95,550,000원
수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 선암로1길 23, 4층 401호의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가 195,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 95,550,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현황조사 등에 등장하는 전입자는 8명이고 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다.
특히 매각물건명세서에는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자의 우선매수신청권이 기재되어 있습니다. 우선매수권이 행사되면 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 제한되는 닫힌 경매 성격이 생깁니다. 따라서 이 사건은 “두 번 유찰된 저가 매물”보다 인수액과 낙찰 가능성을 먼저 확인해야 하는 특수 사건으로 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23, 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 문창준 2분의 1 · 허수경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 515,191,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건물 이용 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 도시형생활주택 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 경매개시결정
2016.11.02. 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 600,000,000원이지만 등기상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 2021.11.03. 안산시 압류도 2021.11.22. 해제로 말소되었습니다. 현재 계산상 말소기준은 2024.12.17. 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 전입자 8명 — 보증금 미상이라 인수액 확정 불가
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한규원 | 2020.09.17 | 2025.02.26 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 최정현 | 2020.07.09 | 2024.12.30 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 김지연 | 2024.01.02 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 배광한 | 2020.12.11 | 2024.12.26 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 박승득 | 2017.02.27 | 2025.02.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 조병선 | 2022.09.30 | 2025.01.31 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023.04.28 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 정민혁 | 2023.03.31 | 2024.12.23 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표에 나온 사람은 실제 전입자 8명입니다. 문제는 이들의 보증금이 모두 확인되지 않는다는 점입니다. 최저가가 95,550,000원이어도 실제 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자의 실질취득액은 낙찰가 + 인수액으로 커집니다. 현재는 그 인수액을 계산할 수 없으므로 95,550,000원을 실질취득가격처럼 보아서는 안 됩니다.
③ 우선매수신청권 — 외부 낙찰 제한
④ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|---|
| 0. 집행비용 | 2,119,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 93,430,100원 |
현재 예상배당 계산에서는 채권자 배당액이 0원으로 잡혀 있고, 신청채권자 우리은행의 청구액은 515,191,188원입니다. 또한 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 매수인 인수액 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 위험은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 95,550,000원 | 93,430,100원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 66,884,999원 | 65,281,069원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 46,819,499원 | 45,576,748원 |
가격은 95,550,000원에서 추가 유찰 시 66,884,999원, 46,819,499원으로 내려갑니다. 그러나 임차보증금이 확인되지 않는 한 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락을 뜻하지 않습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰자가 그 금액을 승계할 수 있으므로, 회차별 최저가만 비교해 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 256.9㎡, 공시지가 1,593,000원/㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 거주자 프라이버시·부재·잠금장치 등으로 자세한 조사가 이루어지지 않았습니다.
- 규모. 이하우스 10세대, 준공일 2016.10.13이며 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 8명 보증금부터 확인. 한규원·최정현·김지연·배광한·박승득·조병선·ZHENG HONGLIAN·정민혁의 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 95,550,000원만 기준으로 가격 매력을 판단하지 말고, 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수신청권 행사 여부를 확인해야 외부 응찰자의 실질적인 낙찰 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 배당표 재검증. 예상배당 계산상 채권자 배당이 0원인 반면 신청채권자 청구액은 515,191,188원이므로 실제 배당순위와 배당액은 원문서로 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 자세한 내부조사가 이루어지지 않았으므로 내부구조 변경이나 하자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 감정가 195,000,000원에서 최저가 95,550,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 전입자 8명의 보증금이 모두 확인되지 않아 실질취득액과 인수액이 미정입니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수신청권까지 있어 일반 응찰자의 낙찰 확정 가능성도 제한될 수 있습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 먼저 8명의 보증금·확정일자·배당 범위를 확인해 매수인 승계액을 확정하고, 우선매수신청권의 행사 여부까지 확인한 뒤에야 실제 취득가격과 입찰 가능성을 계산할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만, 권리위험은 아직 열려 있습니다.
