199,500,000원
인천지방법원 2023타경542003. 인천 서구 가좌동 아르테크주안 6층 609호로, 감정평가상 공장(제조형지식산업센터)으로 이용되는 구분건물입니다. 구영란이 2021년 2월 10일 거래가액 287,746,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 이후의 가압류와 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사에는 2017년 1월 6일 전입한 이승호가 확인됩니다. 이는 국민은행 근저당권 설정일인 2021년 2월 10일보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류됩니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아, 미배당 보증금이 존재하면 낙찰자가 이를 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경542003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 아르테크주안 6층 609호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(제조형지식산업센터) |
| 소유자 | 구영란 (2021.02.10. 거래가액 287,746,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방옥선 / 92,927,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸하지만 선순위 임차가 남는다
국민은행 근저당권의 채권최고액은 1,172,400,000원이지만, 609호 외에 608호·610호·611호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 따라서 이 금액을 609호 한 호실의 채무액으로 그대로 해석해서는 안 됩니다. 다만 현재 회차 매각대금에서는 집행비용을 제외한 금액이 국민은행에 배당되는 구조이고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)스마트앤토이, 노태우 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이승호 | 2017.01.06 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 최유남 | 2022.05.23 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 점유·임차 관계는 총 3건입니다. 이 가운데 최유남은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없지만, 이승호는 말소기준권리보다 앞서 전입했습니다. 또한 (주)스마트앤토이·노태우는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 남습니다.
③ 현황 리스크 — 609호가 독립된 한 호실로 쓰이지 않는다
집합건축물대장상으로는 각각 구분된 호실이지만, 현황조사에 따르면 608호·609호·610호·611호의 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있습니다. 609호만 낙찰받더라도 실제 사용공간과 출입·설비·점유 경계가 다른 호실과 연결돼 있을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,172,400,000원 | 195,907,000원 |
| 2. 가압류 · 중국인 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 방옥선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 방옥선 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 국민은행 근저당권 배당으로 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,054,493,000원입니다. 이 표의 매수인 인수액 0원 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 실제 미배당액이 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 주안국가산단역 북동측 인근으로, 공장과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 전반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트합성구조·콘크리트지붕 10층 건물 내 6층이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기·주차장·하수처리시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역이며, 토지 지목은 공장용지, 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이승호 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. (주)스마트앤토이·노태우의 전입일, 보증금, 계약 당사자와 사용 부분을 확인해야 합니다.
- 4개 호실 경계 확인. 608호·609호·610호·611호의 벽체 철거 위치, 출입구·전기·급배수·소방설비 공유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 복구비·명도비 검토. 609호 독립사용을 위한 벽체 복구와 설비 분리, 공동 작업장 점유 해소 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 608호·610호·611호와 공동담보이므로 공동담보 배당관계와 다른 호실의 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.07.07 채권자와 채무자 겸 소유자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 매각기일 진행 여부와 결정 내용을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국민건강보험공단과 인천광역시 서구의 압류가 있으며, 당해세·체납 관리비·공용부분 부담을 별도로 조회해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 미확정 인수액이 먼저다
감정가 285,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 199,500,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 이승호의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 총액을 계산할 수 없고, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유관계도 남아 있습니다.
물리적 현황 역시 단순하지 않습니다. 609호를 포함한 4개 호실이 하나의 작업장으로 사용되고 있어 독립 인도와 원상복구 여부가 핵심입니다. 여기에 기각결정정본 발송 기록까지 있으므로, 입찰 전 임차 보증금·배당요구·점유 경계·절차 진행 여부를 모두 확인하지 못하면 응찰을 보류하는 편이 안전합니다. 이 사건은 “70%까지 유찰된 물건”이 아니라 “실질취득액과 독립사용 가능성이 아직 확정되지 않은 물건”으로 봐야 합니다.
