부산지방법원 2024타경100331. 부산 해운대구 좌동 대하프라자 내 608호 등 9개호와 관련된 임의경매로, 대표 주소는 7층 707호입니다. 공부상 이용상태는 교육연구시설인 학원, 금융업소, 골프연습장, 치과기공실 등으로 구성된 근린·업무·교육연구 복합시설입니다. 말소기준권리는 2022년 5월 17일 해운대새마을금고의 근저당권입니다.
등기상 근저당권과 그 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라, 말소기준일보다 먼저 사업자등록 또는 전입을 마친 대항력 임차인 4명입니다. 이들의 보증금은 합계 1,820,000,000원이며, 예상배당에서는 배당액이 0원으로 산정되어 보증금 전액이 매수인 인수금으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 양운로 98, 7층707호 (좌동, 대하프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(치과기공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 3층, 지상 13층 · 608호 등 9개호 |
| 공유자 | 곽재순 11분의 3 · 박유신 11분의 2 · 박장호 11분의 2 · 박정신 11분의 2 · 박현신 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대새마을금고 / 2,832,603,766원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 임차권은 승계
말소기준권리는 2022.05.17. 을구 12번 해운대새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,640,000,000원이고 공동담보목록 제2022-219호가 기재돼 있습니다. 2026년 1월 23일 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 근저당권과 이전등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2024년 7월 19일 임의경매개시결정과 이후 부산광역시·국의 압류도 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 법정기일과 당해세 여부에 따라 매각대금에서 우선 차감될 가능성이 있어 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 승계대상 4명
| 임차인 / 점유부분 | 전입·등록 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 주식회사 스마트대부 608호 | 2024.03.05 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김종수 608호 | 2023.12.27 | 10,000,000원 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 이윤영 705호 | 2024.07.04 | 20,000,000원 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 주식회사 웨이브트리 지점 709호 | 2024.05.08 | 20,000,000원 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 수협은행 해운대신도시지점 1층111호 | 2016.11.21 | 1,700,000,000원 월세 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 1,700,000,000원 |
| 예정희 201호·202호 | 2021.12.14 | 30,000,000원 2,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 30,000,000원 |
| 박진표 708호 · 배당요구 2024.09.30 | 2020.11.17 | 10,000,000원 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 10,000,000원 |
| 전희성 707호 · 주거 · 배당요구 2024.09.26 | 2022.09.19 | 20,000,000원 880,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김서진 지하1층 101호 | 2018.03.02 | 80,000,000원 3,750,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 80,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 실제 임차인은 9명이며, 이 가운데 말소기준일보다 먼저 전입·등록한 4명의 보증금 1,820,000,000원이 현재 배당안에서 매수인 승계액으로 산정됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 1,820,000,000원 인수는 그대로
이 사건은 최저매각가만으로 가격을 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 낙찰가를 110,600,000원으로 가정하면, 배당받지 못하고 승계되는 보증금 1,820,000,000원을 더한 실질취득은 1,930,600,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 110,600,000원 | 1,820,000,000원 | 1,930,600,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 77,420,000원 | 1,820,000,000원 | 1,897,420,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 54,194,000원 | 1,820,000,000원 | 1,874,194,000원 |
3회 유찰로 낙찰가가 54,194,000원까지 내려가도 실질취득은 1,874,194,000원입니다. 현재 회차보다 줄어드는 금액은 낙찰가 하락분뿐이며, 인수보증금 1,820,000,000원은 그대로 남습니다. 동일 물건의 실거래 근거가 없어 시세 대비 할인율은 산정할 수 없지만, 현재 실질취득이 감정가 158,000,000원의 약 12.2배라는 사실만으로도 최저가를 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,348,400원 |
| 인수 · 수협은행 해운대신도시지점 | 1,700,000,000원 | 0원 전액 승계 |
| 인수 · 예정희 | 30,000,000원 | 0원 전액 승계 |
| 인수 · 박진표 | 10,000,000원 | 0원 전액 승계 |
| 인수 · 김서진 | 80,000,000원 | 0원 전액 승계 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 해운대새마을금고 | 3,640,000,000원 | 108,251,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 3,531,748,400원입니다. 신청채권액 2,832,603,766원에 대해서도 현재 회차 예상배당액은 108,251,600원으로 전액 변제가 되지 않습니다. 국세·지방세의 법정기일, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대문화회관 북동측 인근으로, 주변은 학원·음식점·공동주택·업무시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 장산역이 있어 제반 교통사정은 비교적 편리한 편입니다.
- 용도. 공부상 학원·금융업소·골프연습장·치과기공실 등 복합용도로 이용되는 근린·업무시설입니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 공시지가는 8,357,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 간선도로와 남동측 왕복 2차선 도로에 접하고, 북서측에는 해운대문화회관 사거리가 있습니다.
- 공부 차이. 일부 호실은 복도 등을 점유·사용하는 것으로 보여 현장 경계와 사용면적을 직접 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 급배수·위생설비, 엘리베이터, 주차장, 소화전설비가 설치된 것으로 조사됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 전체 확인. 대표 주소인 707호만이 아니라 608호 등 9개호의 매각범위와 각 호실별 점유관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임대차 원본 확인. 수협은행 해운대신도시지점·예정희·박진표·김서진의 계약서, 사업자등록일, 점유 지속 여부와 보증금 반환 내역을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 응찰. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금 1,820,000,000원을 합친 총부담을 기준으로 정해야 합니다.
- 세금 우선순위. 부산광역시와 국의 압류 4건에 관해 법정기일·당해세 여부를 확인해야 실제 배당과 추가 위험을 판단할 수 있습니다.
- 복도 점유·면적. 일부 호실의 복도 점유 여부와 공부상 면적을 현장에서 확인하고, 정확한 경계가 필요하면 측량을 검토해야 합니다.
- 영업·명도. 학원·금융업소·운동시설·근린시설 등 각 영업장의 점유 상태, 폐업 여부, 시설물 귀속과 명도비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 문건과 임대차계약서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “1,820,000,000원 승계”가 먼저다
이 사건의 등기부는 말소기준권리 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조지만, 임차인 분석은 전혀 단순하지 않습니다. 매각대상 전체에 말소기준일보다 앞선 대항력 임차인이 4명 있고, 예상배당에서는 보증금 1,820,000,000원이 한 푼도 배당되지 않아 전액 매수인 인수로 산정됩니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 110,600,000원이 아니라 실질취득 1,930,600,000원입니다. 이는 감정가의 1,221.9%입니다. 2회·3회 유찰로 내려가도 실질취득은 각각 1,897,420,000원과 1,874,194,000원으로 여전히 인수보증금이 절대적인 비중을 차지합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금이 가격을 압도하는 고위험 인수형 물건입니다.
