수원지방법원 2025타경57807. 용인시 기흥구 영덕동 흥덕유프라자 5층 506호로, 감정평가상 제506호의 이용상태는 학원입니다. 소유자는 황연례이고 말소기준권리는 2019.08.01. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 1,100,000,000원입니다. 이후 부산은행의 후순위 근저당권들과 용인시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리분석을 등기부만으로 끝내면 안 됩니다. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 점유 원인까지 확인된 것은 아니므로, 점유자가 발견될 경우 전입·사업자등록, 점유 개시 시점과 보증금 등을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제506호 학원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상9층 · 사용승인일 2010.03.18 |
| 소유자 | 황연례 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 125,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유비2309유동화전문 유한회사 / 2,149,563,495원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2019.08.01. 근저당이 말소기준
말소기준은 을구 9번 부산은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 을구 10번부터 14번까지의 부산은행 근저당권과 2023.09.27. 용인시 압류, 2025.09.15. 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 현재 등기상 근저당권은 6건이며 배당 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가의 49%
감정가 256,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 125,440,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 87,808,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 61,465,599원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설·학원 용도입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 현재 가격 판단의 핵심은 실제 이용상태, 임대·점유관계, 상가·학원 수요와 재매각 가능성입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 1,914,316,160원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 87,808,000원 | 85,827,456원 | 1,951,372,544원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 61,465,599원 | 59,959,218원 | 1,977,240,782원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,100,000,000원 | 122,883,840원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 주식회사부산은행 | 192,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 12번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 13번 근저당 · 주식회사부산은행 | 84,700,000원 | 0원 |
| 7. 을구 14번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,556,160원을 제외한 122,883,840원이 말소기준 근저당에 배당되고 후순위 근저당에는 배당 여력이 없습니다. 채권총액 2,037,200,000원 중 미배당은 1,914,316,160원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제506호는 공부상·감정상 학원으로 조사됐습니다. 같은 5층의 제501호·503호·504호·506호 내지 509호도 학원, 제502호는 체육 도장, 제505호는 종교집회장입니다.
- 입지. 용인시 기흥구 영덕동 흥덕중학교 서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 20m, 북측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,306,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층/지상9층, 사용승인일 2010.03.18이며 기본 위생·급배수·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설·학원 용도이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 할인율보다 실제 영업·임대수요와 향후 재매각 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 폐문으로 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 점유 개시 시점, 사업자등록 및 보증금 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 9번 2019.08.01. 부산은행 근저당이 말소기준이며, 이후 근저당과 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 근린시설 가격 검증. 감정가 256,000,000원에서 125,440,000원까지 내려왔지만 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 임대수익과 매매수요를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 시건장치로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부구조와 이용상태가 감정기재와 다를 가능성을 현장 확인하세요.
- 배당 외 비용. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 관련 금액을 별도 확인하세요.
- 현재 일정. 매각기일은 2026.08.21이며 현재 최저매각가는 125,440,000원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.01. 부산은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 최저가 기준 실질취득도 125,440,000원으로 계산됩니다.
그러나 결론을 ‘감정가의 절반이니 싸다’로 가져가서는 안 됩니다. 이 물건은 근린시설·학원이고 이미 2회 유찰됐으며, 현장 폐문으로 임대관계가 미상입니다. 따라서 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 합니다. 등기 권리는 단순, 점유·임대와 가격 검증은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
