인천지방법원 2023타경542003. 인천 서구 가좌동 아르테크주안 6층 610호로, 감정평가상 이용상태는 공장(제조형 지식산업센터)입니다. 소유자 구영란은 2021.02.10 소유권이전등기를 마쳤고, 등기부 거래가액은 287,746,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐으며 채권최고액은 1,172,400,000원입니다.
다만 이 근저당은 610호 하나에만 설정된 금액으로 읽으면 안 됩니다. 등기부에는 608호·609호·611호가 공동담보로 기재돼 있고, 현황조사에서도 608호부터 611호까지의 벽체 일부를 허물어 하나의 작업장으로 사용한다고 적혀 있습니다. 즉 담보도 공동구조이고 사용현황도 통합형입니다.
권리분석의 핵심은 가격 할인율이 아닙니다. 이승호의 전입신고일은 2017.01.06으로, 말소기준인 국민은행 근저당 2021.02.10보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력은 있으나 실제 인수액은 산정 불가입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경542003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 아르테크주안 6층 610호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공장(제조형 지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트합성구조 · 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 구영란 (2021.02.10 소유권이전 · 거래가액 287,746,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방옥선 / 92,927,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인은 별도
말소기준권리는 2021.02.10 접수된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 중국인 문금화 가압류 10,000,000원, 방옥선 가압류 68,000,000원, 강제경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다. 이승호는 근저당보다 약 4년 앞선 2017.01.06 전입신고가 확인됩니다. 보증금이 얼마인지, 배당을 얼마나 받는지 알 수 없기 때문에 낙찰 후 남는 보증금이 있다면 그 범위가 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 신고 3건, 선순위 1건
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| (주)스마트앤토이, 노태우 현황조사 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이승호 현황조사 | 2017.01.06 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 가능 |
| 최유남 현황조사 | 2022.05.23 | 10,000,000원 월 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인·점유 신고는 3건입니다. 이 가운데 최유남은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당관계는 명세서 확인이 필요합니다.
(주)스마트앤토이·노태우는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 정확합니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 199,500,000원으로 감정가 285,000,000원의 70%입니다. 수치만 보면 85,500,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 감정가 자체가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
더 중요한 것은 선순위 임차인 인수 가능성입니다. 이승호의 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 남는다면 실질취득비용은 낙찰가 199,500,000원 + 인수금액이 됩니다. 보증금이 미상인 현재 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 199,500,000원 | 195,907,000원 | 1,054,493,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 139,650,000원 | 136,894,900원 | 1,113,505,100원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 1,154,804,590원 |
회차가 내려갈수록 등기채권의 미배당액은 증가합니다. 이 표는 임차보증금·당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 선순위 임차인의 실제 인수액을 보여주는 표가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,593,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,172,400,000원 | 195,907,000원 |
| 2. 가압류 · 중국인 문금화 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 방옥선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 방옥선 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 총액 1,250,400,000원 중 채권자 예상배당은 195,907,000원이며, 미배당액은 1,054,493,000원입니다. 국민은행 근저당은 공동담보 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 임차보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 통합 작업장 현황 — 610호 단독 인도 가능성 확인
매각물건명세서 비고에 따르면 집합건축물대장상 각 호실은 구분건물이지만, 현황조사에서는 608호·609호·610호·611호 사이의 벽체 일부를 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있습니다.
- 경계 확인. 610호의 전유부분 경계와 출입 동선이 현장에서 구분되는지 확인해야 합니다.
- 원상복구. 독립된 호실로 사용하려면 벽체·출입구·전기·소방·설비 분리 또는 원상복구가 필요한지 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 각 임차인·점유자가 어느 호실과 어느 작업공간을 사용하는지 특정해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당은 608호·609호·611호와 공동담보로 묶여 있어 다른 담보물의 매각·배당 진행도 함께 대조해야 합니다.
감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없는 것으로 확인되지만, 실제 벽체 철거와 통합사용 상태가 610호 단독 소유·사용·임대에 어떤 영향을 주는지는 별도 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 주안국가산단역 북동측 인근으로, 주위는 공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역에 포함되며 대로1류에 접합니다.
- 토지. 공장용지 6,110.1㎡, 평지·세로장방형·광대로한면이며 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 적용 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 우선해야 합니다.
⑦ 절차 상태와 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인. 이승호의 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구, 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 미상 점유자. (주)스마트앤토이·노태우의 전입·사업자등록일, 보증금, 실제 사용구역을 확인하세요.
- 후순위 임차인. 최유남의 보증금 10,000,000원과 월차임 800,000원, 배당요구 여부를 대조하세요.
- 호실 독립성. 608호부터 611호까지의 벽체 철거 상태, 출입구, 전기·소방·설비 분리 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 배당. 국민은행의 실제 채권액과 608호·609호·611호의 매각·배당 진행을 함께 확인하세요.
- 절차 확인. 2026.07.07 기각결정 정본 발송 이력과 2026.07.27 매각기일의 현재 효력을 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비, 전기료, 공용부분 비용, 지방세와 당해세를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 서로 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건은 감정가 285,000,000원에서 최저가 199,500,000원으로 내려와 숫자상 70% 회차에 진입했습니다. 하지만 가격 할인만으로 입찰 판단을 내릴 수 있는 물건은 아닙니다.
이승호의 선순위 전입과 보증금 미상, (주)스마트앤토이·노태우의 전입 및 보증금 미상, 608호부터 611호까지의 통합 작업장 사용, 국민은행 공동담보, 기각결정 정본 발송 이력이 동시에 존재합니다. 특히 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되지 않으면 실질취득비용 자체가 계산되지 않습니다.
최저가 70%는 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 임차관계와 점유 범위, 호실 독립성, 절차 진행상태를 모두 확인한 뒤에야 응찰가 상한을 정할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·권리 보완 필수입니다.
