수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동의 ‘이하우스’ 1층 101호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2016.11.02 접수된 주식회사우리은행 근저당권 600,000,000원입니다. 현재 소유자는 문창준·허수경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024.12.17 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리의 핵심은 임차인 전입시점입니다. 확인된 8명의 전입일은 가장 빠른 박승득의 2017.02.27부터 김지연의 2024.01.02까지로, 모두 말소기준일 2016.11.02보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 8명 모두 대항력이 없고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 만큼 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23, 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 문창준 2분의 1 · 허수경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 515,191,188원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.02 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 모두 늦다
2016.10.17 이옥분 명의 소유권보존 후 2016.11.02 우리은행 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 2017.04.03 문창준·허수경에게 소유권이 이전됐으며 같은 날 근저당 채무자가 허수경으로 변경됐습니다. 2024.12.17 우리은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 모두 후순위 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한규원 | 2020.09.17 | 2020.09.01 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정현 | 2020.07.09 | 미상 | 미상 | 2024.12.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 2024.01.02 | 미상 | 미상 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배광한 | 2020.12.11 | 미상 | 미상 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박승득 | 2017.02.27 | 미상 | 미상 | 2025.02.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병선 | 2022.09.30 | 미상 | 미상 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 2024.12.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
8명 모두 전입이 2016.11.02 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 한규원은 2020.09.01 확정일자가 확인되고, ZHENG HONGLIAN을 제외한 7명은 배당요구 접수일도 확인됩니다. 다만 보증금은 전원 미상이고 우선변제액도 확정되지 않았습니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니더라도, 실제 배당 결과는 현재의 단순 배당 추정과 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 88,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 88,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지에 대해서는 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
권리분석상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 88,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 70,400,000원, 2회 유찰 시 56,320,000원으로 계산돼 있지만, 실거래 기준가격이 없는 이상 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 86,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,984,000원을 제외한 86,016,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 600,000,000원 기준 미배당액은 513,984,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 보증금·최우선변제 및 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건이며 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물 중 1층 101호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 본오동 ‘본원초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 세장형의 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 확인. 전입일은 모두 말소기준일 이후지만, 각 임차인의 점유 부분과 보증금은 미상입니다. 점유현황과 배당 관련 금액을 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당계산에는 임차인 보증금·최우선변제와 당해세가 반영되지 않았습니다. 우리은행 예상배당 86,016,000원은 확정 배당액이 아닙니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 88,000,000원이나 유찰 후 가격만 보고 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 내부구조 변경이나 하자 유무를 구체적으로 확인하지 못했습니다. 외부관찰·탐문·표준적 이용상황을 토대로 평가된 점을 확인해야 합니다.
- 등기 흐름. 2016.11.02 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2017.04.03 소유권이 문창준·허수경에게 이전되면서 근저당 채무자가 허수경으로 변경된 흐름을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 핵심 기준일이 분명합니다. 2016.11.02 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 8명의 전입은 전부 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 승계는 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
다만 임차인 숫자가 8명이고 보증금·점유부분·우선변제액이 확인되지 않았으며, 내부 상태도 구체적으로 조사되지 못했습니다. 여기에 직접 비교할 실거래 금액도 없어 감정가 88,000,000원의 가격 경쟁력은 검증되지 않았습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 임차인 관계와 가격을 확인하기 전에는 높은 점수를 주기 어려운 물건입니다.
