부산지방법원 2024타경100331. 해운대구 좌동 대하프라자 7층 708호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 공부상으로는 교육연구 및 복지시설(학원)이 기재되어 있고, 감정 요항표에는 이 건물이 교육연구시설, 업무시설, 운동시설, 제1종근린생활시설 등으로 이용되는 것으로 정리되어 있습니다. 감정가는 123,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 60,270,000원입니다.
표면적으로는 감정가 절반 이하까지 내려온 물건이지만 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 말소기준은 2022년 5월 17일 설정된 해운대새마을금고 근저당권 3,640,000,000원이고, 이후 경매개시결정과 부산광역시·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100331 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 양운로 98, 7층708호 (좌동,대하프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 교육연구 및 복지시설(학원) |
| 소유자 | 곽재순, 박유신, 박장호, 박정신, 박현신 |
| 소유지분 | 곽재순 11분의 3 · 박유신 11분의 2 · 박장호 11분의 2 · 박정신 11분의 2 · 박현신 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,832,603,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2022.05.17. 을구 12번 해운대새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,640,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2022.05.17. 해운대새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록 제2022-219호가 기재되어 있고, 2026.01.23. 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 2024년 경매개시 이후 등기된 부산광역시 압류 3건과 국의 압류 1건은 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차관계 — 708호 박진표와 다른 호실 신고를 구분해서 봐야 한다
현황조사에 기재된 임차관계는 총 9건입니다. 이 가운데 본 주소와 동일한 708호에는 박진표가 2020.11.17. 전입, 보증금 10,000,000원·월 500,000원으로 기재되어 있고, 2024.09.30. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 분류되어 있습니다.
| 점유부분 | 임차인 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 608호 | 주식회사 스마트대부 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 608호 | 김종수 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 705호 | 이윤영 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 709호 | 주식회사 웨이브트리 지점 | 20,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 1층111호 | 수협은행 해운대신도시지점 | 1,700,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 미상 |
| 201호,202호 | 예정희 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 미상 |
| 708호 | 박진표 | 10,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.09.30 |
| 707호 | 전희성 | 20,000,000원 | 880,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.09.26 |
| 지하1층 101호 | 김서진 | 80,000,000원 | 3,750,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 인수 · 수협은행 해운대신도시지점 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 예정희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박진표 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김서진 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 해운대새마을금고 | 3,640,000,000원 | 58,785,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 1,484,860원을 제외한 58,785,140원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 3,581,214,860원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰을 더 기다려도 ‘인수 부담’이 사라지지 않는다
가격만 보면 현재 60,270,000원에서 3회 유찰 시 42,189,000원, 4회 유찰 시 29,532,299원으로 낮아집니다. 하지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 1,820,000,000원으로 동일하게 계산되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 60,270,000원 | 58,785,140원 | 3,581,214,860원 | 1,820,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 42,189,000원 | 41,029,598원 | 3,598,970,402원 | 1,820,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 29,532,299원 | 28,600,718원 | 3,611,399,282원 | 1,820,000,000원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 해운대문화회관 북동측 인근으로, 주위는 학원·음식점·공동주택·업무시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 장산역이 있어 제반 교통사정은 비교적 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(제조-치과기공실) 등이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상13층 건물이며 급배수·위생설비, 엘리베이터, 주차장, 소화전설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,371.7㎡, 공시지가는 8,357,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 아스팔트포장 간선도로, 남동측 왕복2차선 포장도로에 접하고 북서측에는 해운대문화회관 사거리가 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 일부 호실은 복도 등을 점유 사용하는 것으로 보인다는 감정평가 참고사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 708호 매각범위부터 확인. 현황조사에 여러 호실의 임차인이 함께 기재되어 있으므로 본 매각대상이 정확히 어디까지인지 매각물건명세서와 물건목록을 직접 대조해야 합니다.
- 박진표 임차관계 확인. 708호 박진표는 2020.11.17. 전입으로 말소기준 2022.05.17.보다 빠르고, 보증금 10,000,000원·월 500,000원·배당요구일 2024.09.30.로 기재되어 있습니다.
- 1,820,000,000원 인수 계산의 귀속 확인. 예상배당표가 다른 호실의 대항력 임차보증금까지 매수인 인수로 계산하고 있으므로 실제 본 물건에 적용되는 금액을 확정하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 금액이 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2022-219호가 기재된 채권최고액 3,640,000,000원의 권리입니다.
- 현황 확인. 일부 호실은 복도 등을 점유 사용하는 것으로 보인다는 감정평가 내용이 있으므로 실제 점유경계와 이용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “18.2억 인수”가 먼저다
이 사건에서 123,000,000원의 감정가가 60,270,000원까지 내려왔다는 사실은 핵심이 아닙니다. 현재 예상배당 구조대로라면 매수인이 인수하는 임차보증금이 1,820,000,000원이고, 낙찰대금까지 합친 실질취득 부담은 1,880,270,000원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 예상 인수액은 동일하게 1,820,000,000원으로 계산되어 있어 최저가 추가 하락만으로 투자성이 개선되는 구조도 아닙니다.
다만 이 예상 인수액에는 708호뿐 아니라 1층111호, 201호·202호, 지하1층101호의 임차관계가 함께 반영되어 있습니다. 따라서 결론은 단순한 “인수 18.2억 확정”이 아니라, 매각대상 범위와 호실별 임대차 귀속을 원본으로 확인하기 전에는 입찰가를 산정할 수 없는 고위험 사건입니다. 708호 자체에서도 박진표의 선순위 전입과 10,000,000원 보증금이 확인되므로 임차관계 검토를 생략할 수 없습니다. 가격보다 권리범위 확인이 먼저인 물건입니다.
