57,820,000원
수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 소재 1층 102호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 118,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 57,820,000원입니다. 권리구조의 중심은 2016-11-02 설정된 우리은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 문창준·허수경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 근저당 설정 당시 채무자는 이옥분이었고, 2017-04-03 계약인수로 채무자가 허수경으로 변경됐습니다. 신청채권자 우리은행의 경매 청구액은 515,191,188원입니다. 현재 매각가 시나리오에서는 집행비용을 제외한 56,379,240원이 우리은행에 배당되고, 543,620,760원이 미배당으로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23, 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 102호 |
| 비교 대상 면적 | 26.04㎡ |
| 소유자 | 문창준 2분의 1 · 허수경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 515,191,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
말소기준권리는 2016-11-02 우리은행 근저당권입니다. 조사된 전입자 중 가장 빠른 박승득의 전입일도 2017-02-27로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 자료상 모든 전입자는 대항력 없음으로 판정돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 조사 — 전입자 8명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승득 | 2017-02-27 | 2025-02-14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정현 | 2020-07-09 | 2024-12-30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한규원 | 2020-09-17 | 2025-02-26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배광한 | 2020-12-11 | 2024-12-26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병선 | 2022-09-30 | 2025-01-31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2023-03-31 | 2024-12-23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023-04-28 | — | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 2024-01-02 | 2024-12-24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 조사된 전입자들은 중복 보증기관 신고로 합산을 피해야 하는 유형은 아닙니다. 다만 모두 점유 부분이 미상이고, 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 조사돼 실제 점유관계와 명도 상대방은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가 118,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 57,820,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 40,474,000원, 4회 유찰 시 28,331,800원입니다.
다만 동일 단지의 최근 실거래 금액을 직접 비교할 가격축이 형성돼 있지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 않습니다. 이하우스는 10세대 규모이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰돼 그 평균을 넘어선 상태이므로, 가격 자체보다 실제 환금성과 현장 상태 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 56,379,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 채권최고액 기준 543,620,760원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 청구액은 515,191,188원이며 현재 예상배당액 56,379,240원으로 청구액 전액 변제가 되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본원초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 주상용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 소로3류, 폭 8m 미만 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 256.9㎡, 공시지가 1,593,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 내부는 거주자 프라이버시·부재·잠금장치 등으로 자세한 조사가 어려워 내부구조 변경이나 하자 여부가 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 전입자별 보증금·확정일자와 소액임차인 최우선변제 가능성을 입찰 직전 원본으로 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 전입자별 점유 부분이 미상이라 실제 102호 거주자와 명도 상대방을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교. 감정가 49%라는 수치만 보지 말고 인근 유사 도시형생활주택의 실제 거래 수준과 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가에서 내부 조사가 제한됐으므로 내부구조 변경·하자·수선비 가능성을 감안해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 말소기준은 2016-11-02 우리은행 근저당입니다. 이후 전입한 사람들은 자료상 모두 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 전입자가 여러 명이고 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 만큼 배당과 명도는 단순하지 않을 수 있습니다. 가격도 감정가 118,000,000원에서 57,820,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 최근 실거래 가격축 없이 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 결론내리기는 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 배당·점유 확인은 필수, 가격 메리트는 현장 시세 대조 후 판단 — 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
