40,474,000원
수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 935-11 소재 이하우스의 1층 102호입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택이며, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 공동주택 규모는 10세대이고 사용승인일은 2016년 10월 13일입니다. 이번 경매는 우리은행이 신청한 임의경매로, 청구금액은 515,191,188원입니다.
눈길을 끄는 숫자는 최저매각가입니다. 감정가 118,000,000원에서 40,474,000원으로 낮아졌으니 겉보기 할인폭은 큽니다. 다만 이 물건은 3회 유찰된 소규모 다세대주택이고, 등기상 하나의 근저당권뿐이라는 사실만으로 위험이 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 한 호실에 관련된 전입·배당요구 조사 인원이 8명으로 나타나므로 실제 임대차 목적물과 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 선암로1길 23, 1층 102호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 4층 · 이하우스 10세대 |
| 사용승인일 | 2016.10.13 |
| 소유자 | 문창준(지분 2분의 1), 허수경(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 118,000,000원 |
| 최저매각가 | 40,474,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사우리은행 |
| 청구금액 | 515,191,188원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.02 · 을구 1번 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2016년 11월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 공동담보목록 제2016-1357호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2024년 12월 17일의 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
소유권은 최초 이옥분 명의로 보존등기된 뒤, 2017년 4월 3일 문창준과 허수경에게 각각 2분의 1씩 이전되었습니다. 같은 날 근저당권의 채무자가 허수경으로 변경되었습니다. 이는 기존 근저당권의 변경사항으로, 별도의 신규 선순위 근저당권이 생긴 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 8명의 전입·배당요구 관계가 핵심
현황조사와 문건접수 기록에서 확인되는 임차·점유 관련 인물은 8명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 보증기관 신고자는 없습니다. 다만 각 인물의 계약서, 보증금, 점유 부분이 확인되지 않아 8명 모두를 이 호실에 대한 독립적인 임차계약의 당사자로 확정할 수는 없습니다. 실제 임차인 수와 점유 현황을 원본 서류로 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승득 | 2017.02.27 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 | 2025.02.14 |
| 최정현 | 2020.07.09 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 | 2024.12.30 |
| 한규원 | 2020.09.17 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 배광한 | 2020.12.11 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 | 2024.12.26 |
| 조병선 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 | 2025.01.31 |
| 정민혁 | 2023.03.31 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 | 2024.12.23 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023.04.28 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김지연 | 2024.01.02 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 | 2024.12.24 |
* 대항력 가능·미상은 선순위 대항력이 확인되었다는 뜻이 아닙니다. 전입신고일은 8명 모두 말소기준일인 2016.11.02 이후이므로, 확인된 전입일만 기준으로 하면 말소기준 근저당권에 우선하는 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유·계약관계가 미상인 상태이므로 추가 확인이 필요합니다. 우선변제 여부 역시 확정일자와 계약내용 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
배당요구를 했다는 사실은 임차인에게 자동으로 우선변제권이 인정된다는 의미가 아닙니다. 우선변제권의 성립과 순위, 소액임차인 최우선변제 여부는 별도로 판단해야 합니다. 반대로 배당요구가 확인되지 않았다는 이유만으로 실제 점유자가 없다고 판단할 수도 없습니다.
③ 가격 분석 — 34.3%는 할인율이지 시세가 아니다
현재 최저매각가 40,474,000원은 감정가 118,000,000원의 34.3%입니다. 숫자로만 보면 큰 폭으로 하락했지만, 감정가와 실거래 시세는 다릅니다. 이하우스는 10세대 규모의 다세대주택이며, 비교할 수 있는 동일 면적의 최근 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건이 현 시세보다 얼마나 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 모형상 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 34.3% | 40,474,000원 | 40,474,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 28,331,800원 | 28,331,800원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 19,832,260원 | 19,832,260원 |
* 해당 금액은 각 회차 최저가에 낙찰되고 매수인 인수액이 0원이라는 가정에서의 실질취득 추정치입니다. 취득세·명도비·수리비·관리비 등 부대비용은 포함되지 않습니다. 실제 낙찰가 및 인수관계가 달라지면 실질취득액도 달라집니다.
감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 매수 후 차익이나 안전마진을 산출할 수 없습니다. 현재 중요한 것은 추가 할인 가능성보다 정상적인 임대·매매 거래가 가능한 물건인지, 실제 점유자가 누구인지, 내부 상태가 어떤지를 확인하는 일입니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,128,532원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 600,000,000원 | 39,345,468원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 600,000,000원 | 560,654,532원 |
집행비용 1,128,532원은 추정치입니다. 우리은행 600,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 사용한 계산 기준입니다. 표의 미배당 560,654,532원은 실제 확정 채무잔액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제·다른 담보물 관련 배당은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당과 매수인 부담의 차이
| 구분 | 현재 회차 | 4회 유찰 | 5회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 40,474,000원 | 28,331,800원 | 19,832,260원 |
| 채권자 배당 | 39,345,468원 | 27,421,828원 | 19,075,279원 |
| 채권 미배당 | 560,654,532원 | 572,578,172원 | 580,924,721원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서 우리은행에 배당되는 금액은 39,345,468원으로 추정되고, 채권최고액 기준으로 560,654,532원의 미배당이 계산됩니다. 그러나 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념입니다. 우리은행 근저당권이 매각으로 말소되는 이상, 그 채권 미회수액을 매수인이 대신 갚는 것으로 계산하지 않습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 1층 주차장까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건축·이용. 2016년 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 외벽은 화강석 타일 등으로 마감되어 있으며 도시가스 난방, 급배수·위생설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 속하며 폭 8m 미만 소로에 접합니다. 토지면적은 256.9㎡, 공시지가는 1,593,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제·공부. 성장관리권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 생활소음진동관리지역 등이 기재되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 내부 상태. 거주자의 프라이버시와 잠금장치 등으로 내부의 상세한 구조와 하자 여부를 직접 조사하지 못했습니다. 내부구조 변경이나 누수·설비 하자 등은 확인된 상태가 아닙니다.
- 환금성. 총 10세대인 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확보되지 않았고 해당 경매 통계상 평균 유찰도 2.8회로 나타나 재매각 가능성에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 대상 호실 확인. 조사된 8명이 모두 102호와 관련된 실제 임차인인지, 과거 전입자와 현재 점유자가 누구인지 구분해야 합니다. 주민등록·외국인 체류 관련 자료, 현황조사서와 계약관계를 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 8명 전원의 보증금이 미상입니다. 배당요구한 7명의 임대차계약·확정일자·배당요구 종기 준수 여부와 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 미확인 점유자. ZHENG HONGLIAN은 2023.04.28 전입 기록이 있으나 배당요구 사실은 확인되지 않습니다. 실제 점유 여부와 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 채권최고액 600,000,000원은 공동담보 설정금액입니다. 공동담보목록 제2016-1357호와 다른 담보목적물의 현황을 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 유사 다세대의 최근 매매·임대 거래와 실제 이용면적·층·상태를 비교해야 합니다.
- 내부 하자·수리비. 감정평가 과정에서 내부 구조와 하자 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 누수·곰팡이·설비·불법 구조변경 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 점유자 명도. 매수인이 보증금을 인수하지 않는 경우에도 실제 거주자가 있다면 인도명령·명도 협의 등 점유 이전 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 공과금 및 기타 정산사항을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 임차관계의 확정”
안산 본오동 이하우스 102호는 감정가 118,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 40,474,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준인 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 모형상 인수액도 0원입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이므로 현재 기록만으로 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수가 발생한다고 볼 근거는 없습니다.
하지만 임차·점유 관련 8명 전원의 보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 점유 부분·임대차계약의 존재도 확정되지 않았습니다. 내부 상태 역시 직접 조사되지 않았으며, 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 소규모 다세대주택에 3회 유찰이라는 사정까지 고려하면 감정가 대비 낮은 최저가만으로 높은 투자등급을 부여하기 어렵습니다.
등기상 권리 소멸은 긍정적이지만, 임차관계·시세·내부 상태는 아직 검증이 필요합니다. 현재 단계에서는 가격 메리트보다 원본 서류와 현장조사를 통해 위험을 확정하는 것이 우선입니다. 종합 판단은 신중 검토(D등급)입니다.
