수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 935-11, 도로명주소 선암로1길 23에 위치한 이하우스 2층 201호입니다. 감정평가상 다세대 형태의 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 문창준·허수경 공동명의이며, 각 지분은 2분의 1입니다.
이 사건은 주식회사우리은행의 임의경매입니다. 2016년 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 600,000,000원이며, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 2017년 소유권이 이전되었고, 같은 날 근저당권의 채무자가 허수경으로 변경되었습니다. 이후 2024.12.17 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
현재 최저매각가격은 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 하락폭은 시장가격 대비 할인폭과 다릅니다. 특히 이 물건은 전세사기피해자 우선매수권과 다수의 전입 조사자가 겹쳐, 단순한 저가 낙찰 사례로 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 선암로1길 23, 2층 201호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 2층 201호 |
| 건물명 / 세대수 | 이하우스 · 10세대 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2016.10.13 준공 |
| 소유자 | 문창준(2분의 1), 허수경(2분의 1) |
| 감정가 | 121,000,000원 |
| 최저매각가 | 41,503,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사우리은행 |
| 청구금액 | 515,191,188원 |
| 근저당 채권최고액 | 600,000,000원 · 공동담보목록 제2016-1357호 |
| 말소기준권리 | 2016.11.02 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 문제
말소기준권리는 2016.11.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 매각이 정상적으로 완료되면 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 등기는 소멸하는 구조입니다. 등기상 별도 가압류·압류는 확인되지 않습니다.
임차인·전입 조사 — 8명, 보증금과 확정일자 확인 필요
현황조사와 접수된 문건에서 8명의 전입 관계자가 확인됩니다. 모두 신고된 전입일이 말소기준권리인 2016.11.02 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 인정하기 어렵습니다.
다만 전입 조사자 8명이 모두 실제 임차인이라는 점까지 확정된 것은 아닙니다. 각자의 점유 부분과 임대차보증금, 확정일자 및 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 실제 임차인 수와 우선변제권·최우선변제 가능성은 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한규원 | 2020.09.17 | 2025.02.26 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정현 | 2020.07.09 | 2024.12.30 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 2024.01.02 | 2024.12.24 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배광한 | 2020.12.11 | 2024.12.26 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박승득 | 2017.02.27 | 2025.02.14 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병선 | 2022.09.30 | 2025.01.31 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023.04.28 | 확인되지 않음 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2023.03.31 | 2024.12.23 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 8명 모두 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 확인된 사람은 없습니다. 실제 임차인 수와 각자의 권리는 원본 서류 및 점유관계 확인 후 판단해야 합니다.
현재 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어려우나, 임차인의 보증금·배당순위·명도 부담까지 모두 해소된 것으로 단정할 수는 없습니다. 최우선변제 가능성이 확인되면 실제 배당액도 달라질 수 있습니다.
이는 일반 입찰자가 최고가를 제시하더라도, 적법한 우선매수권 행사가 이루어질 경우 외부 입찰자의 낙찰이 제한될 수 있다는 의미입니다. 이른바 ‘닫힌 경매’ 효과가 발생할 수 있는 사건입니다.
우선매수권이 실제로 행사될지, 행사 가능한 권리자가 누구인지, 해당 권리가 매각절차에 어떻게 반영되는지는 입찰 전에 확인해야 합니다. 우선매수권 행사 가능성과 실제 행사는 구분해야 하며, 외부 낙찰이 이미 불가능하다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 그러나 실거래 검증이 없다
이하우스는 10세대 규모의 다세대·도시형생활주택입니다. 준공일은 2016.10.13로 확인됩니다. 감정가는 121,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저가는 41,503,000원입니다.
가격을 판단할 때 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율보다 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래입니다. 현재는 최근 12개월 거래 평균, 최신 거래가격 및 거래가격 추세를 검증할 만한 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,503,000원 | 34.3% | 실거래 대조 필요 |
| 4회 유찰 시 | 29,052,100원 | 24.01% | 예상 회차 가격 |
| 5회 유찰 시 | 20,336,470원 | 16.81% | 예상 회차 가격 |
현재 최저가에 확인된 등기상 인수액 0원을 더하면 기본 취득금액은 41,503,000원입니다. 이는 실제 낙찰가가 최저가와 같고 추가 인수권리가 없다는 전제의 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용 및 기타 부담은 제외됩니다.
특히 전입 조사자의 보증금과 실제 권리관계가 완전히 확인된 상태는 아니므로, 기본 취득금액을 최종 총투입금으로 확정해서는 안 됩니다.
이하우스 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회이며, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 저렴한 매수 기회를 의미할 수도 있지만, 수요 부족이나 권리·점유 문제에 대한 시장의 경계가 반영된 것일 수도 있습니다.
최근 실거래가 확인되기 전까지는 최저가가 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,147,054원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 40,355,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 41,503,000원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당 채권액은 실제 확정채무가 아닌 공동담보 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 매각되면 추정 집행비용 1,147,054원을 제외한 40,355,946원이 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 559,644,054원이며, 소유자 잔여 배당은 0원으로 계산됩니다.
다만 미배당액 559,644,054원은 매수인이 인수하는 돈이 아닙니다. 담보권 소멸과 채권자의 배당 부족은 구분해야 합니다.
유찰 시 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 559,644,054원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 571,870,838원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 20,336,470원 | 19,570,414원 | 580,429,586원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 채권자에게 배당되는 금액이 줄어들어, 채권최고액 기준의 미배당은 증가합니다. 하지만 이 미배당이 곧 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
그렇다고 유찰을 기다리면 무조건 유리해지는 것도 아닙니다. 우선매수권 행사 가능성이 남아 있기 때문에, 일반 입찰자가 다음 회차의 낮아진 최저가를 실제로 확보할 수 있을지는 별도의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 타일 등으로 마감됐으며, 기본적인 위생·급배수설비 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적은 256.9㎡이고 지목은 대, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 1,593,000원/㎡이며, 폭 8m 미만의 소로에 접합니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 사항이 있습니다. 구체적인 거래·이용 제한은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인됩니다. 다만 감정평가 당시 내부 조사가 어려워 내부 구조변경 및 하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대·도시형생활주택으로, 대규모 아파트처럼 풍부한 동일 단지 실거래를 전제하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세사기피해자 우선매수권. 매각물건명세서에 명시된 우선매수권의 행사 주체, 행사 요건 및 매각절차상 처리 방식을 반드시 확인하세요. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 최종 매수인이 될 수 있는지 검토해야 합니다.
- 전입 조사자 8명. 한규원·최정현·김지연·배광한·박승득·조병선·ZHENG HONGLIAN·정민혁의 실제 임대차계약 및 점유관계를 구분해야 합니다. 전입 사실만으로 실제 임차인 수를 확정하지 마세요.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 임대차계약서, 전입세대 자료, 확정일자 관련 기록 및 배당요구 서류를 대조해 대항력과 우선변제권을 재검토해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 201호 점유자가 누구인지, 거주 및 임대차 상태가 어떻게 되는지 확인해야 합니다. 명도 협의, 인도명령 등 현실적인 점유 인도 가능성도 검토하세요.
- 공동담보 근저당. 우리은행 채권최고액 600,000,000원은 공동담보 관련 한도액입니다. 실제 채무잔액과 배당액을 단순히 채권최고액과 동일시해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 동일 건물과 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 거래가격을 확인하고, 개별 물건의 층·향·내부 상태를 반영한 가격 비교가 필요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세, 임차인 최우선변제 등 우선 부담을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 내부 조사가 제한된 물건이므로 하자·누수·설비 상태·내부 구조변경 가능성을 별도로 점검하세요.
- 매각절차 재확인. 2026.11.05 매각기일에 앞서 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 관련 문건의 최신 내용을 대조해야 합니다. 기일 변경이나 매각조건의 변경 여부도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “저렴해 보이는 가격보다 낙찰 가능성이 먼저다”
이 사건은 감정가 121,000,000원에서 최저가 41,503,000원까지 3회 유찰된 다세대주택입니다. 등기 권리만 살펴보면 2016년 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 중요한 부분을 놓칩니다. 전입 조사자 8명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 매각물건명세서에는 전세사기피해자 우선매수권이 명시되어 있습니다. 실제 행사가 이루어지면 일반 입찰자의 외부 낙찰이 제한될 수 있는 ‘닫힌 경매’ 효과가 발생할 수 있습니다.
가격 관점에서도 신중해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치는 눈에 띄지만, 최근 실거래 가격과 거래 추세를 확인할 수 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 입증된 것은 아닙니다. 10세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 특성과 반복 유찰 이력도 고려해야 합니다.
종합 판단은 D등급(37점). 확인된 등기상 인수권리는 소멸하지만, 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한 가능성, 불명확한 임대차·점유관계, 검증되지 않은 시장가격 및 반복 유찰이 함께 존재합니다. 가격이 낮아졌다는 사실보다 우선매수권 행사 여부와 임차관계 확인이 투자 판단의 선행 조건입니다.
