* 실질취득 추정액은 배당 계산에 기재된 보증금 10,000,000원의 매수인 인수 가정을 그대로 적용한 값입니다. 해당 임차인의 점포는 122호로 표기되어 있어 102호 매수인이 실제로 부담할 금액이라고 확정할 수 없습니다.

수원지방법원 2025타경1188. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 221-75에 있는 제1동 1층 102호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사도원건설이고, 감정가와 최저매각가는 모두 781,000,000원으로 신건입니다. 신청채권자는 현대하우징주식회사이며 청구금액은 86,886,615원입니다.

등기 권리분석 자료상 말소기준권리는 2021년 5월 18일 접수된 용인농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,210,000,000원입니다. 현재 매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되고 신청채권자에게는 배당되지 않습니다. 다만 등기 원문에 적힌 공동담보 목록과 경매 대상인 102호 사이에 확인이 필요한 부분이 있어, 해당 근저당권이 대상 호실에 어떻게 설정되어 있는지 원본 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권과 공동담보 범위를 먼저 대조해야 한다

권리분석 자료에서는 2021년 5월 18일의 용인농업협동조합 근저당권을 말소기준권리로 제시하고 있습니다. 그 이후인 2025년 5월 2일의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

소유권보존은 2019년 5월 17일 접수되었고, 소유자는 주식회사도원건설로 기재되어 있습니다. 2021년 5월 18일에는 소유자 표시 변경 기록과 근저당권 설정이 확인됩니다. 경매개시결정은 2025년 5월 2일 현대하우징주식회사의 신청으로 등기되었습니다.

② 임차인 현황 — 조사목록상 7명, 102호와 점포 호수 대조 필수

임차인 조사목록에는 총 7명이 기재되어 있습니다. 이 가운데 6명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 표시되어 있고, 주식회사 우송(송혜동)은 2021년 4월 2일 전입으로 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다.

임차인별 대항력·우선변제 판단은 조사목록 기재를 기준으로 표시했습니다. 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인은 ‘미상’으로 구분했습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원은 배당 계산에서 매수인 인수로 가정되어 있으나, 122호와 경매 대상 102호의 관계를 확인하기 전에는 실제 인수액으로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 및 가격 판단 — 비교 거래 확인 전 저렴하다고 볼 수 없다

현재 확인된 감정가는 781,000,000원이고 최저매각가도 동일한 781,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가나 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 추세 자료가 확인되지 않아 감정가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 781,000,000원 가정)

신건 매각가 781,000,000원에서 추정 집행비용 10,210,000원을 제외하면 770,790,000원이 남습니다. 배당 시뮬레이션은 이 금액 전부를 근저당권자에게 배당하는 것으로 계산하며, 신청채권자 청구액 86,886,615원은 배당되지 않습니다. 자료상 총 채권액 2,296,886,615원에서 배당액 770,790,000원을 뺀 미배당액은 1,526,096,615원입니다.

배당 계산은 제시된 매각가와 채권액을 바탕으로 한 추정치입니다. 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도로 확인해야 합니다. 또한 근저당권의 대상 호실 및 공동담보 범위는 등기 원문으로 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 증가 확인

제시된 시나리오에서는 감정가의 80%, 64%로 매각가가 내려가면 채권 미배당액이 각각 1,680,734,615원과 1,804,445,015원으로 증가합니다. 이는 채권자 측의 회수 부족을 보여주는 수치이지, 매수인에게 그 미배당액 전부가 인수된다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 대항력 임차인 등 별도의 권리관계에 따라 판단해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모

• 주변 환경. 효행초등학교 남측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·학교·공공시설·소규모 공장지대·미조성 주거나지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근 시도·지방도·고속도로와의 연계 및 버스정류장·버스노선 여건은 감정평가 내용상 대체로 무난한 편입니다.
• 도로 접근. 서측에는 왕복 2차선 도로, 동측에는 왕복 5차선 와우로가 개설되어 있습니다. 동화역말길·효행로·수원광명고속도로 봉담IC와 연결되는 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 제1동의 기호 1~7은 근린생활시설, 기호 8·9는 분양사무실로 이용 중입니다. 본건 102호의 현재 점유·영업 상태는 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 와우2지구 지구단위계획구역으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 425.0㎡로 표시되어 있으며, 대상 호실의 대지권 지분과 토지 권리관계는 별도로 대조해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가에는 공부와의 차이 없음, 위반건축물 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 실제 관리상태와 내부 시설은 현장 확인이 필요합니다.
• 임대관계·환금성. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 최근 실거래 비교 근거 없이 환금성이나 적정 매각가를 단정하지 말고, 102호의 면적·임대차·공실 여부와 인근 거래를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 확정. 매각물건명세서·현황조사서에서 경매 대상이 1층 102호인지, 임차인 조사목록의 다른 호실이 매각 대상에 포함되는지 확인하세요.
• 근저당권 원문 대조. 말소기준권리로 제시된 용인농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,210,000,000원입니다. 공동담보 기재에 101호·103호·104호가 열거되어 있으므로 102호 등기부 을구와 공동담보 범위를 반드시 확인하세요.
• 대항력 임차인. 주식회사 우송(송혜동)은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 기재되어 있고, 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 다만 점유 표기는 122호이므로 102호에 대한 실제 인수 여부를 확정하기 전에는 10,000,000원을 확정 부담액으로 보지 마세요.
• 시세 검증. 비교 가능한 최근 거래 자료를 확보하기 전에는 감정가 781,000,000원이 저렴하다고 판단하지 마세요. 전용면적, 대지권, 임대차 조건 및 실제 사용상태를 기준으로 비교해야 합니다.
• 배당·비용 검토. 집행비용 10,210,000원은 추정치입니다. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등 다른 항목이 영향을 줄 수 있으므로 배당표를 확정값으로 받아들이지 마세요.
• 관리비와 명도. 점포의 실제 점유자, 영업 여부, 관리비 체납, 시설 인수 및 명도 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 자료를 상호 대조한 뒤 입찰 여부와 상한가를 정하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 먼저, 대상과 권리를 확정하라”

수원지방법원 2025타경1188은 감정가와 최저가가 781,000,000원인 근린시설입니다. 현재 시세 비교 근거만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없고, 배당 시뮬레이션상 채권 미배당액도 1,526,096,615원으로 큽니다. 여기에 보증금 10,000,000원의 매수인 인수 가정이 있으나 해당 임차인의 점포가 122호로 표시되어 경매 대상 102호와 일치하지 않습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 102호에 적용되는 권리관계, 공동담보의 범위, 실제 인수할 임차인 보증금, 그리고 비교 가능한 시세입니다. 이 네 가지가 확인되기 전에는 인수액이나 적정 입찰가를 확정하지 않는 것이 안전합니다. 현 단계의 판단은 입찰 보류 및 원본 서류 대조 우선입니다.