수원지방법원 2024타경6048. 안산시 상록구 본오동 소재 다세대주택으로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기상 현재 소유자는 문창준·허수경 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2016.11.02. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보목록 제2016-1357호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.12.17. 우리은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 눈에 띄는 부분은 등기보다 점유관계입니다. 한규원·최정현·김지연·배광한·박승득·조병선· ZHENG HONGLIAN·정민혁 등 실제 임차인 8명이 조사됐습니다. 그러나 가장 빠른 전입일도 2017.02.27.로 말소기준일인 2016.11.02.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 8명 모두 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 8명 모두 실제 임차인으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 문창준 2분의 1 · 허수경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 515,191,188원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 집합건축물대장 용도 | 다세대 주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 소유권보존은 이옥분 명의로 2016.10.17. 이루어졌고, 이후 2017.04.03. 문창준·허수경에게 각 2분의 1 지분이 이전됐습니다. 같은 날 기존 근저당권의 채무자가 허수경으로 변경됐습니다. 2024.12.17. 우리은행이 임의경매를 신청했으며, 제공된 권리판정상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 8명, 전원 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승득 | 2017.02.27 | 2017.01.23 | 2025.02.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정현 | 2020.07.09 | 미상 | 2024.12.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한규원 | 2020.09.17 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배광한 | 2020.12.11 | 미상 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병선 | 2022.09.30 | 미상 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2023.03.31 | 미상 | 2024.12.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG HONGLIAN | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 2024.01.02 | 미상 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
8명 모두 전입일이 말소기준일인 2016.11.02. 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서는 낙찰가가 현재 최저가 238,000,000원이든, 2회 유찰 시 166,600,000원이든, 3회 유찰 시 116,620,000원이든 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 233,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,000,000원 가정 시 집행비용 4,132,000원을 제외한 233,868,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 366,132,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·주상용 건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 다세대 주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 외벽은 화강석 타일 붙임, 내부는 벽지·장판 등 마감, 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 256.9㎡, 공시지가 1,593,000원/㎡입니다. 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 내부는 이해관계인 부재·잠금장치 등으로 자세한 조사와 하자 확인이 불가능했다고 기재돼 있습니다.
- 규모. 이하우스는 10세대이며 사용승인일은 2016.10.13.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 원문 대조. 전원 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금·점유부분·확정일자·배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.
- ZHENG HONGLIAN 배당요구 확인. 전입일은 2023.04.28.로 대항력은 없지만 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 박승득 확인. 확정일자 2017.01.23., 전입일 2017.02.27., 배당요구일 2025.02.14.로 조사됐으나 보증금은 미상입니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에는 공동담보목록 제2016-1357호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 가격 별도 확인. 제공된 시세자료에는 해당 면적과 일치하는 실거래가가 없어 현재 최저가 238,000,000원의 가격 메리트는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부구조 변경이나 하자 유무를 구체적으로 확인하지 못했다고 기재돼 있습니다.
- 명도 계획. 실제 임차인이 8명으로 조사된 만큼 낙찰 후 현실적인 점유·인도 과정은 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 인수는 0원, 그러나 ‘임차인 8명·보증금 미상’은 가볍지 않다
이 사건은 말소기준이 명확합니다. 2016.11.02. 우리은행 근저당권 이후 전입한 실제 임차인 8명은 모두 대항력이 없고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상으로는 비교적 정리가 잘 되는 구조입니다.
다만 점유자가 8명이고 보증금이 전원 미상이라는 점은 별개의 확인 과제입니다. 특히 시세에 관한 유효한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 238,000,000원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “대항력·인수는 정리되지만, 임차내역과 가격 검증은 원문 확인이 필요한 다세대”로 보는 것이 적절합니다.
