부산지방법원 2024타경100331. 해운대구 좌동 대하프라자 관련 근린시설 사건입니다. 감정평가 요항상 건물은 지하3층·지상13층 철근콘크리트조이고, 608호 등 9개 호실의 이용상태가 학원·금융업소·골프연습장·치과기공실 등으로 기재돼 있습니다. 이번 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리는 소멸한다” 수준에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 전세권과 대항력 임차인들이 존재하기 때문입니다.
말소기준권리는 2022.05.17. 설정된 해운대새마을금고 근저당권 채권최고액 3,640,000,000원입니다. 그러나 김서진의 전세권은 2018.02.26. 등기되어 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 이 을구 9번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 여기에 현황조사상 말소기준일보다 먼저 점유를 시작한 임차인들의 보증금 인수 가능성까지 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100331 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 양운로 98, 지하1층101호 (좌동, 대하프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정요항상 학원·금융업소·운동시설(골프연습장)·제1종근린생활시설 등 |
| 소유자 | 곽재순 11분의 3 · 박유신 11분의 2 · 박장호 11분의 2 · 박정신 11분의 2 · 박현신 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 1,037,000,000원 / 508,130,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대새마을금고 / 2,832,603,766원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.17. 을구 13번 해운대새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 말소기준보다 앞선다
가장 먼저 볼 권리는 김서진의 2018.02.26. 전세권 80,000,000원입니다. 말소기준인 2022.05.17. 근저당보다 약 4년 앞선 권리이고, 매각물건명세서에도 매수인 인수권리로 적시되어 있습니다. 반면 2024.07.19. 경매개시결정과 그 이후의 부산광역시 압류, 국세 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 점유자가 4명
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스마트대부 | 608호 | 2024.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종수 | 608호 | 2023.12.27 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤영 | 705호 | 2024.07.04 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 웨이브트리 지점 | 709호 | 2024.05.08 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 수협은행 해운대신도시지점 | 1층111호 | 2016.11.21 | 1,700,000,000원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 예정희 | 201호,202호 | 2021.12.14 | 30,000,000원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 박진표 | 708호 | 2020.11.17 | 10,000,000원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 전희성 | 707호 | 2022.09.19 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서진 | 지하1층 101호 | 2018.03.02 | 80,000,000원 | 있음 | 없음 | 인수 |
말소기준일인 2022.05.17.보다 앞서 전입한 사람은 수협은행 해운대신도시지점, 예정희, 박진표, 김서진입니다. 배당 시뮬레이션은 이 4명의 보증금 합계 1,820,000,000원을 매수인 인수액으로 산정하고 있습니다. 특히 수협은행 해운대신도시지점의 보증금 1,700,000,000원 하나만으로도 현재 최저매각가 508,130,000원의 3배를 넘습니다.
③ 예상배당표 (매각가 508,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,481,300원 |
| 인수 · 수협은행 해운대신도시지점 보증금 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 예정희 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박진표 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김서진 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 김서진 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 해운대새마을금고 | 3,640,000,000원 | 420,648,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 3,720,000,000원 중 500,648,700원이 배당되고, 미배당액은 3,219,351,300원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 별도로 1,820,000,000원으로 산정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 508,130,000원 | 1,820,000,000원 | 2,328,130,000원 | 3,219,351,300원 |
| 3회 유찰 시 | 355,691,000원 | 1,820,000,000원 | 2,175,691,000원 | 3,370,088,674원 |
| 4회 유찰 시 | 248,983,699원 | 1,820,000,000원 | 2,068,983,699원 | 3,475,302,073원 |
이 시나리오에서는 유찰이 한 번 더 진행되어 매각가가 355,691,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 1,820,000,000원으로 그대로 계산됩니다. 4회 유찰 시 매각가가 248,983,699원까지 내려가더라도 실질취득 부담은 2,068,983,699원입니다. 따라서 “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 경매 공식만으로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동, 해운대문화회관 북동측 인근. 주위는 학원·음식점·공동주택·업무시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 장산역이 있어 제반 교통사정은 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설이며, 공부상 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(치과기공실) 등이 포함됩니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되고, 공시지가는 8,357,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상13층. 급배수·위생설비, 엘리베이터, 주차장, 소화전설비 등이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 현황 주의. 감정평가서에는 일부 호실이 복도 등을 점유사용하는 것으로 보인다고 기재돼 있어 현황과 공부 경계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 확인. 김서진의 2018.02.26. 전세권 80,000,000원이 매각물건명세서상 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
- 김서진 80,000,000원 중복 여부. 임차보증금 인수와 전세권 배당이 동시에 반영된 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 4명 확인. 수협은행 해운대신도시지점 1,700,000,000원, 예정희 30,000,000원, 박진표 10,000,000원, 김서진 80,000,000원이 말소기준일보다 먼저 전입했습니다.
- 수협은행 해운대신도시지점 보증금. 1,700,000,000원으로 현재 최저매각가보다 훨씬 크므로 계약서·점유관계·반환채권 존속 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 부산광역시 및 국의 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 범위 확인. 현황조사에는 608호·705호·709호·111호·201호·202호·708호·707호·지하1층101호 등 다수 호실 점유관계가 나타납니다.
- 공부와 현황 대조. 일부 호실의 복도 점유사용 가능성이 기재돼 있어 전유부분·공용부분 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “18.2억 인수”를 먼저 보라
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 1,037,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 508,130,000원까지 내려왔다는 것입니다. 하지만 권리분석의 중심 숫자는 그 508,130,000원이 아니라 매수인 인수 1,820,000,000원입니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 약 2,328,130,000원이고, 여기에 김서진의 선순위 전세권과 임차보증금 80,000,000원의 중복 관계, 수협은행 해운대신도시지점의 1,700,000,000원 보증금, 다수 점유자와 세금 압류까지 함께 검토해야 합니다.
결론은 D등급. 최저가 할인율만 보면 강한 가격 메리트처럼 보이지만, 선순위 권리와 대항력 임차인 인수액이 매각가를 크게 초과합니다. 실거래 비교자료도 없어 실질취득가가 시세 대비 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 근린·업무·운동시설이 혼재된 상업용 부동산이고 다수 호실 점유관계까지 얽혀 있어, 권리관계 원본 대조 없이 최저가만 보고 접근하기에는 위험도가 매우 높은 사건입니다.
