수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 이하우스 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 185,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 90,650,000원입니다. 등기부상 핵심은 2016.11.02 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 600,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 경매로 소멸하며, 2024.12.17 우리은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
문제는 권리의 순서보다 입찰 구조입니다. 현황조사 등에 확인되는 임차인은 한규원·최정현·김지연·배광한·박승득·조병선·ZHENG HONGLIAN·정민혁 등 실제 8명이며, 모두 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 모두 없습니다. 다만 8명 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 실제 배당에서 최우선변제 여부와 금액은 매각물건명세서 등 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 위치 | 4층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 문창준 2분의 1 · 허수경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 515,191,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.11.02 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 공동담보목록 제2016-1357호가 기재돼 있습니다. 2017.04.03 문창준·허수경에게 각 2분의 1씩 소유권이 이전됐고, 같은 날 근저당 채무자가 허수경으로 변경됐습니다. 2024.12.17 우리은행이 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 실제 8명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승득 | 2017.02.27 | 2025.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정현 | 2020.07.09 | 2024.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한규원 | 2020.09.17 | 2025.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배광한 | 2020.12.11 | 2024.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병선 | 2022.09.30 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2023.03.31 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023.04.28 | 확인되지 않음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지연 | 2024.01.02 | 2024.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
8명 모두 전입일이 2016.11.02 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 그대로 8명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 최우선변제 가능 금액은 확정할 수 없습니다.
③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실은 분명하지만, 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 가격이 실제 시장가보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 우선매수권이 실제 경쟁과 낙찰 가능성을 제한하는 구조적 위험이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 88,618,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 우리은행 미배당액은 511,381,700원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 511,381,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 538,087,191원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 44,418,499원 | 43,218,966원 | 556,781,034원 | 0원 |
우리은행 신청채권액은 515,191,188원으로, 현재 회차에서도 배당으로 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰로 매각가가 더 내려가면 은행의 미배당액은 더 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 4층 규모입니다.
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·주상용이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 거주자 프라이버시·잠금장치 등으로 자세한 조사가 불가능해 내부구조 변경이나 하자 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 이하우스는 10세대 규모이고, 동일 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.8회입니다. 다세대·도시형생활주택 특성상 실제 거래사례와 개별 호수 상태 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부가 일반 입찰자의 최종 낙찰 가능성을 좌우합니다.
- 임차인 8명 원본 대조. 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금, 최우선변제 여부, 배당요구 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 별도. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 실거래 비교자료를 확보해 응찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부 조사가 제한됐으므로 내부구조 변경·하자·수선비를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 점검. 현황상 다수 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 절차를 사전에 점검해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·임차인 최우선변제가 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 우선매수권이 먼저다”
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 185,000,000원에서 두 번 유찰돼 90,650,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 실제 시세 대비 싼지는 판단할 수 없습니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 임차인들로 구성돼 있고 시뮬레이션상 인수액도 0원이라 단순한 편이지만, 실제 임차인 8명의 보증금이 모두 미상이라는 확인 과제가 남습니다.
그리고 가장 중요한 것은 전세사기피해자 우선매수권입니다. 일반 입찰자가 가격 경쟁에서 앞서더라도 피해자가 권리를 행사하면 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “실제로 낙찰받을 수 있는 경매인가”입니다. 권리 인수는 0원이지만, 다회유찰·다세대·다수 임차인·우선매수권이 함께 있는 만큼 낙찰 가능성과 점유·배당 확인을 우선하는 보수적 접근이 맞습니다.
