매력지수 D등급 · 임차인 인수 약 9,789만원이 남는 구조로 가격보다 권리위험 검토가 우선
민중원 임차권 잔액과 최유남 대항력 보증금 인수 위험이 있고 최근 거래 대비 최저가도 높아 종합 D
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 물건은 최저가만 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 매물입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차권등기 민중원의 보증금 중 87,897,000원이 미배당 인수 대상이며, 최유남 보증금 10,000,000원도 별도 인수 위험이 있습니다.
감정가 / 최저가
265,000,000원 / 185,500,000원
1회 유찰
실질취득 예상
283,397,000원
낙찰가+인수 위험
임차인 인수
97,897,000원
민중원·최유남
핵심지표
최근 시세 117.4%
최근 거래 대비
인천지방법원 2023타경542003. 인천 남동구 간석동 하이네스 1401호는 감정가 2.65억원, 현재 최저가 1.855억원까지 내려온 근린주택입니다. 그러나 이 사건은 단순히 유찰 할인만 볼 수 없습니다. 등기상 임차권등기와 현황조사 임차인이 존재하며, 매수인이 부담할 수 있는 보증금 리스크가 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2023타경542003
소재지
인천광역시 남동구 간석로12번길 5, 1동 14층1401호 (간석동,하이네스주건축물)
물건종류 / 이용
근린주택 · 연립주택 이용
소유자
구영란
감정가 / 최저가
265,000,000원 / 185,500,000원
신청채권자 / 청구
방옥선 · 92,927,123원
매각기일
2026.07.27
① 권리 흐름 — 임차권 리스크 확인 필요
⛔ 핵심 위험 을구 3번 임차권등기 민중원은 대항력과 우선변제권이 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 부족액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
위험
민중원
270,000,000원
有
有
87,897,000원 인수 가능
최유남
10,000,000원
有
無
전액 인수 가능
(주)스마트앤토이, 노태우
미상
판정 불가
판정 불가
보증금 확인 필요
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 최저가
하이네스 최근 거래 기준으로 최저가는 최근 거래 가격보다 높습니다. 전체 평균 거래가는 215,666,666원이지만, 최근 12개월 거래는 158,000,000원이며 최근 거래 대비 최저가는 117.4%입니다. 하락 추세(-30.5%)도 확인됩니다.
거래월
전용
층
거래가
2025.10
59.9㎡
10
158,000,000원
2023.02
50.21㎡
11
190,000,000원
2022.09
57.32㎡
14
290,000,000원
평균
-
6건
215,666,666원
⚠️ 가격 판단 전체 평균만 보면 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래 158,000,000원 기준으로는 오히려 높습니다. 임차인 인수액을 고려하면 실질취득은 약 283,397,000원으로 최근 거래 대비 부담이 큽니다.
④ 예상 배당표 (최저가 185,500,000원 가정)
항목
채권액
배당
집행비용
-
3,397,000원
임차인 민중원
270,000,000원
182,103,000원
최유남
10,000,000원
0원
후순위 가압류 등
91,401,240원
0원
배당 분배
감정가 vs 실질취득 vs 최근 거래
실질취득 기준으로 보면 최근 거래 대비 가격 메리트가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 승계 확인. 민중원 임차권등기 잔액 87,897,000원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
최유남 위험. 대항력은 있으나 우선변제권 없는 보증금 10,000,000원은 별도 인수 대상입니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인이 필요합니다.
가격 기준. 최저가가 아닌 인수 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수가 먼저”
이 사건은 최저가 1.855억원이라는 숫자만 보면 할인 매물처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재해 실제 취득 비용은 크게 올라갑니다. 권리상 가장 중요한 부분은 임차권등기 잔액과 추가 임차인 위험입니다. 가격보다 인수 위험을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 남동구 간석로12번길 5, 1동 14층1401호 (간석동,하이네스주건축물)
2023-11-15 14:45
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역 및 상가건물임대차현황서상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서 및 상가건물임대차현황서 첨부.
인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층612호 (가좌동,아르테크주안)
2023-11-21 13:13
- 본건 현황조사차 현장에 임하여 임차인의 직원 김의석를 면대한 바, 612호 및 613호, 614호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 하여 `(주)스마트앤토이`라는 상호로 이건 부동산을 점유 사용하고 있다고 진술.
- 직원 김의석에게 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 교부함.
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 상가건물임대차현황서 첨부.
인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층613호 (가좌동,아르테크주안)
2023-11-27 16:00
- 본건 현황조사차 현장에 임하여 임차인의 직원 김의석를 면대한 바, 612호 및 613호, 614호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 하여 `(주)스마트앤토이`라는 상호로 이건 부동산을 점유 사용하고 있다고 진술.
- 직원 김의석에게 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 교부함.
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 상가건물임대차현황서 첨부.
인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층609호 (가좌동,아르테크주안)
- 본건 현황조사차 현장에 임하여 611호 임차인 최유남을 608호에서 면대한 바, 608호,609호,610호,611호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 하여 `서광스프링`이라는 상호로 운영되고 있는데, 608호,609호,610호는 채무자 겸 소유자 구영란이 점유 사용하고 있으며, 611호는 본인이 점유 사용하고 있다고 진술.
- 608호,609호,610호 출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착함 .
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 상가건물임대차현황서 첨부.
인천광역시 남동구 경인로644번길 20, 14층1403호 (간석동,헤이미쉬2차)
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대 열람결과 임차인이 점유하는 것으로 추정됨.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록표 등본, 상가건물임대차현황서 첨부.
인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층614호 (가좌동,아르테크주안)
- 본건 현황조사차 현장에 임하여 임차인의 직원 김의석를 면대한 바, 612호 및 613호, 614호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 하여 `(주)스마트앤토이`라는 상호로 이건 부동산을 점유 사용하고 있다고 진술.
- 직원 김의석에게 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 교부함.
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 상가건물임대차현황서 첨부.
인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층608호 (가좌동,아르테크주안)
- 본건 현황조사차 현장에 임하여 611호 임차인 최유남을 608호에서 면대한 바, 608호,609호,610호,611호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 하여 `서광스프링`이라는 상호로 운영되고 있는데, 608호,609호,610호는 채무자 겸 소유자 구영란이 점유 사용하고 있으며, 611호는 본인이 점유 사용하고 있다고 진술.
- 608호,609호,610호 출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착함 .
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 상가건물임대차현황서 첨부.
인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층610호 (가좌동,아르테크주안)
- 본건 현황조사차 현장에 임하여 611호 임차인 최유남을 608호에서 면대한 바, 608호,609호,610호,611호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 하여 `서광스프링`이라는 상호로 운영되고 있는데, 608호,609호,610호는 채무자 겸 소유자 구영란이 점유 사용하고 있으며, 611호는 본인이 점유 사용하고 있다고 진술.
- 608호,609호,610호 출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착함 .
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 상가건물임대차현황서 첨부.
인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층611호 (가좌동,아르테크주안)
- 본건 현황조사차 현장에 임하여 611호 임차인 최유남을 608호에서 면대한 바, 608호,609호,610호,611호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 하여 `서광스프링`이라는 상호로 운영되고 있는데, 608호,609호,610호는 채무자 겸 소유자 구영란이 점유 사용하고 있으며, 611호는 본인이 점유 사용하고 있다고 진술.
- 최유남에게 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 교부함
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 상가건물임대차현황서 첨부.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-07-2710:00219호 법정
최저매각가1억 8,550만원▼ 30% 감정가 2억 6,500만
입찰 보증금1,855만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-08-0314:00제408호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%2억 6,500만→1억 8,550만
회차 전체 보기 (2회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-06-25
유찰
2억 6,500만원
2
2026-07-27
대기
1억 8,550만원
토지 정보
VWorld
69평
227㎡
상업지역
용도지역
세로
★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적226.8㎡≈68.6평
소유개인
소재인천광역시 남동구 간석동 · 106-10
특성
일반상업지역
이용상황주거기타
지형
평지
사다리형
도로접면 등급세로한면(가)
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
●
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
4억 1,935만원
1,849,000원/㎡ × 226.8㎡
▼
감정가 63%
2026년 기준
1,849,000원/㎡
▲
+122.2%
· 연평균 +9.4%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (1)
토지거래계약에관한허가구역
호재 (1)
도로
접함
기본 분류 (1)
일반상업지역
추가 규제 (5)
학교
접함
가축사육제한구역
과밀억제권역
방화지구
상대보호구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
