145,040,000원
수원지방법원 2025타경57807. 용인시 기흥구 영덕동 흥덕유프라자 5층 502호로, 공부상 이용상태는 근린생활시설(체육 도장)입니다. 소유자 황연례는 2019.06.24. 매매를 원인으로 2019.08.08. 소유권을 취득했고 거래가액은 276,000,000원입니다. 그 직후인 2019.08.13. 부산은행이 채권최고액 192,500,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다. 이후 부산은행 명의의 추가 근저당들과 용인시 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 296,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 145,040,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 하락폭 자체를 ‘시세 대비 할인’으로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설이고, 임대관계도 미상이라 실제 수익성과 환금성 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(체육 도장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하3층/지상9층 · 사용승인일 2010.03.18 |
| 소유자 | 황연례 · 2019.06.24. 매매 · 2019.08.08. 소유권이전 · 거래가액 276,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰, 49%) |
| 청구액 | 2,149,563,495원 |
| 경매개시 채권자 | 더블유비2309유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2019.08.13. 을구 9번 부산은행 근저당 192,500,000원입니다. 이후 2019.11.15. 부산은행 근저당 220,000,000원, 2023.01.26. 설정된 부산은행 근저당 1,100,000,000원·220,000,000원·84,700,000원·220,000,000원과 2023.09.27. 용인시 압류, 2025.09.15. 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.07.28. 부산은행의 종전 임의경매개시결정은 2025.06.30. 취하되어 2025.07.04. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가 145,040,000원은 감정가 296,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래와 같은 비교 시세가 없어 실질취득가 145,040,000원이 시장가격보다 낮다고 판정할 근거는 없습니다. 근린생활시설은 호실별 임대료, 공실, 업종 적합성, 전용면적과 공용면적 구성 등에 따라 가치 편차가 커 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하는 방식은 위험합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 145,040,000원 | 1,894,990,560원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 101,528,000원 | 1,937,893,392원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 71,069,600원 | 1,967,809,653원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 101,528,000원, 71,069,600원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 경우에도 매수인 인수액은 각각 0원으로 계산됩니다. 가격이 낮아질수록 부산은행 계열 담보채권의 미배당이 커질 뿐, 그 미배당을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,560원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사부산은행 | 192,500,000원 | 142,209,440원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 13번 근저당 · 주식회사부산은행 | 84,700,000원 | 0원 |
| 6. 을구 14번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계 2,037,200,000원 중 예상 배당은 142,209,440원이며, 미배당은 1,894,990,560원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 제502호는 근린생활시설인 체육 도장입니다. 같은 5층의 제501호·503호·504호·506호 내지 제509호는 학원, 제505호는 종교집회장으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 흥덕중학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 북측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 속하며, 토지면적은 1,853.6㎡, 공시지가는 3,306,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층/지상9층, 사용승인일 2010.03.18이며 승강기·위생·급배수·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장확인 한계. 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부구조 및 실제 이용상황은 집합건축물대장, 탐문, 외부관찰, 사례 등에 의거해 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가 296,000,000원 대비 최저가 145,040,000원이라는 49% 숫자보다 인근 동일 용도 상가의 최근 매매가와 임대수익을 우선 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 현장 내부 확인이 제한됐으므로 실제 점유자, 사용 업종, 보증금·차임 여부를 매각 전 재확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 등기상 인수 0원과 별개로 점유자가 존재할 경우 인도·명도 절차가 발생할 수 있습니다.
- 관리비 확인. 상가 집합건물의 공용부분 체납관리비 등 실제 낙찰 후 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 후속 회차 착시 주의. 3회 유찰 시 101,528,000원, 4회 유찰 시 71,069,600원으로 내려가도 시세 근거가 없으면 ‘싸다’는 결론은 자동으로 성립하지 않습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서와 실제 현장을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건의 등기 권리는 비교적 분명합니다. 2019.08.13. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하여 계산상 인수는 0원입니다. 그러나 물건은 주거용이 아니라 근린생활시설이고, 2회 유찰 뒤 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔음에도 이를 검증할 실거래 시세가 없습니다. 여기에 임대관계와 내부 실제 이용상황까지 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 정리형, 가격·점유는 확인형입니다. 최저가의 할인율보다 실제 임대수익·공실·점유·인근 거래가격을 먼저 확인해야 할 사건입니다.
