부산지방법원 2024타경100331. 좌동 대하프라자 6층 608호의 용도는 근린시설이며, 감정 요항에는 건물 내 6층 608호 등 9개호가 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(치과기공실) 등으로 이용되는 것으로 적혀 있습니다. 등기상 말소기준은 2022.05.17. 해운대새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,640,000,000원이고 공동담보목록 제2022-219호가 기재돼 있습니다.
이후 경매개시결정과 부산광역시·국의 압류는 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 그러나 여기서 권리분석이 끝나지는 않습니다. 임차현황에는 말소기준보다 앞서 점유를 시작한 대항력 임차인이 4명 있고, 이들의 보증금은 합계 1,820,000,000원입니다. 예상배당에서는 이 금액이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100331 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 양운로 98, 6층608호 (좌동,대하프라자) |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 교육연구시설(학원) |
| 현재 소유자 | 곽재순 11분의 3 · 박유신 11분의 2 · 박장호 11분의 2 · 박정신 11분의 2 · 박현신 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 43,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,832,603,766원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.17. 해운대새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금 인수는 남는다
말소기준권리는 해운대새마을금고의 근저당권입니다. 2024.07.19. 임의경매개시결정과 그 뒤 부산광역시 압류 3건, 국의 압류 1건은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.01.23.에는 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 9명, 대항력 임차인 4명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 9명은 모두 실제 임차인입니다. 말소기준일인 2022.05.17.보다 먼저 전입한 수협은행 해운대신도시지점, 예정희, 박진표, 김서진은 대항력이 인정된 상태이며, 예상배당은 이 4명의 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스마트대부 · 608호 | 보증금 미상 | 없음 2024.03.05. | 미상 | 아님 |
| 김종수 · 608호 · 주거 | 10,000,000원 / 600,000원 | 없음 2023.12.27. | 미상 | 아님 |
| 이윤영 · 705호 | 20,000,000원 / 800,000원 | 없음 2024.07.04. | 미상 | 아님 |
| 주식회사 웨이브트리 지점 · 709호 | 20,000,000원 / 450,000원 | 없음 2024.05.08. | 미상 | 아님 |
| 수협은행 해운대신도시지점 · 1층111호 | 1,700,000,000원 | 있음 2016.11.21. | 없음 | 아님 |
| 예정희 · 201호,202호 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 있음 2021.12.14. | 없음 | 아님 |
| 박진표 · 708호 | 10,000,000원 / 500,000원 | 있음 2020.11.17. | 없음 배당요구 2024.09.30. | 아님 |
| 전희성 · 707호 | 20,000,000원 / 880,000원 | 없음 2022.09.19. | 미상 배당요구 2024.09.26. | 아님 |
| 김서진 · 지하1층 101호 | 80,000,000원 / 3,750,000원 | 있음 2018.03.02. | 없음 | 아님 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 18.2억원 인수가 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 43,610,000원 | 1,820,000,000원 | 1,863,610,000원 | 3,597,574,980원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,526,999원 | 1,820,000,000원 | 1,850,526,999원 | 3,610,422,487원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,368,899원 | 1,820,000,000원 | 1,841,368,899원 | 3,619,415,741원 |
유찰이 더 진행되면 입찰가격은 43,610,000원에서 30,526,999원, 21,368,899원으로 내려갑니다. 그러나 매수인 인수액 1,820,000,000원은 각 시나리오에서 그대로입니다. 따라서 총부담은 여전히 1,841,368,899원~1,863,610,000원 수준입니다. 이 구조에서는 유찰률이 커지는 것 자체가 실질적인 가격안전을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,980원 |
| 인수 · 수협은행 해운대신도시지점 보증금 | 1,700,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 예정희 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 박진표 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김서진 보증금 | 80,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 근저당권 · 해운대새마을금고 | 3,640,000,000원 | 42,425,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,184,980원을 제외한 42,425,020원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 3,597,574,980원입니다. 대항력 임차보증금 1,820,000,000원은 배당대금에서 나가지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대문화회관 북동측 인근이며, 주변은 학원·음식점·공동주택·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 장산역이 소재해 제반 교통사정은 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(치과기공실) 등 복합 이용상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상13층 건물이며, 급배수·위생설비·엘리베이터·주차장·소화전설비 등이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 해당하고, 토지면적 1,371.7㎡, 공시지가 8,357,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 아스팔트 포장 간선도로와 남동측 왕복2차선 포장도로에 접하며 북서측에는 해운대문화회관 사거리가 있습니다.
- 공부와의 차이. 일부 호실은 복도 등을 점유사용하는 것으로 보인다는 감정평가 참고사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금부터 확인. 현재 예상배당 기준 대항력 임차보증금 1,820,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가가 아니라 이 인수부담을 포함해 자금계획을 세워야 합니다.
- 매각대상 호실 범위 대조. 감정 요항에는 “6층 608호 등 9개호”로 기재돼 있고 임차현황도 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 입찰 전 매각목록과 각 호실의 임차관계를 정확히 대조해야 합니다.
- 608호 자체 점유 확인. 608호에는 주식회사 스마트대부와 김종수가 조사돼 있습니다. 스마트대부의 보증금은 미상이고, 두 점유자는 전입시점이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 부산광역시·국의 압류가 4건 존재합니다. 당해세 해당액이 있으면 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.23. 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자와 채권관계를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 호별 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “18.2억원 인수”가 본질
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 89,000,000원, 최저가 43,610,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인율보다 1,820,000,000원의 대항력 임차보증금 인수가 먼저입니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 1,863,610,000원이며, 3회·4회 유찰 시에도 인수액은 그대로 남아 실질취득 부담은 각각 1,850,526,999원, 1,841,368,899원입니다.
후순위 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건으로 볼 수 없습니다. 대항력 임차인 4명의 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조이고, 실거래 비교자료도 없어 현재 가격을 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 낮은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총부담을 기준으로 판단해야 하는 고위험 근린시설 경매입니다.
