133,280,000원
수원지방법원 2025타경57807. 용인시 기흥구 영덕동 흥덕유프라자 5층 509호로, 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 학원입니다. 현재 소유자는 황연례이고, 2016.01.21 매매를 원인으로 거래가액 263,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019.11.15 설정된 부산은행 근저당권 220,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당 3건과 용인시 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리의 골격은 비교적 분명하지만 물건 자체의 확인 항목은 남아 있습니다. 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상이고, 이해관계인 부재 및 시건장치로 내부를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장·탐문·외부관찰·사례 등을 바탕으로 이용상태를 확인했습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계와 내부 상태는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층 509호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 5층 509호 · 감정평가상 학원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하3층/지상9층 · 사용승인 2010.03.18 |
| 소유자 | 황연례 · 2016.01.21 매매 · 거래가액 263,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 133,280,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 2,149,563,495원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2019.11.15 부산은행 근저당 220,000,000원입니다. 이 권리가 현재 말소기준으로 계산돼 있고, 2023.01.26 추가 설정된 부산은행 근저당 1,100,000,000원·192,500,000원·220,000,000원과 2023.09.27 용인시 압류, 2025.09.15 현재 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%, 시세 판단은 보류
감정가는 272,000,000원, 현재 최저매각가는 133,280,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 133,280,000원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 133,280,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 93,296,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,307,199원 | 24% | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 근린시설이고, 현재 비교 가능한 실거래 지표 없이 감정가와 유찰 회차만 확인됩니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,920원 |
| 을구 14번 근저당권 · 부산은행 | 220,000,000원 | 130,614,080원 |
| 을구 16번 근저당권 · 부산은행 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 부산은행 | 192,500,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 근저당권 관련 채권액 합계는 1,732,500,000원, 예상배당 합계는 130,614,080원이며 미배당은 1,601,885,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 133,280,000원 | 130,614,080원 | 1,601,885,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 93,296,000원 | 91,216,672원 | 1,641,283,328원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 65,307,199원 | 63,731,669원 | 1,668,768,331원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 흥덕중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 5층 509호는 감정평가상 학원으로 이용됩니다. 같은 층 501호·503호·504호·506호~509호 역시 학원 이용으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상9층 건물이며 사용승인일은 2010.03.18입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 20m 내외, 북측으로 폭 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 토지면적은 1,853.6㎡, 공시지가는 3,306,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 대상은 외국인등, 용도는 단독주택·다가구·연립·다세대·아파트로 기재돼 있습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 감정평가에서 임대관계가 미상이고 내부 확인도 제한됐으므로 현장 점유자와 실제 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 학원 영업상태 확인. 공부상·감정평가상 509호는 학원 이용입니다. 현재도 같은 용도로 사용되는지 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 133,280,000원은 감정가의 49%지만 시세 비교 근거가 없으므로 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 대규모 미배당이 남더라도 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당액을 낙찰자 부담액으로 더하면 안 됩니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2019.11.15 을구 14번 부산은행 근저당이며 이후 권리는 매각 소멸로 계산됐는지 매각 직전 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류와 배당요구 현황을 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 장점은 명확합니다. 2019.11.15 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 272,000,000원에서 133,280,000원까지 내려와 49% 수준입니다.
하지만 결론을 가격까지 확대하면 안 됩니다. 대상은 아파트가 아니라 근린시설이고, 509호는 학원 이용으로 평가됐습니다. 임대관계는 미상이고 내부조사도 제한됐으며, 현재 최저가를 실제 거래가격과 비교할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격은 49% 할인율만으로 합격 판정을 내리기 어려운 물건입니다. 실제 점유·임대수익·공실 여부와 주변 근린시설 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
