② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다

현재 최저매각가는 120,540,000원으로 감정가 246,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰에 따른 가격 하락 폭 자체는 큽니다. 다만 이 물건과 비교할 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 자료가 없어거는 없습니다.

특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설 중 종교집회장으로 이용되는 집합건물입니다. 가격 판단에서는 같은 용도·상권·층·면적·집합상가 내 위치의 거래사례와 임대수익 확인이 중요하지만, 이 사건 자료에는 이를 직접 비교할 실거래 수치가 없습니다. 따라서 최저가 120,540,000원은 입찰 출발가격으로만 보고 시장가치와 동일시하지 않는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)

현재 최저가 120,540,000원 가정 시 집행비용 2,487,560원을 제외한 118,052,440원이 을구 6번 부산은행 근저당에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 1,919,147,560원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

현재 회차에서 채권총액 2,037,200,000원에 비해 배당재원이 크게 부족하고, 3회·4회 유찰 시 미배당액은 더 커집니다. 그러나 이 자료에서 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 인수액으로 계산되지 않습니다. 따라서 권리분석에서는 채권자의 미회수 규모와 매수인의 인수부담을 구분해서 봐야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 흥덕중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 보통입니다.
• 이용상태. 대상 505호는 공부상 근린생활시설이며 감정평가상 종교집회장으로 파악됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상9층 건물로 사용승인일은 2010.03.18입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 20미터 내외, 북측으로 폭 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,306,000원/㎡입니다.
• 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 현장확인. 현장조사 시 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부구조 및 이용상황을 직접 확인하지 못해 실제 상태가 감정평가 기재와 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 최저가 120,540,000원은 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마세요.
• 용도 확인. 주거용이 아니라 근린생활시설이며 현재 평가상 종교집회장입니다. 동일·유사 용도의 매매 및 임대수요를 별도로 점검해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 84,378,000원, 4회 유찰 시 59,064,599원입니다. 각 회차의 가격과 현장가치를 따로 비교하세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 1,919,147,560원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.18입니다. 매각기일 전 등기·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장과 시장이 필요하다

이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.01 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 추가 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 120,540,000원 기준 매수인 인수액은 0원이라 권리 자체에서 직접적인 금전 승계부담은 확인되지 않습니다.

하지만 입찰 매력도를 가격 할인율 하나로 평가하기는 어렵습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없고, 대상은 근린생활시설 중 종교집회장으로 평가됐으며, 실제 임대관계와 내부 이용상태도 현장에서 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”과 “가격상 저평가”를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다. 권리만 보면 단순하지만, 최종 입찰 여부는 실제 점유·내부상태와 동일 용도 시장가치를 확인한 뒤 결정하는 편이 맞습니다.