수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 소재 2층 203호 다세대 물건으로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 51,450,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 문창준·허수경 각 2분의 1 공유이고, 경매를 신청한 채권자는 우리은행입니다.
등기 권리만 보면 기준은 명확합니다. 2016.11.02 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 600,000,000원이 말소기준이고, 2024.12.17 임의경매개시결정은 그 뒤입니다. 현재 조사된 임차·점유자 8명의 전입일도 모두 2017년 이후여서 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력에 따른 보증금 승계 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23, 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 4층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 문창준 2분의 1 · 허수경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 515,191,188원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.02 우리은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 모두 늦은 전입
말소기준은 2016.11.02 우리은행 근저당입니다. 이후 2017.04.03 소유권이 문창준·허수경에게 각 2분의 1씩 이전됐고 같은 날 근저당 채무자가 허수경으로 변경됐습니다. 2024.12.17 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 조사된 임차·점유자들의 가장 이른 전입도 2017.02.27로 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 보증금 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승득 | 2017.02.27 | 2025.02.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정현 | 2020.07.09 | 2024.12.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한규원 | 2020.09.17 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배광한 | 2020.12.11 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병선 | 2022.09.30 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2023.03.31 | 2024.12.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023.04.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지연 | 2024.01.02 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차·점유자는 8명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 중복 합산 이슈는 없습니다. 다만 8명 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 대항력 자체는 전입일이 말소기준보다 늦어 없지만, 배당표는 당해세와 임차인의 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 우리은행 채권최고액 600,000,000원 중 50,123,900원이 배당되고 549,876,100원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 본오동 ‘본원초등학교’ 남서측 인근. 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 거주자 부재·잠금장치 등으로 자세한 확인이 어려웠습니다.
- 규모. 이하우스는 10세대, 사용승인일은 2016.10.13입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 8명 점유상태 재확인. 실제 현 점유자가 누구인지, 퇴거 여부와 각 호실 이용상태를 현장과 원본 문서에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 및 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- ZHENG HONGLIAN 배당요구 확인. 현황조사에는 전입이 확인되지만 배당요구 접수는 확인되지 않습니다.
- 우리은행 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2016-1357호가 기재돼 있으므로 전체 담보관계를 원등기에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고, 주변 다세대·도시형생활주택 실제 거래를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부구조 변경이나 하자 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘다수 점유와 가격검증’이 승부처
이 사건은 겉으로 보면 감정가 105,000,000원에서 51,450,000원까지 떨어진 반값 물건입니다. 등기와 전입일 순서만 놓고 보면 조사된 8명 모두 말소기준 뒤에 전입해 대항력은 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 8명의 임차·점유자가 확인되는데 보증금과 확정일자가 미상이고, 해당 호수의 시세를 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “49%까지 떨어졌으니 싸다”보다 점유관계·배당관계·주변 실거래를 먼저 확인하는 사건으로 보는 편이 맞습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 정보확인 난도와 소규모 주택의 환금성을 감안하면 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
