인천지방법원 2023타경542003. 인천 서구 가좌동 아르테크주안 6층 608호로, 감정평가상 공장(제조형 지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 소유자 구영란은 2021.02.10 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,172,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 609호·610호·611호도 함께 담보하는 공동담보이므로, 채권최고액 전부를 608호 한 호실의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다.
국민은행 근저당권은 말소기준권리이고 이후 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 여기까지는 단순합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 이승호는 말소기준권리보다 앞선 2017.01.06 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 남을 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경542003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층 608호 (아르테크주안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(제조형 지식산업센터) · 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 구영란 (2021.02.10 소유권 취득 · 거래가액 287,746,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 92,927,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 현황상 특이사항 | 608호·609호·610호·611호의 벽체 일부를 허물고 하나의 작업장으로 사용 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유위험은 별도
② 임차인·점유 분석 — 인수액을 0원으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)스마트앤토이, 노태우 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승호 | 2017.01.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유남 | 2022.05.23 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 임차·점유 관련 내용은 3건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 각 점유관계를 별도로 확인해야 합니다. 최유남은 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
핵심은 이승호입니다. 전입일은 말소기준권리보다 약 4년 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입만으로 현재의 유효한 임대차와 점유가 모두 확정되는 것은 아니지만, 실제 점유와 임대차가 유지되고 있다면 매수인이 미배당 보증금을 부담할 수 있습니다. 따라서 배당 산식에 표시된 인수액 0원은 선순위 가능 임차보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액으로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 1,172,400,000원 | 195,907,000원 |
| 2. 가압류 · 중국인 문금화 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 방옥선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 방옥선 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 195,907,000원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금이 확인되지 않은 점유자의 권리는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지 — 독립 호실이 아닌 통합 작업장
- 이용상태. 감정평가상 공장, 구체적으로 제조형 지식산업센터로 이용 중입니다.
- 호실 통합. 집합건축물대장상 구분건물이지만 현황상 608호·609호·610호·611호의 벽체 일부를 허물어 하나의 작업장으로 사용하고 있습니다.
- 독립 사용. 608호만 낙찰받아 독립적으로 사용할 수 있는지, 출입구·전기·급배수·소방설비가 다른 호실과 어떻게 연결돼 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 입지. 주안국가산단역 북동측 인근으로 공장과 근린생활시설이 혼재하며, 차량 접근과 버스·지하철 이용 여건은 전반적으로 무난합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 대로1류에 접합니다.
- 토지. 공장용지 6,110.1㎡, 공시지가 1,476,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 벽체 철거 상태는 별도로 원상복구 가능 여부와 비용 부담 주체를 확인해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 할인율만 보면 안 된다
감정가 285,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 199,500,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않아, 199,500,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 독립 호실 상태가 아니라 4개 호실을 연결해 사용하는 공장입니다. 같은 건물의 정상적인 독립 호실 거래가 있더라도 내부 통합 상태, 점유, 복구 범위를 반영하지 않으면 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 가격 메리트의 근거가 아니라 현장·점유·복구 위험을 확인하기 위한 출발점으로만 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이승호 임대차. 2017.01.06 전입 이후 현재 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 스마트앤토이·노태우. 점유 부분, 사업자등록일, 임대차계약, 보증금과 월세를 확인해야 대항력과 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 최유남. 보증금 10,000,000원·월세 800,000원 계약의 현재 존속 여부와 점유 부분, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 608호와 609호·610호·611호 사이 벽체, 출입구, 소방·전기·급배수 연결 상태를 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 다른 호실 권리. 공동담보에 포함된 609호·610호·611호의 소유관계와 경매 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원상복구. 독립 호실로 복구해야 하는지, 관리단·관할기관의 승인 또는 시정 요구가 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도 사용관계와 체납 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 법원 진행상태. 2026.07.07 채권자와 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송된 내역이 있으므로, 결정의 대상과 매각 진행 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유자 진술을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 미확정 위험
이 물건의 등기상 권리관계는 복잡하지 않습니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매의 실제 위험은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 앞선 전입자 이승호의 보증금이 확인되지 않고, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유관계도 남아 있습니다.
여기에 608호부터 611호까지 하나의 작업장으로 연결돼 있다는 현황이 겹칩니다. 최저가 199,500,000원은 감정가의 70%지만, 선순위 가능 보증금과 독립 호실 복구·명도 문제가 정리되지 않으면 실질취득비용은 이 금액에서 끝나지 않을 수 있습니다. 등기권리는 소멸, 인수금액과 독립 사용은 미확정. 보증금·점유 부분·호실 경계를 확인하기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.
