220,500,000원
인천지방법원 2023타경542003. 인천 서구 가좌동 아르테크주안 6층 611호로, 감정평가상 이용상태는 공장(제조형 지식산업센터)입니다. 소유자 구영란은 2020.11.10 매매를 원인으로 2021.02.10 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 317,787,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,172,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 608호·609호·610호와 함께 묶인 공동담보입니다.
등기부만 보면 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매에서 소멸하는 등기권리와 별개로, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력과 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 금액을 아직 산정할 수 없다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경542003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층 611호 (가좌동, 아르테크주안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(제조형 지식산업센터) · 철근콘크리트합성구조 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 구영란 (2020.11.10 매매 · 2021.02.10 소유권이전 · 거래가액 317,787,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 220,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매 청구액 | 92,927,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 용도지역 / 지목 | 일반공업지역 · 공장용지 |
| 토지 현황 | 평지 · 세로장방 · 광대로 한 면 · 토지면적 6,110.1㎡ · 공시지가 1,476,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 현황상 임차 관계 3건
| 성명 / 점유자 | 전입·신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)스마트앤토이, 노태우 | 미상 | 보증금 미상 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승호 | 2017.01.06 | 보증금 미상 차임 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유남 | 2022.05.23 | 10,000,000원 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최유남은 2022.05.23 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 이승호는 말소기준보다 약 4년 앞선 전입자로, 보증금 미배당분이 남는 경우 매수인 인수 가능성이 있습니다. (주)스마트앤토이·노태우는 신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 220,500,000원으로 감정가 315,000,000원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 무엇보다 선순위 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
소유자의 등기부상 취득 거래가액은 317,787,000원이지만, 이는 2020.11.10 매매에 관한 금액으로 현재 시장가격을 직접 보여주는 근거는 아닙니다. 입찰가격은 실거래·매물가격·임대차계약 원본과 선순위 임차보증금을 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 다시 계산해야 합니다.
④ 현황 사용 — 608호부터 611호까지 하나의 작업장
집합건축물대장상 각각 구분된 호실이지만, 현황조사에 따르면 608호·609호·610호·611호 사이 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있습니다. 본건 611호만 낙찰받을 경우 현재의 출입·동선·설비·전기·소방·점유 범위가 다른 호실과 어떻게 연결돼 있는지 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,172,400,000원 | 216,613,000원 |
| 2. 가압류 · 중국인 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 방옥선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매채권 · 방옥선 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 확인 채권액 1,250,400,000원 중 216,613,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,033,787,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 주안국가산단역 북동측 인근으로, 공장과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재해 전반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공장용지 위 제조형 지식산업센터로 이용 중이며, 북동측으로 폭 35m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 대로1류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·주차장·하수처리시설을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 제조형 지식산업센터이므로 실제 업종 입주 가능 여부, 관리규약, 부가가치세 처리와 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이승호 임대차 원본. 보증금, 계약기간, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부와 미배당 예상액을 확인하세요.
- (주)스마트앤토이·노태우 점유관계. 실제 점유 주체, 사업자등록일 또는 신고일, 보증금·차임과 계약 상대방을 확인하세요.
- 통합작업장 현황. 608호부터 611호까지의 벽체·출입문·전기·소방·설비 연결 상태와 611호 독립사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권이 608호·609호·610호와 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보목록과 각 호실 경매 진행 상태를 대조하세요.
- 매각 진행 여부. 2026.07.07 채권자와 채무자 겸 소유자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.07.27 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 산업시설 이용 조건. 입주 가능 업종, 관리규약, 체납 관리비, 부가가치세, 토지거래허가 관련 절차를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 임차보증금과 당해세·최우선변제를 반영해 낙찰가별 실질취득액을 다시 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 금액
이 물건의 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 그러나 그 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론내릴 수는 없습니다. 이승호는 말소기준보다 앞선 전입자이고 보증금이 확인되지 않았으며, 또 다른 점유관계도 신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 최저가 220,500,000원은 실질취득액의 출발점일 뿐 최종 비용이 아닙니다.
또한 608호부터 611호까지 하나의 작업장으로 사용되고 있어 본건만 낙찰받았을 때의 독립사용과 명도 범위도 확인이 필요합니다. 여기에 기각결정정본 발송 기록까지 존재합니다. 선순위 임차보증금, 점유 범위, 통합사용 상태, 매각 진행 여부가 모두 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 인수액을 포함한 실질취득액을 확정할 수 있느냐입니다.
