부산지방법원 2024타경100331. 해운대구 좌동 대하프라자 7층 705호가 표시된 근린시설 사건입니다. 등기상 핵심은 2022.05.17. 해운대새마을금고 근저당권 3,640,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.19. 임의경매가 개시됐고, 곽재순 지분에 부산광역시 압류와 국 압류가 추가됐습니다. 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 진짜 위험은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계의 보증금 인수에 있습니다.
특히 주소상 705호의 직접 임차관계는 이윤영으로 확인됩니다. 전입일은 2024.07.04., 보증금 20,000,000원, 월차임 800,000원이며, 2022.05.17. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 사건 내 다른 호실에는 말소기준보다 앞선 임차관계가 존재하고, 배당 시뮬레이션은 이들 선순위 보증금에 대해 매수인 인수 1,820,000,000원을 계상하고 있습니다. 따라서 입찰 판단에서는 반드시 매각대상 범위와 호실별 인수관계를 원본 서류로 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 양운로 98, 7층705호 (좌동,대하프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(제조-치과기공실) 등 |
| 소유관계 | 곽재순 11분의 3 · 박유신 11분의 2 · 박장호 11분의 2 · 박정신 11분의 2 · 박현신 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 해운대새마을금고 / 2,832,603,766원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.17. 을구 21번 근저당권 · 해운대새마을금고 · 채권최고액 3,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2022.05.17. 해운대새마을금고 근저당권입니다. 2024.07.19. 경매개시결정, 2024.09.10.과 2025.01.13.의 부산광역시 압류, 2025.05.22. 국 압류는 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권은 2026.01.23. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차관계 — 705호는 후순위, 사건 전체에는 선순위 인수 구조
| 임차관계 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이윤영 | 705호 · 주거 | 2024.07.04 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 수협은행 해운대신도시지점 | 1층111호 | 2016.11.21 | 1,700,000,000원 | - | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 |
| 예정희 | 201호,202호 | 2021.12.14 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 |
| 박진표 | 708호 | 2020.11.17 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 |
| 김서진 | 지하1층 101호 | 2018.03.02 | 80,000,000원 | 3,750,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 |
| 김종수 | 608호 | 2023.12.27 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 스마트대부 | 608호 | 2024.03.05 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 웨이브트리 지점 | 709호 | 2024.05.08 | 20,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전희성 | 707호 | 2022.09.19 | 20,000,000원 | 880,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대항력 있는 임차보증금이 최저매각가보다 훨씬 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득 부담이 크게 개선된다고 볼 수 없습니다. 이 사건 역시 가격 판단의 기준은 92,120,000원이라는 최저가 단독 수치가 아니라, 최저가와 1,820,000,000원의 인수액을 합친 경제적 부담입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,058,160원 |
| 인수 · 수협은행 해운대신도시지점 보증금 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 예정희 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박진표 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김서진 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 해운대새마을금고 | 3,640,000,000원 | 90,061,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권최고액 3,640,000,000원 중 90,061,840원이 배당되고, 3,549,938,160원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가정액 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 3,549,938,160원 | 1,820,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 3,577,076,713원 | 1,820,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,138,799원 | 43,926,301원 | 3,596,073,699원 | 1,820,000,000원 |
이 표에서 가장 중요한 열은 매각가정액이 아니라 매수인 인수입니다. 현재 회차 92,120,000원에서 4회 유찰 시 45,138,799원까지 내려가도 인수액은 계속 1,820,000,000원으로 유지됩니다. 이 사건을 단순한 ‘반값 경매’로 분류하기 어려운 이유입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대문화회관 북동측 인근으로, 주위는 학원·음식점·공동주택·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 장산역이 있어 제반 교통사정은 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(제조-치과기공실) 등이 혼재합니다. 별도로 매각물건명세서 비고에는 공부상 교육연구 및 복지시설로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 속하며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 8,357,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비 등이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 현황 주의. 일부 호실은 복도 등을 점유·사용하는 것으로 보인다는 감정평가 의견이 있으므로 실제 경계와 사용현황 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 705호 직접 임차인은 이윤영으로 후순위지만, 사건 내 다른 호실 선순위 임차보증금이 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 매각물건명세서와 물건별 매각 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 우선 확인. 현재·3회 유찰·4회 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 1,820,000,000원입니다. 최저매각가보다 이 숫자를 먼저 봐야 합니다.
- 705호 점유 확인. 이윤영은 전입 2024.07.04., 보증금 20,000,000원, 월차임 800,000원이며 말소기준권리보다 후순위로 대항력은 없습니다.
- 선순위 임차관계 확인. 수협은행 해운대신도시지점·예정희·박진표·김서진은 말소기준보다 앞선 전입으로 배당 시뮬레이션상 보증금이 매수인 인수로 처리됩니다.
- 세금 압류 확인. 부산광역시와 국의 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 배당 전 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.23. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 현황 경계 확인. 일부 호실이 복도를 점유 사용하는 것으로 보인다는 감정평가 내용이 있으므로 현장과 공부상 경계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 교육연구·업무·운동·근린생활시설 등이 혼재하고 공부상 교육연구 및 복지시설 기재도 있으므로 실제 사용 가능 업종과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 1,820,000,000원 인수가 먼저다”
겉으로 보면 감정가 188,000,000원에서 최저가 92,120,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건은 낮아진 최저가 자체가 투자 매력으로 연결되는 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 선순위 임차보증금 1,820,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 이 금액은 3회·4회 유찰 시에도 그대로 유지됩니다.
705호 자체의 이윤영 임차관계는 말소기준 후 전입이라 대항력이 없지만, 사건 전체의 선순위 임차관계와 배당 시뮬레이션을 무시할 수 없습니다. 현재 회차에서도 근저당권에는 3,549,938,160원의 미배당이 남고, 국세·지방세 압류와 일부 호실 현황 문제까지 확인해야 합니다. 결론은 가격 할인보다 인수 범위 확인이 먼저입니다. 매각대상과 선순위 임차보증금의 승계 범위를 원본에서 명확히 확정하기 전에는 최저가 49%를 근거로 응찰 판단을 앞세우기 어려운 사건입니다.
