부산지방법원 2024타경100331. 해운대구 좌동 대하프라자 근린시설 사건입니다. 등기상 말소기준은 2022.05.17. 해운대새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 3,640,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤에 붙은 경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 대항력 임차인입니다.
현재 회차 배당계산에서는 수협은행 해운대신도시지점 1,700,000,000원, 예정희 30,000,000원, 박진표 10,000,000원, 김서진 80,000,000원의 보증금 합계 1,820,000,000원을 배당하지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 잡고 있습니다. 따라서 입찰가 2,325,540,000원만을 취득원가로 볼 수 없고, 현재 회차 실질취득은 4,145,540,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100331 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 양운로 98, 1층111호 (좌동,대하프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(제조-치과기공실) 등 |
| 소유자 | 곽재순 11분의 3 · 박유신 11분의 2 · 박장호 11분의 2 · 박정신 11분의 2 · 박현신 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 4,746,000,000원 / 2,325,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 2,832,603,766원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.17. 을구 14번 근저당권 · 해운대새마을금고 · 채권최고액 3,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차가 남는다
말소기준인 을구 14번 근저당권 이후에는 2024.07.19. 임의경매개시결정, 2024.09.10. 곽재순 지분 압류, 2025.01.13. 곽재순 지분 압류 2건, 2025.05.22. 국 압류, 2025.06.04. 박현신·박장호·박정신 지분 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
한편 2026.01.23.에는 을구 14번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 등기부 후순위 소멸구조와 별개로, 말소기준 이전부터 점유한 임차인들의 대항력은 매수인 인수 문제로 직접 연결됩니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 10명, 명시 인수 18.2억
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스마트대부 | 608호 | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김종수 | 608호 | 2023.12.27 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이윤영 | 705호 | 2024.07.04 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 웨이브트리 지점 | 709호 | 2024.05.08 | 20,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 수협은행 해운대신도시지점 | 1층111호 | 2016.11.21 | 1,700,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 예정희 | 201호,202호 | 2021.12.14 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 박진표 | 708호 | 2020.11.17 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 배당요구 2024.09.30 | 승계 없음 |
| 전희성 | 707호 | 2022.09.19 | 20,000,000원 | 880,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.09.26 | 승계 없음 |
| 김서진 | 지하1층 101호 | 2018.03.02 | 80,000,000원 | 3,750,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 지점 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 내역은 실제 임차인 10명입니다. 이 가운데 수협은행 해운대신도시지점·예정희·박진표·김서진 4명은 말소기준 2022.05.17.보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 나머지 전입일이 확인된 5명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,325,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,655,400원 |
| 인수 · 수협은행 해운대신도시지점 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 예정희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박진표 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김서진 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 해운대새마을금고 | 3,640,000,000원 | 2,299,884,600원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,340,115,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 25,655,400원을 제외한 2,299,884,600원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 1,340,115,400원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차인 4명의 보증금 1,820,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려가는 그림을 보지 말 것
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,325,540,000원 | 2,299,884,600원 | 1,340,115,400원 | 1,820,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,627,878,000원 | 1,609,199,220원 | 2,030,800,780원 | 1,820,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,139,514,600원 | 1,125,719,454원 | 2,514,280,546원 | 1,820,000,000원 |
제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 1,820,000,000원으로 계산되어 있습니다. 따라서 유찰로 법원 최저가가 낮아져도 낙찰가만으로 취득가격을 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 좌동 해운대문화회관 북동측 인근. 주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 장산역이 있어 제반 교통사정은 비교적 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상13층 건물이며, 감정평가 기재는 6층 608호 등 9개호입니다. 급배수·위생설비, 엘리베이터, 주차장, 소화전설비가 설치된 것으로 탐문되었습니다.
- 토지. 토지면적 1,371.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다. 공시지가는 8,357,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부와 현황. 일부 호실은 복도 등을 점유사용하는 것으로 보인다고 기재되어 있어 실제 경계와 점유범위 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 최저가 2,325,540,000원에 명시 인수액 1,820,000,000원을 합산한 4,145,540,000원을 기본 취득부담으로 놓고 검토해야 합니다.
- 수협은행 임차보증금. 1층111호 수협은행 해운대신도시지점 보증금 1,700,000,000원이 대항력 有·우선변제권 無·전액 인수로 계산되어 있으므로 계약관계와 인도조건을 원문에서 재확인해야 합니다.
- 다른 선순위 임차인. 예정희 30,000,000원, 박진표 10,000,000원, 김서진 80,000,000원도 현재 배당계산상 전액 인수입니다.
- 미상 점유자. ‘지점’은 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분을 해소하지 않은 채 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당 우선순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 점유범위. 일부 호실의 복도 점유사용 가능성이 기재되어 있으므로 공부상 면적과 실제 사용범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 근린시설의 실제 임대수익과 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “18.2억 인수”가 먼저다
표면 숫자만 보면 감정가 4,746,000,000원에서 두 차례 유찰돼 2,325,540,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서 먼저 볼 숫자는 유찰률이 아니라 매수인 인수 1,820,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득은 4,145,540,000원이고, 전입일·보증금이 미상인 점유자까지 남아 있습니다.
말소기준 이후의 경매개시결정과 압류가 소멸하는 점은 분명하지만, 선순위 대항력 임차인은 별개의 문제입니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건의 당해세 여부, 복도 등 점유사용 문제, 시세 자료 부재가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 인수보증금과 미상 점유관계를 먼저 확정한 뒤 실제 가격을 계산해야 하는 근린시설입니다.
