수원지방법원 2025타경1188. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 221-75에 소재한 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사도원건설이며, 말소기준권리는 2021년 3월 31일 설정된 용인축산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 2025년 5월 2일 현대하우징주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

권리의 순서만 보면 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 예상되고, 임차인들의 대항력도 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 등기 말소에 그치지 않습니다. 감정평가상 기호 1~7은 근린생활시설, 기호 8·9는 분양사무실로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 경계벽 철거 상태의 분양사무실 이용이 기재되어 있습니다. 매각 범위와 현재의 실제 공간 구획, 임차인 점유 범위를 함께 확인해야 합니다.

감정가와 최저가가 모두 1,198,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래를 근거로 가격 수준을 판정할 수 없으므로, 최저가가 낮다거나 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수액과 별개로 시설 복구·명도·임대차 정리 비용까지 반영한 가격 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

말소기준권리는 을구 1번의 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 갑구 2번의 강제경매개시결정은 이 근저당권보다 뒤에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음으로 분석되나, 우선변제는 별도 확인

확인되는 실제 임차인은 7명이며, 보증금 합계는 230,000,000원입니다. 기재된 입주일은 모두 말소기준권리 설정일인 2021년 3월 31일 이후이고, 분석상 대항력은 모두 없는 것으로 분류됩니다. 이에 따라 매수인이 임차보증금을 인수하는 금액은 0원으로 추정합니다.

다만 대항력 유무와 우선변제·최우선변제 여부는 동일한 판단이 아닙니다. 확정일자 등 우선변제 요건을 확인할 수 있는 자료가 필요하며, 배당표에는 임차인 최우선변제금이 반영되지 않았습니다. 임대차계약서, 사업자등록 및 점유 현황, 보증금·차임, 배당요구 여부를 원본 서류와 대조해야 합니다.

배당요구 접수 기록이 확인되는 임차인은 기영복, 박고운, 김원중 3명입니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 합계는 230,000,000원이며, 대항력 없는 것으로 분석된 임차보증금은 매수인 인수액에 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,198,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정했습니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준의 단순 계산이며 실제 채권잔액과 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족은 별개

위 시나리오는 회차별 매각가에 따른 채권 배당 부족을 보여주는 계산입니다. 유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 그것만으로 매수인의 인수액이 증가한다는 의미는 아닙니다. 현재 분석에서는 매수인 인수액을 0원으로 추정하나, 임차인 우선변제 요건과 실제 점유 상태를 확인하기 전까지는 확정값으로 취급하지 않는 편이 안전합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 화성시 봉담읍 와우리 소재 효행초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공공시설, 소규모 공장지대 및 미조성 주거나지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입은 자유로운 상태로 평가되었고 차량 이용 여건은 대체로 양호합니다. 인근 버스정류장과 노선 등 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 서측 왕복 2차선 도로와 동측 왕복 5차선 와우로가 개설되어 있으며, 효행로 및 봉담IC 등과 연결됩니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역 및 와우2지구 지구단위계획구역입니다. 토지별로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 및 성장관리권역 등의 제한이 기재되어 있으므로 실제 이용계획과 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 2019.05.07 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 급·배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기 등 공용설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없으나 경계벽 철거와 현재 이용상태가 감정평가상 구조·구획과 일치하는지 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 임차 수요, 업종 적합성, 호실별 접근성 및 실제 사용면적에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 일괄매각과 분양사무실 이용 상태가 겹치므로 개별 호실의 임대·매각 가능성과 원상복구 필요성을 확인한 뒤 환금성을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서의 목적물 목록을 대조해 포함되는 호실과 부속 권리의 범위를 확인하세요.
• 경계벽 철거 및 원상복구. 분양사무실 이용 상태와 현재의 공간 구획, 출입구, 설비 및 소방시설을 현장에서 확인하세요. 원상복구가 필요하다면 범위와 비용을 산정해야 합니다.
• 임차인 7명 실사. 보증금 합계 230,000,000원, 호실별 점유, 실제 영업 여부, 임대차계약, 사업자등록 및 확정일자 관련 자료를 확인하세요. 배당요구가 확인되지 않은 임차인의 배당 절차도 점검해야 합니다.
• 우선변제·최우선변제 확인. 대항력 없음으로 분류되었다고 우선변제 문제까지 자동으로 결론 나는 것은 아닙니다. 상가임대차 관련 요건과 배당 순위, 당해세 및 최우선변제 반영 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 응찰가 산정. 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 독립적인 가치평가와 시설 복구·명도 비용을 반영해 상한을 설정하세요.
• 채권·배당 확인. 근저당 채권최고액 2,400,000,000원은 실제 잔액과 다를 수 있습니다. 금융기관의 실제 채권액과 배당 관련 서류를 확인하고, 예상 미배당액을 매수인의 인수액과 혼동하지 마세요.
• 현장 및 원본 대조. 공부와 실제 현황, 관리 상태, 임대관계 및 시설 상태를 확인하세요. 경매 기록의 추정치만으로 최종 입찰 결정을 내리지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 리스크 0”

이 물건은 말소기준권리 이후의 강제경매개시결정과 임차인들의 대항력 판단을 기준으로 보면, 매수인 인수액이 0원으로 추정되는 사건입니다. 그러나 실제 임차인 7명과 보증금 합계 230,000,000원, 일괄매각, 경계벽 철거 및 분양사무실 이용이라는 변수가 함께 존재합니다.

현재 최저가 1,198,000,000원은 감정가와 동일하고, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 배당 계산상 채권자 미배당액은 1,303,266,615원으로 추정되지만, 이 금액이 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 가격은 보류, 시설·점유는 실사 필수입니다. 매각 범위, 임대차 및 우선변제 요건, 실제 공간 구획과 원상복구 비용을 먼저 확인한 뒤 시장가치에 근거해 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.