부산지방법원 2024타경100331. 부산 해운대구 좌동 대하프라자 근린시설 사건입니다. 사건 주소는 2층 201호로 표시되어 있고, 감정요항에는 철근콘크리트조 지하3층·지상13층 건물 내 6층 608호 등 9개호가 평가대상으로 기재되어 있습니다. 이용상태 역시 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(제조-치과기공실) 등으로 복합적입니다.

권리의 핵심은 2022.05.17. 설정된 해운대새마을금고 근저당권이 말소기준이라는 점입니다. 그런데 그보다 앞선 2017.11.24. 예정희 전세권이 남아 있고, 임차인 조사에서도 수협은행 해운대신도시지점·예정희·박진표·김서진이 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 사건은 후순위 근저당과 압류가 소멸하는지만 볼 사건이 아니라, 선순위 점유·임대차와 인수금액을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다

말소기준은 2022.05.17. 을구 18번 해운대새마을금고 근저당권 3,640,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 부산광역시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 을구 13번 예정희 전세권은 2017.11.24. 설정되어 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 존속기간 표기가 있더라도, 매각물건명세서가 이 전세권설정등기를 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있다는 점을 우선 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력 있는 임차인 4명

보증금 대위·승계로 중복 신고된 보증기관은 없으므로 실제 임차인은 9명입니다. 이 가운데 말소기준일 2022.05.17.보다 전입이 빠른 수협은행 해운대신도시지점, 예정희, 박진표, 김서진이 대항력 있는 임차인으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션은 이 네 임차인의 보증금 1,820,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.

③ 실질취득 구조 — ‘감정가 49%’가 싸다는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 1,820,000,000원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 1,906,730,000원입니다.

이 사건에서는 유찰이 더 진행되더라도 핵심 인수액 1,820,000,000원이 그대로 남는 시나리오입니다. 3회 유찰 시 최저가는 60,710,999원, 4회 유찰 시 42,497,699원까지 내려가지만 매수인 인수는 각 회차 모두 1,820,000,000원으로 계산되어 있습니다. 즉 낙찰가 하락분보다 선순위 보증금 인수가 실질취득액을 지배하므로, 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

현재 회차의 채권 합계는 3,670,000,000원, 배당액은 84,768,860원, 미배당은 3,585,231,140원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 2,832,603,766원이며 현재 회차 예상배당은 54,768,860원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 해운대문화회관 북동측 인근으로, 주위는 학원·음식점·공동주택·업무시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 장산역이 있어 제반 교통사정은 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 공부상 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(제조-치과기공실) 등 복합적인 비주거 용도입니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며, 전반적으로 평탄한 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 남서측 아스팔트포장 간선도로, 남동측 왕복2차선 포장도로에 접하고 북서측에는 해운대문화회관 사거리가 있습니다.
• 건물. 급배수·위생설비, 엘리베이터, 주차장, 소화전설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 현황 확인. 일부 호는 복도 등을 점유·사용하는 것으로 보인다는 감정요항 기재가 있으므로 현장 경계와 사용범위를 직접 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 회차의 기준은 최저가 86,730,000원이 아니라 매수인 인수 1,820,000,000원을 합친 1,906,730,000원입니다.
• 예정희 전세권 원문 확인. 2017.11.24. 을구 13번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 확인해야 합니다.
• 예정희 보증금과 전세권 중복 여부. 임차보증금 30,000,000원 인수와 전세권 30,000,000원 배당이 동시에 계산되어 있으므로 동일 채권인지 계약 원문으로 대조해야 합니다.
• 대항력 임차인 4명. 수협은행 해운대신도시지점, 예정희, 박진표, 김서진의 실제 점유상태와 임대차 존속 여부, 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 608호 보증금 확인. 주식회사 스마트대부는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않으므로 명세서와 임대차계약을 대조할 필요가 있습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 9개호 범위 확인. 감정요항은 6층 608호 등 9개호를 대상으로 기재하고 있으므로 각 호의 매각 대상 범위·점유자·공부 현황을 입찰표 제출 전에 일치시켜야 합니다.
• 공용부분 사용 확인. 일부 호가 복도 등을 점유·사용하는 것으로 보인다는 기재가 있으므로 현황과 적법한 사용범위를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “1,820,000,000원 인수”가 먼저다

이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 177,000,000원, 최저가 86,730,000원, 2회 유찰입니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 예정희 전세권이 남고, 대항력 있는 임차인이 4명이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 임차보증금이 1,820,000,000원입니다.

현재 회차의 실질취득은 1,906,730,000원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 인수액 자체는 1,820,000,000원으로 유지되는 시나리오여서, 추가 유찰이 이 권리구조를 근본적으로 바꾸지 않습니다. 여기에 예정희 전세권의 인수, 국세·지방세 압류, 여러 호실과 여러 점유자가 얽힌 근린시설이라는 점까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질 부담은 매우 큰 사건. 이 물건은 가격보다 선순위 권리와 보증금 반환구조를 먼저 해결하지 않으면 입찰 판단 자체가 성립하기 어렵습니다.