수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 소재 다세대 물건으로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기상 2016.11.02. 주식회사우리은행 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024.12.17. 같은 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 515,191,188원입니다.
현재 소유자는 문창준·허수경 각 2분의 1 공유입니다. 2017.04.03. 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 기존 근저당의 채무자가 허수경으로 변경됐습니다. 중요한 점은 임차관계입니다. 확인된 8명의 전입일은 가장 빠른 박승득의 2017.02.27.부터 김지연의 2024.01.02.까지로 모두 말소기준일 2016.11.02.보다 늦습니다. 따라서 이 8명은 대항력 있는 선순위 임차인이 아니며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층201호 |
| 소유자 | 문창준 2분의 1 · 허수경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 515,191,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차인은 많지만 모두 말소기준 뒤다
이 사건의 기준점은 2016.11.02. 우리은행 근저당입니다. 근저당권의 채권최고액은 600,000,000원이고 공동담보목록 제2016-1357호가 기재돼 있습니다. 이후 확인되는 임차인 전입은 전부 기준일보다 늦습니다. 따라서 아래 8명은 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승득 | 2017.02.27 | 미상 | 2025.02.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정현 | 2020.07.09 | 미상 | 2024.12.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한규원 | 2020.09.17 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배광한 | 2020.12.11 | 미상 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병선 | 2022.09.30 | 미상 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2023.03.31 | 미상 | 2024.12.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023.04.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지연 | 2024.01.02 | 미상 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 감정가 49%를 ‘시세 할인율’로 보면 안 된다
이 물건은 감정가 121,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 59,290,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액 역시 59,290,000원입니다.
다만 감정가 대비 49%라는 수치는 시세 대비 49%라는 뜻이 아닙니다. 따라서 현재 가격을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서 확인되는 것은 유찰에 따라 법원 최저가가 크게 낮아졌다는 사실이며, 입찰가는 별도의 실제 거래가격 확인 없이 감정가 할인율만으로 정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 59,290,000원 | 49% | 57,822,780원 | 542,177,220원 |
| 3회 유찰 시 | 41,503,000원 | 34% | 40,355,946원 | 559,644,054원 |
| 4회 유찰 시 | 29,052,100원 | 24% | 28,129,162원 | 571,870,838원 |
③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 57,822,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,290,000원을 기준으로 한 예상배당입니다. 근저당권에는 542,177,220원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 입지. 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 소로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 거주자 프라이버시·부재·잠금장치 등으로 내부 구조변경이나 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이하우스 10세대 규모의 도시형생활주택으로, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래표본이 제한될 수 있습니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권이 실제로 행사되는지 반드시 확인해야 합니다. 일반 입찰자에게는 낙찰 가능성을 직접 좌우하는 요소입니다.
- 8명 임차인 재확인. 모두 말소기준일 이후 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 최우선변제와 실제 배당순위를 원문서에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저평가라고 판단하지 말고, 응찰 전 실제 거래가격과 개별 호수 상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 내부 구조변경·하자 유무가 구체적으로 확인되지 않았으므로 현장 확인 결과를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 시세 판단 근거가 아니다
권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 2016.11.02. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 8명은 모두 그 이후에 전입했으므로 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 현재 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 반값 경매’로 보면 안 됩니다. 최저가 59,290,000원이 감정가의 49%라는 것은 법원 최저가가 감정가에서 많이 내려왔다는 뜻일 뿐, 시세의 49%라는 뜻이 아닙니다. 게다가 이미 2회 유찰된 소규모 도시형생활주택이고, 내부 상태도 구체적으로 확인되지 않았습니다.
무엇보다 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있습니다. 우선매수권이 행사되면 일반 입찰자의 외부 낙찰이 제한될 수 있어 사실상 ‘닫힌 경매’ 변수가 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 가격 검증·환금성·우선매수권까지 함께 봐야 하는 사건입니다. 최저가가 낮다는 한 가지 이유만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다.
