수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동의 다세대·도시형생활주택 4층 402호입니다. 감정가 116,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 56,840,000원입니다. 등기상 말소기준은 2016.11.02. 주식회사우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보목록 제2016-1357호가 기재돼 있습니다.
현재 소유자는 문창준·허수경이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2017.04.03. 소유권이전과 같은 날 기존 근저당의 채무자가 허수경으로 변경됐고, 2024.12.17. 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 신청채권액은 515,191,188원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호 |
| 소유자 | 문창준 2분의 1 · 허수경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 515,191,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.11.02. 우리은행 근저당권입니다. 2017.04.03. 소유권이 문창준·허수경에게 각 2분의 1씩 이전됐고, 같은 날 근저당 채무자가 허수경으로 변경됐습니다. 2024.12.17. 경매개시결정은 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 8명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 사람은 모두 실제 임차인·점유자로 분류되는 8명입니다. 전입일은 전부 2016.11.02. 말소기준보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승득 | 2017.02.27 | 2025.02.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정현 | 2020.07.09 | 2024.12.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한규원 | 2020.09.17 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배광한 | 2020.12.11 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병선 | 2022.09.30 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2023.03.31 | 2024.12.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023.04.28 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지연 | 2024.01.02 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 최저가는 감정가 116,000,000원의 49%인 56,840,000원이고, 인수액이 0원이므로 실질취득도 56,840,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
특히 이 건은 10세대 규모의 ‘이하우스’이고 2016.10.13. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.8회이며, 본건 역시 이미 2회 유찰된 상태입니다. 실거래 가격축이 없는 상황에서는 낙찰가율보다 실제 매도 가능 가격과 점유 정리 난도를 더 보수적으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,423,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 55,416,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 우리은행 채권최고액 600,000,000원 중 55,416,880원이 배당되고, 544,583,120원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대입니다. 아파트가 아니라 소규모 집합주택으로 봐야 합니다.
- 입지. 안산시 상록구 본오동 ‘본원초등학교’ 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,593,000원/㎡, 토지면적 256.9㎡이며 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역 등이 포함됩니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 거주자 부재·잠금장치 등으로 자세한 조사가 이루어지지 않아 내부구조 변경이나 하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 재확인. 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자·실제 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 해당 여부를 현재 판단하기 어렵습니다. 해당 여부에 따라 은행 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명도비용 반영. 점유자가 다수인 만큼 낙찰 후 인도명령·이사협의 등 명도 절차에 필요한 시간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최근 실거래 금액을 직접 대조할 수 없는 물건이므로 ‘감정가 대비 49%’만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부구조와 하자 유무를 구체적으로 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 그러나 ‘쉬운 물건’은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2016.11.02. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 8명의 전입은 모두 그 이후이므로 대항력 인수는 없습니다. 현재 회차 기준 실질취득도 최저가와 동일한 56,840,000원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 8명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당과 명도를 별도로 점검해야 하고, 10세대 소규모 도시형생활주택이라는 특성에 이미 2회 유찰된 상태입니다. 무엇보다 최근 실거래 금액을 기준으로 현재 56,840,000원이 실제 시세보다 낮은지 확인할 근거가 부족합니다. 권리 인수는 안전 쪽이지만, 점유·환금성·가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
