수원지방법원 2025타경57807. 용인시 기흥구 영덕동 흥덕유프라자 5층 501호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제501호가 학원으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 황연례이고, 말소기준권리는 2019.08.01. 설정된 주식회사부산은행 채권최고액 1,100,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당들과 국민건강보험공단·용인시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가 324,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 158,760,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 실제 영업·임대 상태와 내부 상태가 가격과 명도에 직접 영향을 주므로 현장 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층 501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제501호 학원 |
| 소유자 | 황연례 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 158,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,149,563,495원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하3층/지상9층 · 사용승인일 2010.03.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.08.01. 을구 8번 부산은행 근저당입니다. 이후 2019.11.15. 근저당, 2023.01.26. 추가 근저당 4건, 국민건강보험공단·용인시의 압류, 2025타경57807 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023년 부산은행이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2025.06.30. 취하되어 2025.07.04. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
현재 최저가는 158,760,000원으로 감정가 324,000,000원의 49%입니다. 다음 회차가 진행된다면 제시된 시나리오상 3회 유찰 시 111,132,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 77,792,400원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 158,760,000원 | 1,881,462,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 111,132,000원 | 1,928,423,848원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 77,792,400원 | 1,961,207,863원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄고 선순위 근저당의 미배당액은 커집니다. 그러나 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 가격 매력은 별개의 문제입니다. 비교 실거래가가 없기 때문에 158,760,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,640원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,100,000,000원 | 155,737,360원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사부산은행 | 192,500,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사부산은행 | 84,700,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,037,200,000원 중 예상배당은 155,737,360원이고, 미배당은 1,881,462,640원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제501호는 학원으로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 흥덕중학교 서측 인근이며 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 북측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,853.6㎡, 공시지가 3,306,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물. 지하3층/지상9층 철근콘크리트구조 건물이며 사용승인일은 2010.03.18입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 영업·임대 여부를 직접 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문 등으로 내부구조 및 실제 이용상황 확인에 제한이 있었으므로 내부 상태가 감정 기재와 다를 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 1,881,462,640원은 채권자 측 미회수액이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 2019.08.01. 부산은행 근저당이 말소기준인지, 후순위 근저당·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 확인하세요.
- 현장 비용. 근린시설은 관리비 체납·시설 원상복구·명도 및 영업시설 처리 등이 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 명확, 가격은 아직 미확인
이 물건의 장점은 권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2019.08.01. 부산은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 158,760,000원이 감정가 324,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내리기는 어렵습니다. 비교 실거래 자료가 없고, 제501호는 학원 이용으로 기재된 근린시설이며 감정 당시 임대관계와 내부 실제 상태 확인도 제한적이었습니다. 따라서 이 사건은 권리 확인보다 시세·점유·내부상태 검증이 최종 입찰가를 좌우하는 물건입니다.
