* 실질취득 및 인수액은 제공된 배당 모형에 따른 조건부 추정입니다. 임차인 보증금·우선변제 여부, 점유관계와 실제 부담 비용이 확정된 금액이라는 뜻은 아닙니다.

수원지방법원 2024타경6048. 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 선암로1길 23에 있는 도시형생활주택 3층 302호입니다. 소유자는 문창준·허수경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 최초 소유자는 이옥분이며, 2016년 우리은행 근저당권이 설정된 뒤 2017년 현재 공유자들에게 소유권이 이전되었습니다.

이 물건은 신청채권자인 주식회사우리은행이 임의경매를 신청한 사건입니다. 우리은행의 근저당권 채권최고액은 600,000,000원이고, 경매 청구금액은 515,191,188원입니다. 근저당에는 공동담보목록이 연결되어 있으므로 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

권리의 기준점은 비교적 명확하지만, 점유관계와 매각 참여 구조는 단순하지 않습니다. 여러 명의 전입이 확인되고 임차보증금도 특정되지 않았습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 기재되어 있어 일반적인 저가 다세대 경매와 구분해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준은 2016.11.02 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

2017.04.03에는 소유권이 문창준·허수경에게 이전되었고, 같은 날 근저당권 변경등기를 통해 채무자가 허수경으로 변경되었습니다. 이 변경등기는 기존 근저당권과 연결된 사항으로, 새로운 선순위 근저당권이 별도로 설정되었다는 의미가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 8명의 전입과 미확인 보증금

현황조사 및 문건접수 내역에는 8명의 임차인 등 전입자가 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 기재된 사람은 없습니다. 다만 각 인물의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 실체, 실제 점유 범위 및 배당상 지위를 확정하기 어렵습니다.

* 기재된 8명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2016.11.02 이후이므로 해당 전입일만 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 표의 '가능·미상'은 선순위 대항력이 확인되었다는 뜻이 아니라, 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차 관계가 미확정이어서 추가 검증이 필요하다는 보수적 표시입니다.

한규원·최정현·김지연·배광한·박승득·조병선·정민혁의 배당요구 접수는 확인됩니다. ZHENG HONGLIAN의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 배당요구가 접수되었다는 사실만으로 보증금의 규모나 우선변제권 성립이 확정되는 것은 아닙니다.

특히 동일한 302호에 여러 명의 전입이 기재되어 있으므로 각 인물이 실제 임차인인지, 전입 이력인지, 어느 부분을 점유하는지를 구분해야 합니다. 명도 대상과 실제 점유자를 잘못 판단하면 낙찰 후 인도 절차가 복잡해질 수 있습니다.

③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한

이 사건에서 가장 중요하게 봐야 할 특별 조건입니다. 매각물건명세서에는 다음 취지의 기재가 있습니다.

이는 일반 입찰자가 최고가로 응찰하더라도 우선매수권자가 법정 요건과 절차에 따라 우선매수권을 행사하면 일반 입찰자가 최종 매수인이 되지 못할 수 있다는 뜻입니다.

따라서 이 경매는 외부 입찰자에게 경쟁이 완전히 열려 있다고 보기 어려운 외부 낙찰 제한이 있는 '닫힌 경매' 성격을 갖습니다. 우선매수권이 실제로 행사될지는 확인해야 하지만, 행사 가능성이 명세서에 기재되어 있다는 사실만으로도 일반 입찰자의 투자 판단에는 중요한 제약입니다.

④ 가격 분석 — 감정가의 34%는 시세의 34%가 아니다

감정가 185,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 63,455,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.

표면적으로 큰 폭의 가격 하락이지만, 감정가와 현재 실거래 시세는 서로 다른 기준입니다. 이 물건의 동일 조건 실거래 비교가격과 최근 거래 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지, 어느 정도의 안전마진이 있는지는 판단할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 계산값입니다. 실제 후속 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

아울러 이 건물은 10세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트처럼 비교 거래가 풍부한 유형이 아닙니다. 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회로 나타납니다. 이 통계는 표본과 개별 물건의 차이를 고려해 참고해야 하며, 향후 매각 성공이나 가격 회복을 보장하지 않습니다.

현재 회차의 모형상 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 63,455,000원입니다. 다만 이는 임차인의 별도 인수나 추가 부담이 확인되지 않는다는 조건에 따른 계산이며, 실제 점유관계와 각종 취득·명도 비용을 포함한 확정 총비용은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)

현재 최저가로 매각되는 경우 집행비용 1,542,190원을 공제하고 우리은행 근저당권에 61,912,810원이 배당되는 모형입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

채권최고액 600,000,000원 기준 미배당액은 538,087,190원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 계산상 부족액으로, 우리은행의 실제 확정채권 잔액 또는 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 문제가 사라지지 않는다

* 임차인별 미확인 권리와 별도 비용을 제외한 배당 모형상의 인수액입니다.

매각가격이 낮아질수록 우리은행의 계산상 미배당액은 늘어납니다. 그러나 이는 후순위 채무를 매수인이 승계한다는 의미가 아닙니다.

반대로 전세사기피해자 우선매수권은 유찰만으로 없어지는 조건이 아닙니다. 가격이 더 낮아지더라도 우선매수권 행사 가능성과 임차인의 실제 점유관계는 계속 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 주위환경. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근입니다. 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물 1층 주차장까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재합니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 타일 등으로 마감되어 있고 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 대단지 아파트가 아닌 소규모 다세대주택이므로 매도 시 비교 가능한 수요와 거래량을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 토지면적은 256.9㎡, 공시지가는 1,593,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 내부 확인. 거주자의 프라이버시, 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 자세한 내부구조와 하자 여부를 직접 확인하지 못했습니다. 외부 관찰과 유사 건물의 표준적 이용상태 등을 참고하여 평가되었습니다.
• 환금성. 이하우스는 10세대 규모이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 실제 매매 유동성과 개별 호실의 적정가격은 추가 검증이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 요건, 대상자, 신고 및 진행 절차를 매각물건명세서와 법원 안내로 확인해야 합니다. 외부 입찰자의 최종 낙찰 가능성에 직접 영향을 주는 사항입니다.
• 임차인 8명 개별 확인. 한규원·최정현·김지연·배광한·박승득·조병선·ZHENG HONGLIAN·정민혁의 전입과 실제 점유, 임대차계약 관계를 각각 확인해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자. 임차인 전원의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 소액임차인 최우선변제, 우선변제 순위 및 별도 인수 가능성을 원본 서류로 검토해야 합니다.
• 배당요구 내역. 배당요구가 접수된 인물별 채권신고 내용과 실제 인정금액을 확인하고, 배당요구 여부가 확인되지 않는 ZHENG HONGLIAN의 권리관계도 검토해야 합니다.
• 말소기준 및 공동담보. 우리은행 근저당권의 원본 등기와 공동담보목록 제2016-1357호를 확인하여 담보 범위와 실제 채권관계를 구분해야 합니다.
• 실거래 시세. 본오동·선암로1길 일대에서 건축 시기, 전유면적, 층, 주차여건 및 건물 상태가 유사한 다세대주택의 최근 매매사례를 확보해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 실제 거주자와 점유 부분, 임차인별 관계를 확인하고 인도명령 또는 별도의 명도 절차가 필요한지 검토해야 합니다.
• 내부 상태. 내부 확인이 제한된 건물이므로 누수·마감·설비 상태 및 수리 필요 여부를 가능한 범위에서 확인해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 별도로 점검해야 합니다.
• 매각서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 매각기일 공고를 입찰 전에 최신 원본과 대조해야 합니다.

맺으며 — “34%의 가격보다 닫힌 경매가 먼저다”

이 사건은 감정가 185,000,000원에서 최저매각가 63,455,000원으로 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 할인율만 보면 관심이 갈 수 있지만, 평가의 중심은 다른 곳에 있습니다.

등기상 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 배당 모형의 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 등 8명의 보증금·확정일자와 점유관계가 확인되지 않은 상태이므로 그 숫자만으로 권리 위험이 모두 해소되었다고 볼 수 없습니다.

더욱 중요한 것은 전세사기피해자 우선매수권입니다. 이 조건은 일반 입찰자가 최고가를 제시하더라도 최종 취득이 제한될 수 있음을 의미합니다. 따라서 외부 낙찰이 제한되는 '닫힌 경매'라는 특성을 반드시 입찰 판단에 반영해야 합니다.

실거래 시세가 확인되지 않은 점, 소규모 다세대주택의 환금성, 3회 유찰 이력, 내부 상태 미확인까지 겹쳐 현재 가격에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 이는 최저매각가의 높고 낮음만이 아니라 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한, 임차인 권리관계 미확정, 시세 검증 부족 및 환금성 불확실성을 함께 고려한 결과입니다.

결론적으로 이 물건은 '감정가의 34%에 살 수 있는 집'이라고 단정하기보다, '그 가격에 실제로 취득할 수 있는지부터 확인해야 하는 경매'로 접근하는 것이 적절합니다. 우선매수권, 임차인별 권리관계와 실거래 비교가 확인되기 전까지는 적극적인 입찰 판단을 유보하는 편이 합리적입니다.