수원지방법원 2025타경57807. 용인시 기흥구 영덕동 흥덕유프라자 5층 504호입니다. 감정평가상 해당 층의 504호는 학원으로 파악된 근린시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 9층, 사용승인일은 2010.03.18입니다. 현재 소유자는 황연례이며, 말소기준권리는 2019.08.01 설정된 부산은행의 채권최고액 1,100,000,000원 근저당입니다.
말소기준 이후에는 부산은행의 추가 근저당들이 연이어 설정됐고 용인시 압류와 현재 사건의 임의경매개시결정도 존재하지만, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없으며 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 권리등기 자체보다 더 중요한 검토 포인트는 상가·학원 용도의 실제 수요와 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층 504호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 학원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상9층 · 사용승인 2010.03.18 |
| 소유자 | 황연례 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 124,950,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,149,563,495원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 제시된 권리관계상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 핵심 말소기준은 2019.08.01 부산은행 근저당이며, 그 뒤 설정된 부산은행의 추가 근저당 5건과 2023.09.27 용인시 압류, 2025.09.15 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 124,950,000원으로 감정가 255,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 외형만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반상업지역의 근린시설이고 504호의 감정상 이용상태는 학원입니다. 상업용 집합건물은 동일 단지 아파트처럼 단순한 평형별 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
따라서 이 사건에서는 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 확인 가능한 비교 실거래 가격이 없으므로, 실제 입찰가격은 해당 건물과 주변 근린시설의 임대수익·공실·층별 상권·전용면적·관리비·동종 호실 거래 등을 별도로 대조한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,549,300원 |
| 을구 8번 근저당 · 부산은행 | 1,100,000,000원 | 122,400,700원 |
| 을구 10번 근저당 · 부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 부산은행 | 192,500,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 부산은행 | 84,700,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 총 채권액 2,037,200,000원 중 122,400,700원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,914,799,300원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,549,300원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 124,950,000원 | 122,400,700원 | 1,914,799,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 87,465,000원 | 85,490,630원 | 1,951,709,370원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 61,225,499원 | 59,723,440원 | 1,977,476,560원 | 0원 |
채권액이 매각대금을 크게 초과하지만, 그 미배당액이 곧 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 추가 유찰 시 실질취득액은 별도 승계액 없이 해당 회차의 매각가와 같은 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 흥덕중학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 현재 용도. 공부상 504호는 학원으로 파악됐습니다. 같은 5층의 501호·503호·504호·506호~509호 역시 학원으로 조사됐습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 약 20m, 북측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지 공시지가는 3,306,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 1,853.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설·학원 용도이므로 실제 매수층이 제한될 수 있습니다. 2회 유찰 자체도 가격과 수요를 보수적으로 확인해야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 조사 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 영업 여부, 점유자, 명도 상대방을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 임차·사용 현황을 재점검해야 합니다.
- 상가 시세 대조. 감정가 대비 49%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 흥덕유프라자와 인근 상업시설의 실제 거래·임대 조건을 별도로 비교해야 합니다.
- 공실·수익성 검토. 학원 용도는 주거용보다 임차수요 변동에 민감할 수 있으므로 예상 임대료와 공실기간을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합상가의 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2019.08.01 부산은행 근저당과 후순위 근저당·압류·경매개시결정의 현재 상태를 입찰 직전 등기부에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 실제 상가가치
이 사건은 등기 권리구조만 보면 비교적 선명합니다. 2019.08.01 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 255,000,000원이 2회 유찰돼 124,950,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가치보다 싸다고 말할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반상업지역의 근린시설·학원입니다. 내부 및 임대관계가 현장에서 직접 확인되지 않았고, 동일 용도의 실제 가격 비교도 없는 만큼, 환금성과 임대수익을 확인하지 않은 채 ‘감정가의 절반’이라는 할인율에 기대어 응찰하는 것은 위험합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·상가 환금성 검증은 반드시 필요한 사건입니다.
