수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 선암로1길 23, 2층 204호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자는 문창준·허수경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2016.11.02. 설정된 우리은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 2024.12.17. 임의경매가 개시됐고, 2025.02.07. 배광한 명의의 주택임차권이 등기됐습니다.
현재 최저매각가는 51,940,000원으로 감정가 106,000,000원의 49%입니다. 다만 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 확인된 단지 정보는 ‘이하우스’ 10세대, 2016.10.13. 준공이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않아 시세 대비 할인율 판단은 보류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23, 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 소유자 | 문창준 2분의 1 · 허수경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사우리은행 / 515,191,188원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.02. 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 우리은행 근저당
핵심은 말소기준권리가 2016.11.02.라는 점입니다. 현재 확인되는 임차·점유 관련 명의의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦고, 배광한의 주택임차권등기도 2025.02.07. 접수됐습니다. 따라서 주어진 판정상 이들 모두 대항력 없음으로 분류되고, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한규원 | 2020-09-17 | 미상 | 2025-02-26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최정현 | 2020-07-09 | 미상 | 2024-12-30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지연 | 2024-01-02 | 미상 | 2024-12-24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박승득 | 2017-02-27 | 미상 | 2025-02-14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조병선 | 2022-09-30 | 미상 | 2025-01-31 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023-04-28 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민혁 | 2023-03-31 | 미상 | 2024-12-23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 배광한 | 2020-12-11 | 90,000,000원 | 2025-02-07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
배광한은 주택전부에 관해 2025.02.07. 임차권등기가 접수됐습니다. 임대차계약일은 2020.11.09. 및 2022.11.28., 점유개시일은 2020.11.23., 주민등록일은 2020.12.11.입니다. 보증금은 최초 70,000,000원에 20,000,000원이 증액되어 합계 90,000,000원이며, 확정일자는 2020.11.09. 및 2022.11.29.입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 51,940,000원으로 감정가 106,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 36,358,000원, 4회 유찰 시 25,450,600원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에서 확인된 중개 시세 정보는 대상 면적과 일치하지 않아 직접적인 실거래 비교 근거로 사용하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 표현하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 현재 확인 가능한 가격 판단은 “감정가 대비 49%까지 하락”에 한정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 50,605,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주어진 배당 시뮬레이션 기준 우리은행 근저당권 미배당액은 549,394,920원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 이 배당안은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·주상용 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건 1층 주차장까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 204호입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 256.9㎡, 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역 등이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현장 확인. 거주자의 프라이버시, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 내부구조와 하자 유무를 구체적으로 확인하지 못한 상태에서 외부관찰·탐문·표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준권리 2016.11.02.보다 앞선 점유·전입이 별도로 존재하는지 등기부·현황조사·매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 8명 점유관계 확인. 조사된 명의가 실제 현재 점유자인지, 퇴거했는지, 동일 세대 또는 과거 전입자인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 7명 확인. 대항력 없음과 별개로 소액임차인 최우선변제 여부는 배당과 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배광한 임차권 확인. 주택전부·보증금 90,000,000원, 임차권등기 2025.02.07.의 현 상태와 배당요구 관계를 원본에서 확인하세요.
- 49%만 보고 싸다고 판단하지 않기. 비교 가능한 실거래 금액을 먼저 확보한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부구조 변경이나 하자 유무를 구체적으로 확인하지 못했으므로 현장조사 비용과 수선 가능성을 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준권리가 2016.11.02. 우리은행 근저당권으로 분명하고, 조사된 임차·점유 관련 명의의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 그래서 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 배광한의 보증금 90,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력이 없으므로, 보증금을 승계하는 인수형 사건으로 보면 안 됩니다.
반면 실무 난도는 낮다고 단정하기 어렵습니다. 임차·점유 관련 명의가 8명이고, 이 가운데 7명의 보증금은 미상입니다. 현재 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트도 아직 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 점유관계·최우선변제 확인과 시장가 검증입니다.
