인천지방법원 2023타경542003. 대상은 아르테크주안 6층 612호로, 감정평가 이용상태는 공장(제조형지식산업센터)입니다. 감정가는 360,000,000원이고 2회 유찰 뒤 최저매각가는 176,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.02.10 하나은행 근저당권이며 채권최고액은 936,000,000원입니다. 이 근저당은 613호·614호도 공동담보로 잡고 있습니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖의 점유 관계입니다. 이승호는 말소기준보다 앞선 2017.01.06 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경542003 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층612호 (가좌동,아르테크주안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(제조형지식산업센터) · 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 구영란 · 2021.02.10 소유권이전 · 거래가액 318,608,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 사건 청구액 | 92,927,123원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준 | 2021.02.10 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 936,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준권리는 2021.02.10 하나은행 근저당권입니다. 이후 2023.02.13 중국인의 10,000,000원 가압류, 2023.02.14 방옥선의 68,000,000원 가압류, 2023.11.03 강제경매개시결정, 2023.11.24 국민건강보험공단 압류, 2025.08.29 하나은행 임의경매개시결정, 2025.09.02 국 압류, 2026.02.23 인천광역시 서구 압류는 모두 말소기준 뒤에 있습니다.
② 임차·점유 분석 — ‘인수 0원’으로 보면 안 된다
현황조사상 확인되는 점유 관계는 3건입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없지만, 두 점유 건은 보증금이 확인되지 않아 승계 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)스마트앤토이, 노태우 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 이승호 | 2017.01.06 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 최유남 | 2022.05.23 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 원칙 없음 |
이승호의 전입일 2017.01.06은 말소기준 2021.02.10보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 자료만으로 대항력을 확정하거나 인수액을 숫자로 계산할 수 없습니다. (주)스마트앤토이·노태우 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부 자체가 미상입니다. 반면 최유남은 2022.05.23 전입으로 말소기준 뒤이며 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원입니다.
또한 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 사건은 실거래 시세 확인과 선순위 점유자의 보증금 확정이 선행돼야 실질적인 가격 비교가 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 936,000,000원 | 173,130,400원 |
| 3. 가압류 · 중국인 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 방옥선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 방옥선 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 92,927,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,106,927,123원 중 173,130,400원이 배당되고, 미배당은 933,796,723원입니다. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세가 인정되면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 이 표의 매수인 인수 계산은 0원으로 잡혀 있으나, 이승호 및 (주)스마트앤토이·노태우의 보증금·대항력 상태가 확정되지 않았으므로 권리분석상 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표·현황조사 기준)
- 용도. 대상이 포함된 기호2-4,6-9는 공장(제조형지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지 이용상태도 공업용(지식산업센터)입니다.
- 통합사용. 집합건축물대장상 구분건물이지만 현황조사상 612호·613호·614호의 벽체 일부를 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있습니다. 개별 호의 물리적 구획과 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 주안국가산단역 북동측 인근이며, 주변은 공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·용도지역. 북동측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고, 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적 6,110.1㎡, 공시지가 1,476,000원/㎡이며 평지·세로장방·광대로한면 조건입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·주차장·하수처리시설과 승강기 9대가 있으며 이 중 비상용은 3대입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다. 다만 612~614호의 통합사용 현황은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이승호 보증금 확인. 2017.01.06 전입이 말소기준 2021.02.10보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 지속 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- (주)스마트앤토이·노태우 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능 여부와 승계금액을 판정할 수 없습니다.
- 612·613·614호 구획 확인. 벽체 일부를 허물어 하나의 작업장으로 이용 중이므로 612호 단독 사용·인도 가능 상태를 현장과 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권은 613호·614호와 공동담보입니다. 다른 담보물의 매각·배당 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·인천광역시 서구 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 360,000,000원 대비 최저가가 176,400,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 실제 공장·지식산업센터 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 절차 진행상태 확인. 2026.07.07 채권자 방OO 및 채무자겸소유자 구OO에게 기각결정정본 발송 이력이 있고, 2026.07.17에도 채무자겸소유자 구OO에게 기각결정정본이 발송됐습니다. 2026.08.27 매각기일의 실제 진행상태를 사건기록에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
표면적으로는 감정가 360,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 176,400,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 이 물건을 단순한 ‘반값 경매’로 보면 핵심을 놓칩니다. 2017.01.06 전입한 이승호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, (주)스마트앤토이·노태우의 전입일·보증금도 미상입니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
여기에 612호·613호·614호를 하나의 작업장으로 통합해 사용하는 현황, 공동담보 근저당, 압류 및 기각결정정본 송달 이력까지 겹칩니다. 실거래 비교값도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 가격보다 권리·점유 확인이 우선입니다. 선순위 가능 점유자의 보증금과 실제 점유 상태가 해소되지 않는다면, 낮아진 최저가 자체는 안전마진이 아닙니다.
