수원지방법원 2025타경1188. 이번 경매물건은 경기도 화성시 봉담읍 와우리의 근린시설 1층 113호입니다. 건물은 2019.05.07. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조로, 지하 3층·지상 5층 규모입니다. 소유자는 주식회사도원건설이며, 현대하우징주식회사가 청구금액 86,886,615원으로 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 출발점은 2021.03.31. 설정된 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원으로 본건 감정가보다 큽니다. 다만 이 금액은 실제 대출잔액이 아니라 근저당권의 채권최고액이고, 공동담보목록도 존재합니다. 따라서 채권최고액 전부를 이 호실의 확정 채무라고 볼 수는 없습니다.

본건 113호에는 보증금 30,000,000원, 월차임 2,100,000원으로 조사된 임차인이 있습니다. 임차인의 전입일은 근저당권 설정일보다 늦으며, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 현황조사에는 다른 호실의 임차인도 함께 나타나므로 113호와 다른 호실의 임차관계를 구분하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권

등기부상 핵심 권리는 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 2021.03.31. 접수된 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.05.02. 등기된 현대하우징주식회사의 강제경매개시결정은 그보다 후순위입니다.

② 임차인 분석 — 113호와 타 호실을 구분해야 한다

현황조사 등에 기재된 임차인은 총 7명이며, 보증기관 대위변제·승계 신고자는 없습니다. 이 가운데 본건 113호와 직접 연결되는 임차인은 김원중 1명입니다. 다른 6명은 각각 101호·103호·112호·115호·119호·122호에 관한 임차인으로, 그 보증금을 113호의 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.

대항력 판정은 2021.03.31. 말소기준권리와 조사된 전입일의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았으므로 우선변제권 부존재로 단정하지 않습니다. 실제 배당 여부와 매수인 인수 여부는 별개의 문제입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 742,000,000원의 적정성

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 742,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 동일 건물 또는 주변 유사 근린시설의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았습니다.

따라서 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단하기 어렵습니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익·공실 가능성·상권·점포 위치·전용면적·관리상태가 가격에 크게 영향을 미칠 수 있으므로, 단순히 감정가 대비 경매 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정이며 실제 매각기일·최저매각가격을 확정하는 자료는 아닙니다. 감정가 대비 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 742,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 매각대금은 용인축산업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 산정한 결과, 후순위 신청채권자인 현대하우징주식회사에는 배당이 발생하지 않습니다.

집행비용은 9,820,000원으로 추정했습니다. 근저당 채권최고액을 배당채권액으로 사용한 시뮬레이션이며, 실제 채무잔액·공동담보 배당·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 최종 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 가격 하락과 미배당

세 시나리오 모두 현대하우징주식회사에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 반면 매수인 인수액 역시 전 회차에서 0원으로 계산됩니다.

이는 낙찰가가 내려가도 선순위 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조가 아니라는 의미입니다. 다만 실제 취득에 필요한 총자금은 낙찰대금 외에 취득 관련 세금·등기비용·관리비·명도비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 효행초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·각종 근린생활시설·학교·공공시설·소규모 공장지대·미조성 주거나지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 자유로운 상태이며, 인근 시도·지방도·고속도로를 이용한 차량 접근성이 대체로 양호합니다. 인근 버스정류장과 노선 등을 고려한 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가됩니다.
• 도로 조건. 서측에 왕복 2차선 도로가 개설되어 있으며, 동측에는 완충녹지에 접하는 왕복 5차선 와우로가 있습니다. 동화역말길·효행로·수원광명고속도로 봉담IC 등과 연결됩니다.
• 건물 구조. 2019.05.07. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 외장석재타일 및 강화유리 등으로 마감되어 있으며, 급·배수 위생설비·소방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 일부 호실은 근린생활시설, 일부 호실은 분양사무실로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 본건 113호의 실제 영업·이용상태와 임대관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(와우2지구)에 해당합니다. 토지는 7필지 일단의 완경사지로, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 일부 토지는 완충녹지 및 도로 관련 사항도 적용됩니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설은 개별 호실의 임대수익·업종 적합성·점포 노출·상권 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 실제 거래사례와 임차수요를 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.03.31. 설정된 용인축산업협동조합 근저당권의 등기내용과 공동담보목록 제2021-998호를 확인하세요. 실제 피담보채무액과 공동담보 관계를 구분해야 합니다.
• 113호 임차인 확인. 김원중의 보증금 30,000,000원, 월차임 2,100,000원, 전입일 2024.04.01. 및 배당요구일 2025.05.27.을 확인하세요. 실제 점유자와 사업자등록 관계도 함께 점검해야 합니다.
• 다른 호실과의 구분. 101호·103호·112호·115호·119호·122호 임차인들은 113호와 구분해야 합니다. 입찰 대상에 포함된 부동산의 범위와 각 호실의 점유관계를 매각목록 원본으로 대조하세요.
• 임대차계약 원본. 상가 임대차보호 관계와 실제 점유 개시, 사업자등록 현황 및 확정일자를 확인하세요. 임대관계가 불분명한 상태에서 보증금 인수위험을 추측해 합산하지 않는 것이 중요합니다.
• 상가 시세 조사. 같은 건물 및 인근 유사 근린시설의 실거래가격과 현재 매물가격을 확인하세요. 감정가 742,000,000원만으로는 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
• 실제 임대수익 확인. 현황조사에 기재된 월차임과 실제 임대차계약의 차임이 같은지 확인하고, 관리비·공실·영업환경 등을 함께 고려하세요.
• 명도와 점유 이전. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유 이전 및 명도 과정에서는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 영업 중인 점포라면 현장 상황을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 공용시설. 공용부분 관리비 체납 여부와 공용설비 유지관리 상태를 확인하세요. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 범위는 별도 검토가 필요합니다.
• 매각기일 확인. 매각기일은 2026.11.10.로 기재되어 있습니다. 입찰 전 법원 공고에서 매각 진행 여부, 최저매각가격과 보증금 조건을 다시 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 공동담보목록을 직접 확인하세요. 권리의 소멸 여부와 실제 점유관계는 최종 입찰 전 원본 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.31. 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 113호 임차인 김원중의 전입일 역시 말소기준권리 이후이므로 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 가격은 아직 검증되지 않았습니다. 최저매각가가 742,000,000원인 신건인데, 이를 적정 시세와 비교할 실거래 근거가 확인되지 않았습니다. 근린시설이라는 특성상 임대수익·점유상태·상권·환금성을 확인해야 비로소 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.

또한 근저당 채권최고액이 2,400,000,000원이고 채권최고액 기준 예상 미배당은 1,754,706,615원에 이르지만, 이는 낙찰자의 인수금액이 아닙니다. 채권최고액과 실제 채무잔액을 구별하면서 배당구조를 이해해야 합니다.

결론은 ‘권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류’입니다. 현재의 낮지 않은 신건 가격에 곧바로 응찰하기보다 본건 113호의 실제 임대관계와 상가 시세를 먼저 확인하는 것이 합리적입니다. 최종 투자 판단의 핵심은 얼마에 낙찰받을 수 있는가보다, 그 가격이 실제 시장가치와 수익성을 반영하는가에 있습니다.