부산지방법원 2024타경100331. 해운대구 좌동 대하프라자 7층 709호로, 공부상 제1종근린생활시설을 포함한 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가 110,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 대항력 임차인 인수액이 훨씬 중요합니다. 현재 회차 예상배당에서는 수협은행 해운대신도시지점·예정희·박진표·김서진의 보증금 합계 1,820,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 1,873,900,000원입니다. 3회 유찰 시에도 인수액은 1,820,000,000원, 4회 유찰 시에도 1,820,000,000원으로 제시되어 있어, 낙찰가가 더 낮아져도 총부담은 1,820,000,000원대에서 크게 벗어나지 않습니다. 감정가 대비 최저가율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100331 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 양운로 98, 7층709호 (좌동,대하프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(제조-치과기공소) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 소유자 | 곽재순, 박유신, 박장호, 박정신, 박현신 |
| 신청채권 청구액 | 2,832,603,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 열람 | 2026.07.30 · 부산지방법원 동부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.05.17 근저당
말소기준권리는 2022.05.17 접수된 해운대새마을금고 근저당권 3,640,000,000원입니다. 2024.07.19 임의경매개시결정과 이후 부산광역시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 해당 근저당권은 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 4건과 미상 2건
현황조사와 매각물건명세서에는 여러 호실의 임차·점유 명의가 확인됩니다. 이 가운데 말소기준권리보다 먼저 전입한 수협은행 해운대신도시지점, 예정희, 박진표, 김서진은 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 반면 709호의 주식회사 웨이브트리 지점은 2024.05.08 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음입니다.
| 임차·점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스마트대부 | 608호 | 2024.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종수 | 608호 | 2023.12.27 | 10,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤영 | 705호 | 2024.07.04 | 20,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 웨이브트리 지점 | 709호 | 2024.05.08 | 20,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 수협은행 해운대신도시지점 | 1층111호 | 2016.11.21 | 1,700,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 예정희 | 201호,202호 | 2021.12.14 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 박진표 | 708호 | 2020.11.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 전희성 | 707호 | 2022.09.19 | 20,000,000원 / 880,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서진 | 지하1층 101호 | 2018.03.02 | 80,000,000원 / 3,750,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 웨이브 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
특히 수협은행 해운대신도시지점의 보증금 1,700,000,000원 하나만으로도 현재 최저가 53,900,000원을 크게 넘습니다. 이런 구조에서는 최저가가 하락할수록 단순히 “싸졌다”고 볼 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득은 1,873,900,000원이고, 3회 유찰 시 1,857,730,000원, 4회 유찰 시 1,846,411,000원으로 인수액 1,820,000,000원에 가까워질 뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 인수 · 수협은행 해운대신도시지점 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 예정희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박진표 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김서진 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 해운대새마을금고 | 3,640,000,000원 | 52,529,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권최고액 3,640,000,000원 중 예상배당은 52,529,800원이고 미배당은 3,587,470,200원입니다. 매수인 인수액은 별도로 1,820,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액이 본체
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 53,900,000원 | 1,820,000,000원 | 1,873,900,000원 | 3,587,470,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,730,000원 | 1,820,000,000원 | 1,857,730,000원 | 3,603,349,140원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 26,411,000원 | 1,820,000,000원 | 1,846,411,000원 | 3,614,464,398원 |
낙찰가만 보면 53,900,000원에서 37,730,000원, 26,411,000원으로 낮아집니다. 하지만 인수액 1,820,000,000원이 변하지 않기 때문에 실질취득은 여전히 1,846,411,000원 이상입니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 가격 호재로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대문화회관 북동측 인근이며, 주위는 학원·음식점·공동주택·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 장산역이 있어 제반 교통사정은 비교적 편리한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(제조-치과기공실) 등으로 되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상13층 건물이며, 급배수·위생설비, 엘리베이터, 주차장, 소화전설비가 탐문조사되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 8,357,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 아스팔트포장 간선도로, 남동측 왕복2차선 포장도로에 접하고 북서측에 해운대문화회관 사거리가 있습니다.
- 공부와 현황. 일부 호실은 복도 등을 점유사용하는 것으로 보인다는 감정평가상 기재가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 49%라는 숫자보다 매수인 인수 1,820,000,000원을 먼저 봐야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 1,873,900,000원, 3회 유찰 시 1,857,730,000원, 4회 유찰 시 1,846,411,000원입니다.
- 매각범위 확인. 709호 임차인은 비대항으로 정리되어 있으나 다른 호실의 대항력 임차보증금이 인수 계산에 포함되어 있으므로 매각대상 호실과 인수범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주식회·웨이브는 대항력을 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보고 보완 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 공부상 용도. 제1종근린생활시설(제조-치과기공소) 기재와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1,820,000,000원 인수”가 먼저다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 53,900,000원이라는 낮아진 최저가도 아닙니다. 예상배당에서 매수인에게 넘어오는 것으로 계산된 1,820,000,000원의 임차보증금입니다. 현재 회차 실질취득은 1,873,900,000원이고, 4회 유찰까지 가더라도 1,846,411,000원입니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 실질부담은 인수액 1,820,000,000원에 가까워질 뿐, 감정가 대비 낮은 최저가만큼 투자 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
여기에 대항력이 명확한 임차관계 외에도 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남는 점유 명의가 있고, 국세·지방세 압류도 4건 존재합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 아니라 인수범위 확정이 선행돼야 하는 고위험형으로 보는 것이 맞습니다.
