수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 935-11 소재 '이하우스' 4층 402호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 형태의 집합건물입니다. 2016년 소유권보존 이후 우리은행 근저당권이 설정되었고, 2017년 문창준·허수경에게 각각 지분 2분의 1씩 소유권이 이전되었습니다. 이후 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 권리구조의 중심은 2016.11.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
등기만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사 및 문건접수 등에 등장하는 사람은 총 8명이고, 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 다만 보증금과 확정일자, 각자의 실제 임대차 목적물과 점유범위가 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 근저당이 소멸한다는 사실만으로 낙찰 후 명도와 점유분쟁까지 안전하다고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 선암로1길 23, 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조, 지상 4층 중 4층 402호 · 이하우스 10세대 |
| 사용승인 관련 | 2016.10.13 준공 |
| 소유자 | 문창준(2분의 1) · 허수경(2분의 1) |
| 감정가 | 116,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,788,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 주식회사우리은행 |
| 청구금액 | 515,191,188원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.02 우리은행 근저당권 (채권최고액 600,000,000원 · 공동담보) |
| 점유 관련자 | 8명 기재 · 배당요구 7명 · 보증기관 승계 신고 없음 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (현재 확인된 전입일 기준, 임차관계 재확인 필요) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2016.11.02 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 2017.04.03 채무자가 허수경으로 변경되었으며, 2024.12.17 우리은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 이 물건의 가장 중요한 변수
현황조사·매각물건명세서·문건접수에 등장하는 점유 관련자는 총 8명입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계자로 분류된 사람은 없어, 중복 보증금을 합산하는 구조는 아닙니다. 다만 8명이 각각 독립된 임대차계약을 체결했는지, 실제 어느 공간을 점유하고 있는지는 확인이 필요합니다.
확인된 전입일은 모두 우리은행 근저당권 설정일인 2016.11.02 이후입니다. 따라서 현재 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 우선변제권·소액임차인 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 아래 대항력 판단은 기재된 전입일을 기준으로 한 잠정 판단입니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구일 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박승득 | 2017.02.27 | 2025.02.14 |
대항력 없음*
우선변제 미상
승계 아님
|
| 최정현 | 2020.07.09 | 2024.12.30 |
대항력 없음*
우선변제 미상
승계 아님
|
| 한규원 | 2020.09.17 | 2025.02.26 |
대항력 없음*
우선변제 미상
승계 아님
|
| 배광한 | 2020.12.11 | 2024.12.26 |
대항력 없음*
우선변제 미상
승계 아님
|
| 조병선 | 2022.09.30 | 2025.01.31 |
대항력 없음*
우선변제 미상
승계 아님
|
| 정민혁 | 2023.03.31 | 2024.12.23 |
대항력 없음*
우선변제 미상
승계 아님
|
| ZHENG HONGLIAN | 2023.04.28 | 확인되지 않음 |
대항력 없음*
우선변제 미상
승계 아님
|
| 김지연 | 2024.01.02 | 2024.12.24 |
대항력 없음*
우선변제 미상
승계 아님
|
* 대항력 없음: 2016.11.02 말소기준권리보다 늦은 기재 전입일을 기준으로 한 판단입니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유범위는 미상이며, 별도 선순위 임대차관계가 존재하는지는 확인이 필요합니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 대비 저렴한지는 미확인
이 물건은 감정가 116,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 39,788,000원으로 내려왔습니다. 감정가 기준으로는 상당히 낮은 가격입니다. 하지만 이 할인율을 그대로 시장가격 대비 할인율이라고 해석해서는 안 됩니다.
이하우스는 10세대 규모의 도시형생활주택입니다. 같은 건물의 유사 물건에 대한 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실질적인 매매시세보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 소규모 다세대주택의 경우 개별 호실의 내부 상태와 임대차관계에 따라 실제 매매가격 및 환금성이 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 116,000,000원 | 100% | 평가 기준가격 |
| 현재 · 3회 유찰 | 39,788,000원 | 34.3% | 2026.11.05 최저가 |
| 4회 유찰 시 | 27,851,600원 | 24.01% | 조건부 다음 회차 |
| 5회 유찰 시 | 19,496,120원 | 16.81% | 조건부 후속 회차 |
후속 회차 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 실제 입찰 가능 최저가격은 법원 매각기일 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
현 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액이 매각대금보다 훨씬 크므로, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,116,184원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 600,000,000원 | 38,671,816원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 39,788,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 우리은행 채권액은 등기상 채권최고액을 사용한 단순 시뮬레이션으로, 실제 확정 채권액이나 공동담보별 배당액을 뜻하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당·인수 시나리오
추가 유찰 시 매각가격이 하락하면 우리은행에 돌아가는 배당액도 감소합니다. 반대로 채권최고액 대비 미배당 금액은 증가합니다. 하지만 여기서 중요한 점은, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 매수인이 대신 갚는 구조가 아니라는 것입니다.
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 561,328,184원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 573,049,729원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,496,120원 | 18,745,190원 | 581,254,810원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2016.10.13 준공된 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 타일 등으로 마감되어 있으며, 기본 위생·급배수·도시가스 난방설비를 갖춘 것으로 조사되었습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 일반 대단지 아파트와 달리 규모가 작은 다세대형 집합건물이라는 점을 매매 수요와 임대 수요 분석에 반영해야 합니다.
- 토지·도로. 토지면적은 256.9㎡, 지목은 대지이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 폭 8m 미만의 소로3류 도로에 접합니다. 개별공시지가는 1㎡당 1,593,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 속하며, 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 실제 적용 시점과 허가대상을 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 그러나 내부 구조변경과 하자 여부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이하우스는 총 10세대 규모입니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않고 현재 사건도 3회 유찰된 만큼, 감정가 할인율만으로 재매각 가능성과 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2016.11.02 우리은행 근저당권의 등기 내용과 공동담보목록을 재확인하고, 매각으로 소멸하는 권리와 별도 인수권리를 구분해야 합니다.
- 임차인 8명의 실제 점유관계. 한규원·최정현·김지연·배광한·박승득·조병선·ZHENG HONGLIAN·정민혁이 실제로 어느 공간을 점유하고 있는지, 402호와 관련된 계약 또는 전입인지 확인해야 합니다.
- 보증금 및 확정일자. 8명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구서와 임대차 관련 서류를 대조하여 우선변제 및 최우선변제 여부를 검토해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 사람은 7명입니다. ZHENG HONGLIAN의 배당요구 여부와 나머지 사람들의 요구 내용 및 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 최저가 39,788,000원은 감정가의 34.3%이지만 최근 실거래 대비 할인율은 확인되지 않았습니다. 같은 건물 또는 직접 비교 가능한 도시형생활주택의 거래사례를 확인해야 합니다.
- 내부 하자 및 수리비. 내부 조사가 이루어지지 않았으므로 구조변경, 누수, 설비 상태와 수리 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 명도 가능성 및 비용. 다수 점유 관련자가 기재된 배경을 확인하고, 실제 점유자와의 인도 협의 또는 법적 명도절차 필요성을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 기타 공과금의 부담 관계를 사전에 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 최신 서류. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부, 최종 매각물건명세서와 현황조사 보완사항, 등기 변동 및 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 불확실성 해소가 먼저”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고, 현재 확인된 전입일이 모두 그 이후이며, 등기상 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 인수되는 것으로 확인된 채무도 없어, 현재 권리관계 기준 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 이 사건을 단순한 저가 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다. 8명의 점유 관련자, 전원 보증금·확정일자 미상, 내부 미확인, 3회 유찰, 10세대 규모의 도시형생활주택, 검증되지 않은 최근 시세가 동시에 존재하기 때문입니다. 낙찰자가 실제 부담할 명도비용과 수리비, 추후 매도 가능한 가격을 확정하기 어렵습니다.
감정가 116,000,000원에서 39,788,000원까지 내려왔다는 숫자는 입찰 검토의 출발점일 뿐, 수익의 근거는 아닙니다. 권리의 기준은 비교적 명확하지만 점유와 가격의 확실성이 낮은 물건입니다. 종합적으로는 D등급, 고위험·확인 우선으로 평가합니다. 임차관계가 정리되고 실거래 및 내부 상태가 검증되기 전에는 감정가 대비 할인율만을 근거로 적극적인 입찰을 판단하기 어렵습니다.
