수원지방법원 2025타경57807. 용인시 기흥구 영덕동 흥덕유프라자 5층 508호 근린시설입니다. 현재 소유자는 황연례이고, 2016.02.26. 소유권을 이전받은 기록의 거래가액은 227,000,000원입니다. 등기부에는 과거 여러 근저당이 설정·말소된 이력이 있으나, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.11.15. 부산은행 채권최고액 220,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리 이후의 부산은행 추가 근저당과 용인시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인에게 넘겨지는 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 128,870,000원으로 감정가 263,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그렇더라도 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가 할인율만으로 시장가 대비 저평가 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 508호의 공부상 이용은 학원이고, 현장조사 당시 폐문으로 내부구조와 실제 이용상황은 외부관찰·자료 등에 의존한 부분이 있어 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층508호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 학원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하3층/지상9층 · 사용승인일 2010.03.18 |
| 소유자 | 황연례 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 128,870,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,149,563,495원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없고, 예상배당 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준권리는 2019.11.15. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권 1,100,000,000원·192,500,000원·220,000,000원과 용인시 압류, 2025.09.15. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율보다 ‘시장가격 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 128,870,000원으로 감정가 263,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 90,209,000원, 4회 유찰 시에는 63,146,299원입니다. 다만 동일·유사 근린시설의 실거래 자료가 없어 어느 회차가 실제 시장가격보다 낮은지 직접 비교할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,604,180원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 126,265,820원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 192,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 16번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,732,500,000원 가운데 126,265,820원이 배당되고, 미배당액은 1,606,234,180원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 흥덕중학교 서측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 제508호는 학원입니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조 및 실제 이용상황은 외부관찰·자료 등에 의존했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상9층 건물이며 사용승인일은 2010.03.18입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 북측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 속하며 토지면적은 1,853.6㎡, 공시지가는 3,306,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 13번, 2019.11.15. 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 128,870,000원으로 감정가의 49%지만, 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린시설의 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 이용 확인. 공부상 학원이지만 감정 당시 폐문 상태였으므로 내부구조·시설상태·현재 사용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 경매자료상 임차인 신고는 없지만 현장점유 상태는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 아파트가 아닌 근린시설이고 공부상 학원 용도이므로 향후 매각·임대 수요를 가격 판단과 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장과 시장이 결정
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.15. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·추가 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽에서는 신중함이 필요합니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰된 근린시설·학원이고, 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 할인율만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 되는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 최종 판단의 핵심은 실제 내부상태와 현재 이용·점유, 그리고 주변 근린시설의 매매·임대 수준을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
