부산지방법원 2024타경100331. 해운대구 좌동 대하프라자 2층 202호가 표시된 근린시설 경매입니다. 감정요항표상 본건은 철근콘크리트조 지하3층·지상13층 건물 내 9개호로 평가됐고, 공부상 이용상태도 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(치과기공실) 등으로 확인됩니다. 아파트처럼 최저가만 보고 접근할 물건이 아니라, 호실별 점유관계와 선순위 권리를 함께 봐야 하는 상업용 집합건물입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 권리관계에서는 2022.05.17. 해운대새마을금고 근저당보다 앞선 전세권과 대항력 있는 점유자들이 확인됩니다. 배당 시뮬레이션이 반영한 매수인 인수액은 1,820,000,000원으로, 낙찰대금 168,070,000원을 훨씬 웃돕니다. 따라서 이 사건의 기준 가격은 단순 최저가가 아니라 인수를 합친 실질취득 부담이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100331 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 양운로 98, 2층202호 (좌동,대하프라자) |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하3층 지상13층 · 감정요항표상 9개호 |
| 소유자 | 곽재순, 박유신, 박장호, 박정신, 박현신 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 168,070,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,832,603,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권부터 봐야 한다
말소기준권리는 2022.05.17. 해운대새마을금고 근저당권 3,640,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 부산광역시·국·해운대구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2017.11.24. 예정희 전세권 30,000,000원은 말소기준보다 앞선 권리이고, 매각물건명세서에는 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력 있는 조사대상 4건
현황조사 등에 확인된 점유·임차 조사는 9건입니다. 이 가운데 수협은행 해운대신도시지점, 예정희, 박진표, 김서진은 말소기준권리보다 앞선 전입일을 갖고 있어 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 보증금 합계가 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액 1,820,000,000원으로 반영돼 있습니다.
| 점유자 / 임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스마트대부 | 608호 | 2024.03.05 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김종수 | 608호 | 2023.12.27 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이윤영 | 705호 | 2024.07.04 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주식회사 웨이브트리 지점 | 709호 | 2024.05.08 | 20,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 수협은행 해운대신도시지점 | 1층111호 | 2016.11.21 | 1,700,000,000원 | - | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능 |
| 예정희 | 201호,202호 | 2021.12.14 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 전세권 인수 |
| 박진표 | 708호 | 2020.11.17 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능 배당요구 2024.09.30 |
| 전희성 | 707호 | 2022.09.19 | 20,000,000원 | 880,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 2024.09.26 |
| 김서진 | 지하1층 101호 | 2018.03.02 | 80,000,000원 | 3,750,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능 |
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 18.2억 인수가 먼저다
현재 회차는 감정가 343,000,000원의 49%인 168,070,000원입니다. 표면적으로는 2회 유찰로 가격이 크게 낮아졌습니다. 그러나 배당 시뮬레이션은 대항력 있는 임차보증금의 매수인 인수를 1,820,000,000원으로 계산합니다. 이를 현재 최저가와 합치면 실질취득 부담은 1,988,070,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,980원 |
| 인수 · 수협은행 해운대신도시지점 보증금 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 예정희 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박진표 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김서진 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 13번 전세권 · 예정희 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 해운대새마을금고 | 3,640,000,000원 | 134,917,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 3,670,000,000원, 배당액은 164,917,020원, 미배당은 3,505,082,980원입니다. 별도로 매수인 인수액 1,820,000,000원이 반영돼 있습니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 168,070,000원 | 164,917,020원 | 3,505,082,980원 | 1,820,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 117,648,999원 | 115,201,913원 | 3,554,798,087원 | 1,820,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 82,354,299원 | 80,471,922원 | 3,589,528,078원 | 1,820,000,000원 |
회차가 내려가면 낙찰대금 자체는 줄지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 1,820,000,000원으로 동일하게 잡혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근보다 선순위 보증금·전세권 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 해운대문화회관 북동측 인근. 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역인 장산역이 있어 교통사정은 비교적 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 속하며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 8,357,000원/㎡, 토지면적 1,371.7㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 엘리베이터, 주차장, 소화전설비 등이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 공부와의 차이. 일부 호실은 복도 등을 점유사용하는 것으로 보인다는 감정평가상 참고사항이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설 등으로 구성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담 확인. 최저가 168,070,000원 외에 매수인 인수액 1,820,000,000원이 반영돼 있습니다.
- 예정희 전세권 원문 대조. 2017.11.24. 설정된 을구 13번 전세권은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 대항력 임차보증금 확인. 수협은행 해운대신도시지점 1,700,000,000원, 예정희 30,000,000원, 박진표 10,000,000원, 김서진 80,000,000원이 인수 계산에 반영돼 있습니다.
- 주식회사 스마트대부 보증금 확인. 608호 점유자로 확인되지만 보증금은 미상입니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 5건 가운데 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 호실별 점유 범위 확인. 감정요항표상 9개호가 평가되고 점유자도 여러 호실에 분산돼 있어 실제 인도 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없어 실질취득 부담 1,988,070,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “18.2억 인수”가 먼저다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 대비 최저가 49%입니다. 그러나 실제 권리분석에서 더 중요한 숫자는 매수인 인수 1,820,000,000원입니다. 말소기준인 2022.05.17. 근저당보다 앞선 대항력 점유자가 존재하고, 예정희의 2017.11.24. 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.
현재 최저가와 인수액을 단순 합산한 실질취득 부담은 1,988,070,000원. 반면 이 금액을 비교할 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “2회 유찰돼 싸졌다”가 아니라 “선순위 인수를 확정하기 전에는 가격을 논할 수 없다”입니다. 권리와 점유 범위, 특히 예정희 전세권과 대항력 임차보증금을 원문에서 확정한 뒤에야 입찰가를 검토할 수 있는 사건입니다.
