수원지방법원 2024타경6048. 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11에 위치한 도시형생활주택 2층 203호입니다. 소유자는 문창준·허수경으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 등기상 핵심 권리는 2016년 11월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 2024년 12월 17일 우리은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

낙찰자 입장에서 먼저 확인할 사실은 근저당권의 금액이 크다는 점보다 어느 권리가 매각 후에도 남는지입니다. 우리은행 근저당은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 전입자들도 모두 그 설정일 이후에 전입한 것으로 기재되어 있어, 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력은 확인되지 않습니다.

하지만 이 물건은 임차인이 없다고 정리할 수 있는 사건이 아닙니다. 현황조사와 매각 관련 서류에 8명의 이름이 확인되고, 이 중 7명은 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다. 이들이 모두 현재 실제 임차인인지는 확정할 수 없으며, 각자의 임대차계약과 보증금, 점유 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2016.11.02 우리은행 근저당권입니다. 2017년 소유권이전과 근저당권 채무자 변경이 있었고, 2024년 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 우리은행 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·점유관계 — 조사된 8명 확인

현황조사 및 문건접수 자료에 기재된 사람은 8명입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2016.11.02보다 전입일이 늦어, 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액을 확정할 수 없습니다. 또한 조사 대상 8명이 모두 실제 임대차계약을 체결한 임차인인지, 현재도 점유하는지 확정되지 않았습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금 및 확정일자는 별도 확인이 필요합니다. 승계 표시의 '해당 없음'은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.

특히 ZHENG HONGLIAN은 전입 사실은 조사됐지만 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 나머지 7명은 배당요구일이 기재되어 있으나, 배당요구 사실만으로 보증금이나 우선변제권의 존재·범위를 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34.3%라도 시세 검증은 별개

이 물건은 감정가 105,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 36,015,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.

표면적인 할인율은 크지만, 실제 거래가격과 비교할 수 있는 신뢰할 만한 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않았습니다. 참고 단지로 기재된 이하우스는 10세대, 2016.10.13 준공으로 정리되어 있으나, 비교 대상 면적이 본건과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 해당 참고정보를 곧바로 203호의 확정적인 시세로 적용할 수 없습니다.

참고 단지의 평균 유찰 횟수는 2.8회이며, 본건은 이미 3회 유찰된 상태입니다. 유찰이 반복되었다는 사실은 낮아진 최저가와 함께 응찰 수요, 물건 특성 및 거래 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다. 유찰 횟수만으로 추가 가격 하락이나 향후 낙찰 가능성을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)

집행비용 1,048,270원과 우리은행 배당 34,966,730원은 매각가 36,015,000원을 가정한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 다를 수 있습니다. 근저당 채권최고액 600,000,000원은 공동담보가 기재된 한도액으로, 이를 그대로 채권액으로 계산한 미배당액이 실제 확정채무 부족액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 타일 등으로 마감되어 있으며, 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 평가 과정에서는 내부 출입이 어려워 외부관찰·탐문과 유사 건물의 표준적 이용상황 등을 참고했습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 등에 해당합니다. 도로는 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 토지 공시지가는 1,593,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부구조 변경이나 숨은 하자는 구체적으로 조사되지 못했습니다.
• 환금성. 참고 단지 정보는 10세대 규모이며 동일 면적 매칭이 확인되지 않았습니다. 해당 참고정보만으로 본건의 거래 유동성을 판단하기 어렵고, 동일 면적의 최근 실거래 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 관계 확인. 조사된 8명의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 점유 호실을 확인해야 합니다. 배당요구 사실만으로 모든 임대차관계가 확인된 것은 아닙니다.
• 배당요구 미확인자 확인. ZHENG HONGLIAN의 배당요구 여부와 실제 점유 여부를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 우리은행 근저당권 설정일 2016.11.02를 기준으로 등기부와 매각물건명세서의 권리관계를 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 채권최고액 600,000,000원의 공동담보목록 제2016-1357호와 실제 채무잔액 및 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가의 34.3%라는 사실만으로 적정가를 판단하지 말고, 동일 면적·유사 입지의 최근 실거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한되었습니다. 실제 내부구조, 누수, 설비, 수리 필요 여부를 입찰 전 점검해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 현재 점유자 및 인도 협의 가능성을 확인하고, 낙찰 후 명도 절차에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 관리비 체납과 공용부분 관련 부담, 기타 정산 사항을 확인해야 합니다.
• 회차 확인. 현재 최저가 36,015,000원 및 2026.11.05 매각기일을 법원 매각공고와 최종 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현황을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3%가 곧 시세의 34.3%는 아니다”

이 물건의 특징은 분명합니다. 감정가 105,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 36,015,000원으로 내려왔고, 현재 권리·배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸하며, 조사된 전입자 8명 모두 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다.

그러나 실제 임대차관계와 점유상태가 확정되지 않았다는 점을 가볍게 볼 수 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당과 명도에 관한 추가 검토가 필요하며, 비교 가능한 실거래 시세도 검증되지 않았습니다. 감정평가 당시 내부 확인이 제한된 점 역시 실제 취득 후 비용을 판단할 때 중요합니다.

따라서 현재의 결론은 권리상 인수액은 0원으로 추정되지만, 임차인·점유·시세 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 적절하다는 것입니다. 할인율이 크다는 사실은 확인됐지만 그 가격이 실제 가치보다 낮은지는 아직 검증되지 않았습니다. 가격은 낮아졌고, 확인해야 할 위험은 남아 있습니다.