수원지방법원 2024타경6048. 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 선암로1길 23의 4층 401호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 등기상 소유자는 문창준·허수경으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

표면적인 가격만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 195,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 66,885,000원으로 낮아졌기 때문입니다. 그러나 이 물건은 단순한 저가 낙찰을 기대하기 어렵습니다. 전입 사실이 기록된 8명의 보증금이 모두 확인되지 않았고, 전세사기피해자 우선매수신청권까지 명시되어 있습니다.

특히 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아도 실제 취득 부담은 크게 증가할 수 있습니다. 낙찰가 66,885,000원과 실질취득비용 66,885,000원은 같은 의미가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 문제

등기상 2016년 우리은행 근저당권의 채권최고액은 600,000,000원이지만, 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2017년에는 채무자를 허수경으로 변경한 이력이 있으며, 2021년 안산시가 문창준 지분에 설정했던 압류도 해제되어 말소되었습니다.

현재 권리 흐름에서 2024.12.17 우리은행의 임의경매개시결정이 확인됩니다. 제공된 권리 판정상 이 경매개시결정이 기준으로 제시되어 있으나, 실제 매각 후 소멸·인수 범위는 등기와 매각물건명세서 원본을 함께 확인해야 합니다.

② 임차관계 — 8명 모두 보증금 확인 필요

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 총 8명의 임차관계가 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 각자의 점유 부분이 미상이라 독립된 임대차관계인지까지 확정할 수는 없습니다.

전입일이 경매개시결정보다 빠르다는 점은 주의해야 합니다. 다만 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아니므로, 다음 임차인들은 모두 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 인수금액도 판단을 유보합니다.

전체 임차관계에서 보증금·월세·확정일자·점유 부분은 확인되지 않았습니다. 배당요구일은 접수 사실을 나타내며, 배당요구만으로 보증금 전액 회수나 매수인 인수 면제가 확정되지는 않습니다.

③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성

매각물건명세서에는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자의 우선매수신청권이 있음이라고 명시되어 있습니다.

이 권리는 일반 입찰자가 최고가를 제시하더라도 우선매수권자의 적법한 권리 행사에 따라 최종 매수 기회가 달라질 수 있음을 의미합니다. 따라서 이 사건은 외부 낙찰이 제한될 수 있는 이른바 ‘닫힌 경매’ 성격을 고려해야 합니다.

④ 가격 분석 — 34.3% 낙찰가의 착시

감정가 195,000,000원에 비해 현재 최저매각가 66,885,000원은 상당히 낮습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.

이 금액들은 각 회차의 최저매각가 시나리오일 뿐, 임차인의 미배당 보증금과 기타 취득부담을 포함하지 않습니다. 4회·5회 유찰되더라도 인수 위험이 자동으로 감소하지는 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)

현재 회차에 대한 기초 배당추정은 집행비용과 소유자 잔여액으로 구성됩니다. 그러나 우리은행 청구액 515,191,188원 및 임차인 관련 배당이 반영되지 않은 구조이므로, 아래 금액을 실제 법원 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.

소유자 교부 65,281,070원은 미반영 채권을 제외한 산술상 잔여액이며, 실제 소유자에게 지급될 금액으로 확정된 것이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 기초 추정상 매수인 인수액 0원 역시 보증금 인수 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물 1층 주차장까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 기본 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 폭 8m 미만의 소로에 접합니다. 토지면적은 256.9㎡, 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았으나, 거주자의 사생활 및 출입 제한 등으로 내부를 자세히 조사하지 못했습니다. 내부 구조 변경과 하자 여부는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 이하우스는 10세대 규모의 소규모 주택입니다. 준공일은 2016.10.13이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 실제 환금성은 개별 호실의 상태와 거래 수요를 추가 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전수 확인. 한규원·최정현·김지연·배광한·박승득·조병선·ZHENG HONGLIAN·정민혁의 임차계약, 점유 부분, 실제 점유 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금 총액과 우선변제 순위를 확인해야 인수 가능 금액과 실질취득비용을 산정할 수 있습니다.
• 우선매수권 행사 확인. 전세사기피해자 우선매수신청권의 행사 주체·행사 여부·적용 절차를 법원에서 확인해야 합니다.
• 배당추정 재검토. 우리은행 청구액 515,191,188원과 임차보증금이 반영되지 않은 단순 배분 결과에 의존하지 말고 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 권리관계 대조. 이미 말소된 것으로 표시된 우리은행 근저당과 현재 경매개시결정 사이의 관계, 말소기준권리 및 인수 권리 범위를 원본 등기로 재확인해야 합니다.
• 현장 및 내부 확인. 내부 구조·하자·점유 상태와 명도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인 부담이 될 수 있는 부분을 조사해야 합니다.
• 입찰가격 판단. 낙찰가뿐 아니라 인수보증금·취득 관련 비용을 합산한 금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 실질취득비용이 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

맺으며 — “유찰이 많다고 안전한 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 감정가의 34.3%까지 내려온 가격이 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 8명의 임차관계와 전세사기피해자 우선매수신청권입니다.

등기상 일부 권리가 이미 말소되었더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 가능성은 별개로 남습니다. 최저매각가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나는 구조라면 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 또한 우선매수권 행사에 따라 일반 입찰자의 최종 취득이 제한될 수 있습니다.

따라서 현재 상태에서는 보수적인 접근이 필요한 D등급 고위험 물건입니다. 임차인별 보증금·대항력·배당관계와 우선매수권 행사 여부가 확정되기 전에는 저렴하다는 평가도, 안전한 낙찰 가능성도 인정하기 어렵습니다.

결론은 ‘가격 매력 판단 보류·인수 위험 우선 검증’입니다. 세 차례 유찰이라는 숫자보다 실제로 얼마를 부담하고, 권리관계상 취득할 수 있는지가 먼저 확인되어야 합니다.