수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 935-11에 위치한 도시형생활주택 2층 204호입니다. 등기상 소유자는 문창준·허수경으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2016년 설정된 우리은행 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되었고, 현재 3회 유찰된 상태입니다. 감정가의 약 3분의 1 수준으로 내려온 최저가가 가장 먼저 눈에 들어오지만, 이 물건은 낙찰가격보다 임차관계와 실제 환금성을 먼저 확인해야 하는 사례입니다.

등기부상 우리은행 근저당의 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이번 경매의 청구금액은 515,191,188원입니다. 이러한 채권 규모가 이 호실만의 실제 채무잔액을 의미하는 것은 아닙니다. 또 하나 중요한 권리는 배광한 명의의 임차보증금 90,000,000원짜리 주택임차권등기입니다. 다만 해당 임차인의 전입은 말소기준권리보다 늦어, 보증금 액수만으로 낙찰자의 인수채무가 발생한다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만, 임차관계는 복잡하다

말소기준은 2016.11.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2017년 소유권이전 및 채무자 변경이 있었으며, 2024년 임의경매개시결정과 2025년 주택임차권등기가 이어졌습니다. 우리은행 근저당권과 경매개시결정등기, 후순위 주택임차권등기는 매각에 따라 소멸하는 구조로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 8명의 신고 관계, 7명의 보증금 미상

현황조사·문건접수·임차권등기에서 확인되는 전입·임차관계인은 8명입니다. 보증기관 대위·승계 명의의 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 전입기록에 나타난 사람 모두가 현재 실제 점유 중인 독립 임차인이라고 확정할 수는 없으므로, 개별 임대차계약과 실제 점유관계를 구분해 확인해야 합니다.

대항력 표시는 2016.11.02 말소기준권리와 기재된 전입일의 선후관계에 따른 매수인 인수 판단입니다. 실제 점유개시일·임대차계약·최우선변제 요건은 별도로 확인해야 합니다. 보증금 미상자를 선순위 대항력 임차인으로 확정한 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 65.7% 하락이 시세 할인은 아니다

이 물건의 현재 최저가는 36,358,000원으로 감정가 106,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰에 따른 가격 인하 폭은 크지만, 감정가와 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격은 서로 다른 기준입니다.

동일 면적·유사 조건의 최근 실거래가를 확인하지 못한 상황이므로 현재 최저가가 주변 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 소규모 도시형생활주택은 개별 호실의 면적·건물 상태·임대차 구성·거래량에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 이하우스 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.8회로, 낮아진 최저가만을 매수 수요의 충분한 근거로 보기는 어렵습니다.

4·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각기일·최저매각가격 변경 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치이며 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,358,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,054,444원을 제외한 35,303,556원이 우리은행에 배당되는 계산입니다. 이 경우 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 564,696,444원이며, 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.

그러나 이 계산은 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 우리은행의 실제 확정채권액, 공동담보 배당관계, 당해세 및 소액임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 법원의 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 특히 보증금 미상 관계인들의 최우선변제 해당 여부가 확인되면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재하고, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 외벽은 화강석 타일 등으로 마감되어 있습니다. 기본 위생·급배수시설과 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 토지면적은 256.9㎡이고 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 건물 전체 부지에 관한 수치로, 204호의 전용면적이나 단독 소유면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 도시지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 허가 대상 해당 여부도 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없다고 조사되었고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 평가 당시 내부구조와 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 이하우스는 10세대 규모의 소형 집합주택입니다. 경매 관련 평균 유찰 횟수는 2.8회로 집계되며, 현재 호실도 3회 유찰되었습니다. 이 수치만으로 매도 가능 기간이나 시장가격을 단정할 수 없지만, 거래 사례와 실제 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2016.11.02 우리은행 근저당권이 실제 매각물건명세서에서도 말소기준권리인지 확인합니다. 공동담보목록과 등기 변동사항도 함께 대조해야 합니다.
• 배광한 임차권등기 확인. 보증금 90,000,000원, 최초 계약일, 점유개시일, 전입일, 확정일자, 임차권등기일과 매각 후 소멸 여부를 원본으로 확인합니다.
• 보증금 미상 7명 조사. 전입·현황조사 명단과 실제 점유자를 대조하고, 각 임차계약·보증금·확정일자·배당요구·최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도 대상 확정. 실제 누가 204호를 점유하고 있는지 확인해야 합니다. 권리상 인수액이 0원으로 분석되더라도 명도 절차와 비용은 별개입니다.
• 최근 실거래 확인. 같은 건물 또는 인근의 동일 용도·유사 면적 도시형생활주택 거래를 확보해야 합니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현장답사와 가능한 범위의 내부 확인을 통해 누수·설비·구조변경·수리비를 검토해야 합니다.
• 배당 및 세금 확인. 당해세, 최우선변제, 공동담보 배당, 확정채권액에 따라 예상배당이 변경될 수 있습니다. 배당채권자와 매수인 인수권리는 구분해서 검토해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.05 매각 예정이며, 기일 변경·매각조건 변경·신규 권리신고 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 전입 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3%”보다 중요한 것은 확인되지 않은 위험이다

이 사건의 가장 큰 특징은 3회 유찰과 낮아진 최저가격입니다. 하지만 등기상 권리와 실제 매수 위험을 구분해서 보면 결론은 조금 달라집니다. 우리은행 근저당권은 2016년에 설정되었고, 확인되는 임차관계인의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 확인된 권리와 추정 배당 구조에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하는 것이 타당합니다.

문제는 7명의 보증금 미상 관계인, 실제 점유 및 내부 상태, 그리고 확인되지 않은 실거래 시세입니다. 임차관계가 단순하지 않고, 소규모 도시형생활주택이라는 환금성 특성도 고려해야 합니다. 현재 최저가 36,358,000원이 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 시장가격 대비 매력적이라고 평가할 수는 없습니다.

종합 판단은 C등급, 입찰 판단 보류입니다. 후순위 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격의 적정성과 점유·배당 관계를 입증할 자료가 충분히 확인되기 전에는 낮은 최저가를 투자 수익으로 연결해 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 임차인 확인과 실거래 기반의 안전한 입찰 상한 설정에 있습니다.