🏢 근린시설 · 1층 115호 💰 최저가 781,000,000원 ✅ 예상 인수 0원 ⚠️ 미배당 1,716,096,615원
수원지방법원 2025타경1188. 경기도 화성시 봉담읍 와우리의 근린시설 1층 115호가 강제경매로 나왔습니다. 소유자는 주식회사도원건설이고, 경매신청채권자는 현대하우징주식회사입니다. 등기부의 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2021년 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 강제경매개시결정은 그보다 후순위입니다. 따라서 제공된 권리관계상 이들 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 일반 주거용 아파트와 다르게 봐야 합니다. 근린시설의 가치는 실제 임대수익과 공실 가능성, 해당 호실의 위치와 이용상태에 크게 좌우됩니다. 본건 115호의 임대차 보증금은 50,000,000원, 월차임은 2,400,000원으로 조사됐습니다. 다만 임대관계와 이용상태는 입찰 시 재확인이 필요한 상태이고, 감정가를 검증할 비교 실거래 정보도 확인되지 않습니다. 지금 단계에서는 781,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 와우리 221-75 1동 1층 115호 |
| 등기상 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 와우로 24 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 5층 |
| 사용승인 | 2019.05.07 |
| 소유자 | 주식회사도원건설 (단독소유) |
| 감정가 | 781,000,000원 |
| 최저매각가 | 781,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 현대하우징주식회사 |
| 청구금액 | 86,886,615원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.31 용인축산업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,400,000,000원 (공동담보목록 제2021-998호) |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
핵심은 2021.03.31 접수된 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액이 2,400,000,000원이고 채무자는 주식회사도원건설입니다. 2025.05.02 접수된 현대하우징주식회사의 강제경매개시결정은 이보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 본건 115호와 다른 호실을 구분
임차인 조사에는 실제 임차인 7명(법인 포함)이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 포함되어 있지 않습니다. 다만 이 가운데 본건 115호에 해당하는 임차인은 유기주이며, 나머지 6명은 101호·103호·112호·113호·119호·122호에 대한 조사 내용입니다. 다른 호실의 보증금을 본건 115호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유기주 · 115호 (본건) 72.6200㎡ |
2022.05.02 | 50,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기영복 · 101호 43.6000㎡ · 타 호실 |
2023.12.04 | 30,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고운 · 103호 43.6000㎡ · 타 호실 |
2024.01.23 | 30,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성민 · 112호 41.4200㎡ · 타 호실 |
2024.10.04 | 30,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원중 · 113호 41.4200㎡ · 타 호실 |
2024.04.01 | 30,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영신 · 119호 51.4800㎡ · 타 호실 |
2022.06.29 | 50,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)우송(송혜동) · 122호 55.7000㎡ · 타 호실 |
2021.04.02 | 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 판정은 조사된 전입신고일과 2021.03.31 말소기준권리의 선후관계 및 제공된 권리분석에 따릅니다. 우선변제는 확정일자 등 관련 사항이 확인되지 않아 미상으로 표기했습니다. 상가 임차인의 실제 대항력은 점유와 사업자등록 등 법적 요건을 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 점유 부분: 도원프라자 1층 115호, 72.6200㎡
- 보증금: 50,000,000원
- 월차임: 2,400,000원
- 전입신고일: 2022.05.02
- 말소기준권리: 2021.03.31 근저당권
- 확정일자 및 배당요구: 미상
다른 호실 중 기영복·박고운·김원중은 배당요구가 접수된 것으로 조사되며, 그 날짜는 각각 2025.06.25, 2025.06.02, 2025.05.27입니다. 이들은 모두 본건 115호가 아닌 별도 호실의 임차인이므로, 해당 보증금을 115호 매수인의 인수채무로 계산하지 않습니다. 본건에 대한 실제 배당 및 인수관계는 매각물건명세서와 해당 호실의 임대차 원본을 기준으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 781,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,210,000원 |
| 1. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 2,400,000,000원 | 770,790,000원 |
| 2. 강제경매 · 현대하우징주식회사 | 86,886,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,486,886,615원 | 770,790,000원 |
집행비용 10,210,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 기준으로 계산하며, 공동담보에 따른 실제 채권액·배당순위 및 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 예상배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 781,000,000원 | 770,790,000원 | 1,716,096,615원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 624,800,000원 | 616,152,000원 | 1,870,734,615원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 499,840,000원 | 492,441,600원 | 1,994,445,015원 | 0원 |
신건 최저가 781,000,000원에서 1회 유찰하면 624,800,000원, 2회 유찰하면 499,840,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 어느 경우든 예상 매수인 인수액은 0원이며, 신청채권자 현대하우징주식회사의 예상배당 역시 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가의 적정성 검증이 먼저
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 781,000,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 주변 유사 근린시설의 실거래 비교가격을 확인할 수 없어, 이 금액이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 확정할 근거가 없습니다.
본건 115호는 보증금 50,000,000원, 월차임 2,400,000원의 임대차가 조사되어 있습니다. 임대수익은 가격 검토에 중요한 요소지만, 계약의 실제 유지 여부와 지급 상황, 관리비 및 공실 가능성을 확인하지 않은 상태에서 임대료만으로 적정 매매가를 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 효행초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공공시설, 소규모 공장지대와 미조성 주거나지가 혼재합니다.
- 차량 접근. 제반 차량 출입이 자유로운 상태이며, 주변 시도·지방도·고속도로 배치에 따른 차량 이용 여건은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.
- 대중교통. 인근 버스정류장 위치와 버스노선 등 대중교통 여건은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 2차선 도로와 동측 완충녹지에 접하는 왕복 5차선 와우로가 있으며, 동화역말길·효행로 및 수원광명고속도로 봉담IC 등과 연결됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(와우2지구)이며, 교육환경 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 2019.05.07 사용승인을 받은 철근콘크리트 건물로, 외벽은 외장석재타일과 강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 급·배수 위생설비, 소방설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 여러 필지가 일단으로 이용되고 있으며, 북측 하향 완경사지에 대체로 장방형의 토지입니다. 토지이용상황은 상업용이고 공시지가는 2,383,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현장 이용상태와 관리상태는 입찰 시 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린시설은 개별 점포의 영업 가능성과 임대수요에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 본건의 환금성을 판단하려면 동일 상권의 거래사례와 현재 임대차 및 공실 상황을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2021.03.31 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서로 최종 확인하세요.
- 공동담보 내역 확인. 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권에 공동담보목록 제2021-998호가 연결되어 있습니다. 공동담보 대상과 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
- 115호 임차인 확인. 유기주의 보증금 50,000,000원, 월차임 2,400,000원 및 전입일 2022.05.02를 확인하고, 사업자등록·점유·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 점검하세요.
- 다른 호실과의 구분. 101호·103호·112호·113호·119호·122호의 임대차 보증금을 본건 115호의 인수금액으로 합산하지 마세요.
- 명도 가능성. 인수할 임차보증금이 없더라도 실제 점유자의 영업 상태와 건물 인도 여부에 따라 명도 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.
- 실제 임대수익 확인. 조사된 월차임 2,400,000원이 실제 지급되고 있는지, 임대차계약이 유지되는지, 연체가 있는지 확인하세요.
- 시세 검증. 최저매각가 781,000,000원을 주변 유사 점포의 실거래와 임대수익에 비교해 적정 입찰가격을 산정하세요.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 체납, 관리단 운영 및 점포의 관리상태를 확인하세요.
- 영업환경 확인. 본건 115호의 출입구, 가시성, 인접 점포 영업상태, 주차와 고객 접근 동선을 현장에서 점검하세요.
- 경매절차 확인. 신청채권자인 현대하우징주식회사의 예상배당이 0원으로 계산되므로, 실제 채권잔액과 배당순위 및 매각기일의 진행 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 물건의 가장 분명한 장점은 권리상 매수인 인수액이 0원으로 분석된다는 점입니다. 2021년 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 본건 115호 임차인은 그보다 늦게 전입신고된 것으로 조사됩니다. 강제경매개시결정 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.
반면 배당구조는 무겁습니다. 선순위 근저당 채권최고액이 2,400,000,000원이고, 최저가 매각 시 예상 미배당액은 1,716,096,615원입니다. 신청채권자 현대하우징주식회사의 예상배당도 0원입니다. 다만 이는 채권자 사이의 배당 문제이지, 그 부족액을 매수인이 자동으로 인수한다는 의미는 아닙니다.
입찰 판단에서 더 중요한 것은 781,000,000원이라는 가격의 적정성과 115호의 실제 임대차·점유 상태입니다. 비교 실거래에 따른 할인 여부를 확인할 수 없고, 근린시설 특성상 공실과 환금성 위험도 검토해야 합니다.
결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 수익성 검증이 부족해 신건 입찰 판단은 보류할 필요가 있다는 것입니다. 근저당 공동담보, 실제 임대차, 명도 및 상권 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
