수원지방법원 2025타경57807. 용인시 기흥구 영덕동 흥덕유프라자 5층 503호입니다. 감정평가상 503호의 이용상태는 학원이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상9층이며 사용승인일은 2010.03.18입니다. 현재 소유자는 황연례입니다.

권리의 기준점은 2019.08.01 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,100,000,000원이고, 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당들과 용인시 압류, 이번 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.

다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 실제 이용은 학원입니다. 감정평가 당시 이해관계인이 부재하고 문이 잠겨 있어 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했으며, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 임차인 기재는 없지만, 현장 점유관계와 실제 영업·임대 상태는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 부산은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2019.08.01 접수된 을구 8번 부산은행 근저당 1,100,000,000원입니다. 이후 부산은행의 2019.11.15 근저당 220,000,000원, 2023.01.26 추가 근저당 192,500,000원·220,000,000원·84,700,000원·220,000,000원, 2023.09.27 용인시 압류 및 2025.09.15 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 검증 자료는 없다

감정가는 237,000,000원, 현재 최저매각가는 116,130,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 회차 시나리오에서는 3회 유찰 시 81,291,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 56,903,700원(감정가 24%)으로 계산됩니다.

하지만 제공된 자료에는 이 호실 또는 비교 가능한 근린시설의 실거래 시세가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라고 판단할 근거는 부족합니다. 근린시설은 임대수익, 공실, 업종 적합성, 관리비와 상권에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있으므로, 현재 가격은 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 시장가격 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)

채권 합계 2,037,200,000원 중 예상 배당은 113,704,180원이고, 미배당은 1,923,495,820원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 흥덕중학교 서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용. 503호는 공부 및 감정평가상 학원으로 이용됩니다.
• 도로. 남측으로 폭 20미터 내외, 북측으로 폭 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
• 토지. 토지면적 1,853.6㎡, 공시지가 3,306,000원/㎡, 평지·중로각지 조건입니다.
• 건물상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 내부 확인. 현장조사 시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부 확인이 제한되어 실제 내부구조와 이용상황이 조사내용과 다를 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 영업자, 임대차계약 유무를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 인근 동일·유사 근린시설의 매매·임대 조건을 직접 비교해야 합니다.
• 학원 사용 적합성. 현재 이용상태가 학원이므로 해당 용도의 수요와 공실 가능성, 향후 다른 업종으로 변경할 경우의 활용성을 점검해야 합니다.
• 관리비 확인. 상가·근린시설의 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2019.08.01 부산은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
• 매각기일. 매각기일은 2026.08.21입니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 임대·시세 확인

등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.01 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 감정가 237,000,000원에서 116,130,000원까지 내려왔습니다.

하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기보다 현황과 가격 검증에 있습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 제한됐으며, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 권리는 비교적 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않은 물건으로 보는 편이 맞습니다. 2회 유찰과 근린시설이라는 특성을 감안해 실제 임대수익·점유·공실 가능성·주변 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.