세보다 저렴한지, 적정한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격상 이점을 인정하기보다는, 인근 유사 근린시설의 거래가격과 임대수익·공실 상태를 별도로 검증하는 접근이 필요합니다.

현재 회차 매각가 923,000,000원 가정. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 채권 미배당의 변화

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 효행초등학교 남측 인근으로, 아파트단지·각종 근린생활시설·학교·공공시설·소규모 공장지대 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유로운 상태로 평가됐으며, 인근 시도·지방도·고속도로 이용 여건은 대체로 양호하고 버스정류장 및 노선도 무난한 편으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2019년 5월 7일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조 건물입니다. 급·배수 위생설비, 소방설비, 승강기 등 공용설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 7필 일단의 토지로, 준주거지역 및 와우2지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 서측 왕복 2차선 도로와 동측 왕복 5차선 와우로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에는 기호 1~7은 근린생활시설, 기호 8·9는 분양사무실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 대상 호실의 실제 영업·공실·임대 상태는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 실거래 비교가격과 임대수익 자료를 통해 대상 호실의 가격 경쟁력을 검증할 필요가 있습니다. 상가의 공실 여부, 임차인 구성, 관리비 및 실제 임대차 조건이 매각 후 운용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 특정. 대상은 1동 1층 119호입니다. 임차인 목록에 여러 호실이 기재되어 있으므로, 대상 호실의 점유자와 임대차계약 범위를 매각물건명세서·현황조사서·현장 확인으로 대조하세요.
• 임차인 권리 확인. 전입일과 말소기준권리의 선후관계뿐 아니라 실제 점유, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 해당 여부를 임차인별로 확인하세요.
• 실거래 검증. 감정가 923,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 유사한 면적·층·용도·임대상태의 거래사례를 확보하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 임대수익과 공실. 임대차계약서, 보증금, 차임, 관리비 체납 및 실제 영업 여부를 확인해 매입 후 현금흐름을 별도로 검토하세요.
• 배당표 확인. 현재 배당표는 집행비용 추정치에 기초하며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 실제 배당 및 잔여금은 원본 서류와 법원의 배당 절차를 통해 확인하세요.
• 현장·공부 대조. 건축물대장, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 및 감정평가서를 대조하고, 대상 호실의 출입·경계·이용상태를 확인하세요.

맺으며 — 권리상 인수액과 매입가격은 별개다

현재 자료를 기준으로 하면 말소기준권리 이후의 임차관계로 분석되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 임차인 7명의 기재 장소가 여러 호실에 분산되어 있고, 대상 119호와의 관계 및 임차인별 우선변제 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

또한 감정가와 최저매각가는 923,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 좋은 매입가격이 보장되지는 않습니다. 대상 호실의 임차관계와 실제 이용상태를 확인하고, 유사 근린시설의 거래가격 및 임대수익을 검증한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 우선입니다.