수원지방법원 2025타경1188. 경기도 화성시 봉담읍 와우리, 와우로 24에 소재한 도원프라자 제1동 1층 112호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사도원건설이며, 말소기준권리는 2021.03.31 접수된 용인축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다.

이 사건은 2025.05.02 현대하우징주식회사의 강제경매개시결정으로 진행 중입니다. 현재 매각가를 기준으로 추정하면 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 그러나 채권자의 미배당액이 크다는 사실과 매수인이 채무를 인수한다는 것은 서로 다른 문제입니다. 조사상 임차인의 대항력이 없는 것으로 분류되어 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 임대차와 점유 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차인 입주 시점을 구분하라

권리분석의 기준점은 2021.03.31 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 2,400,000,000원의 공동담보 관계가 기재되어 있으며, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 2025.05.02 등기된 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

대상 112호의 임차인 최성민은 입주일이 2024.10.04로 조사되어 말소기준권리보다 늦습니다. 조사자료상 대항력 없음으로 분류되어 있으며, 보증금 30,000,000원은 매수인 인수액에 포함하지 않는 것으로 추정됩니다. 다만 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제권을 단정할 수 없고, 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 실제 사업자등록·점유 현황과 임대차계약서를 원본으로 대조해야 합니다.

② 임차 현황 — 대상 112호와 다른 호실을 구분해야 한다

건물 내 조사 임차인은 아래와 같이 확인됩니다. 이 중 경매 대상인 1층 112호에 직접 해당하는 임차인은 최성민입니다. 나머지 임차인은 별도 호실에 기재되어 있으므로 그 보증금을 대상 112호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

대항력은 조사자료의 분류를 기준으로 표시했습니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인은 우선변제권을 단정하지 않았습니다. 다른 호실의 보증금은 대상 112호의 인수금액이 아니며, 실제 임대차계약·사업자등록·점유 상태는 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 742,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정입니다. 집행비용 약 9,820,000원을 제외한 732,180,000원이 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 산정됩니다. 근저당권 금액은 채권최고액 기준이며, 실제 채권액·공동담보 관계·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 화성시 봉담읍 와우리 소재 효행초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공공시설, 소규모 공장지대 및 미조성 주거나지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 자유로운 상태로 평가되어 있으며, 인근 시도·지방도·고속도로 이용 여건은 대체로 양호한 것으로 기재되어 있습니다. 인근 버스정류장의 위치와 노선 등 대중교통 여건도 대체로 무난한 편입니다.
• 도로 접근. 서측에는 왕복 2차선 도로가, 동측에는 완충녹지에 접한 왕복 5차선 와우로가 있습니다. 북측 동화역말길, 동측 효행로, 북서측 수원광명고속도로 봉담IC와 연결됩니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역 및 와우2지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지별로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 사항이 기재되어 있으므로 대상 호실과 관련 토지의 정확한 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지·건물 상태. 토지는 7필 일단의 완경사지 내 대체로 장방형으로 평가되었고, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항도 없는 것으로 분류되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 수요층 및 임대 조건이 다를 수 있습니다. 현재 확인된 임대차 조건만으로 장기 공실 가능성이나 매각가격을 단정할 수 없으므로, 주변 유사 상가의 거래·임대 사례와 실제 임차 수요를 별도로 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대상 112호 임대차 원본. 최성민의 임대차계약서, 사업자등록 관련 사항, 확정일자, 보증금 및 월차임, 배당요구 여부를 확인하세요. 조사자료상 대항력 없음이라는 분류와 실제 법률관계가 일치하는지 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 영업 여부, 현재 점유자, 임대차 종료 조건, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요. 매수인 인수액 0원 추정과 명도 부담 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 공동담보 확인. 용인축산업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2021-998호가 기재되어 있습니다. 실제 피담보채권액, 공동담보 관계 및 배당 계산을 등기부와 관련 서류로 확인하세요.
• 입찰가 상한. 현재 최저가는 742,000,000원입니다. 유찰 시나리오인 593,600,000원 및 474,880,000원은 가격 계산의 참고치일 뿐, 시세보다 저렴하다는 근거가 아닙니다. 인근 상가의 거래가격과 임대수익을 비교해 별도의 상한을 설정하세요.
• 임대수익 검증. 기재된 월차임 2,100,000원의 실제 수취 여부, 공실 기간, 관리비, 세금, 수선비 및 향후 임대 가능성을 확인하세요. 단순 연환산 수익률만으로 수익성을 판단하지 마세요.
• 관리비·공과금. 관리사무소 등을 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하고, 실제 인도 시점에 정산할 항목을 점검하세요.
• 배당·세금 확인. 예상배당은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권액 등 반영 여부를 매각물건명세서와 관련 서류로 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 함께 확인하세요. 본 분석만으로 입찰가나 권리관계를 확정하지 마세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 무조건 안전한 투자”

이 물건은 말소기준권리 이후 입주한 임차인이 대상 112호를 점유하는 것으로 조사되어, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 근저당권과 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리상 인수금액과 채권자의 미배당액을 혼동하지 않는 것이 첫 번째 원칙입니다.

그러나 감정가와 최저가가 모두 742,000,000원인 신건이며, 시세 비교 근거가 확인되지 않아 가격 메리트는 판단을 유보해야 합니다. 대상 112호 임차인의 보증금 30,000,000원과 월차임 2,100,000원은 실제 계약과 수취 상태를 확인해야 하고, 임대차·점유·명도 부담도 별도로 검토해야 합니다. 채권자 측 미배당 추정액 1,754,706,615원은 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.

결론은 권리상 인수액 0원 추정, 가격은 검증 필요입니다. 시세와 임대수익을 검증하고 실제 점유·계약 상태를 확인하기 전에는 최저가만으로 입찰의 유불리를 판단하지 않는 것이 합리적입니다.