인천지방법원 2023타경542003. 인천 서구 가좌동 아르테크주안 6층 613호입니다. 감정평가상 이 일대 해당 호실들은 공장(제조형 지식산업센터)으로 이용 중이며, 본건은 일반공업지역의 공업용 건물입니다. 소유자 구영란은 2021.02.10 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 295,210,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 936,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당은 612호·614호와 공동담보로 묶여 있습니다.
등기상 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 뒤에 숨어 있는 점유관계입니다. 특히 이승호는 말소기준인 2021.02.10보다 앞선 2017.01.06 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “등기상 후순위 권리가 모두 소멸하니 인수 0원”이라고 결론내리면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경542003 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층613호 (가좌동,아르테크주안) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(제조형 지식산업센터) |
| 소유자 | 구영란 · 2021.02.10 소유권이전 · 거래가액 295,210,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 159,740,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 92,927,123원 |
| 말소기준 | 2021.02.10 하나은행 근저당권 · 채권최고액 936,000,000원 |
| 공동담보 | 아르테크주안 제6층 제612호 · 제614호 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.02.10 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 중국인 문금화의 10,000,000원 가압류, 방옥선의 68,000,000원 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 하나은행 임의경매개시결정, 국 및 인천광역시 서구 압류는 모두 등기상 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2020년의 신탁 관련 등기는 이미 말소돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 2017년 선순위 전입이 핵심
| 점유자 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)스마트앤토이, 노태우 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승호 | 2017.01.06 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최유남 | 2022.05.23 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이승호의 2017.01.06 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. (주)스마트앤토이·노태우 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항관계를 확정할 수 없습니다. 반면 최유남은 2022.05.23 전입으로 말소기준 이후이고, 보증금 10,000,000원·차임 800,000원으로 조사돼 대항력 없음으로 분류됩니다.
③ 현황상 612·613·614호 통합 사용
집합건축물대장상으로는 구분건물이지만, 현황조사에 따르면 612호·613호·614호의 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있습니다. 본건 근저당도 612호·614호를 공동담보로 하고 있어, 권리와 물리적 사용 형태가 함께 연결돼 있는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,036,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 936,000,000원 | 156,703,640원 |
| 3. 가압류 · 중국인 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 방옥선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 · 방옥선 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 92,927,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,036,360원을 제외한 156,703,640원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류·경매채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,106,927,123원 대비 미배당액은 950,223,483원입니다. 다만 국세·지방세 압류와 임차인 우선변제·인수관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 159,740,000원 | 156,703,640원 | 950,223,483원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 111,818,000원 | 109,452,548원 | 997,474,575원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 78,272,600원 | 76,463,693원 | 1,030,463,430원 |
현재 최저가는 감정가의 49%이고, 한 번 더 유찰되면 111,818,000원, 네 번째 유찰 회차에서는 78,272,600원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득가도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 보증금·배당 여부를 먼저 확정해야 낙찰가와 인수액을 합친 실제 비용을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 가좌동 소재 해당 호실은 공장(제조형 지식산업센터)으로 이용 중이며 토지도 공업용으로 이용 중입니다.
- 입지. 주안국가산단역 북동측 인근으로, 주변은 공장 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 35m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 대로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적 6,110.1㎡, 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 호실이며, 승강기·주차장·위생 및 급배수·화재탐지 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 실제로는 612·613·614호 벽체 일부를 허물어 통합 작업장으로 사용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이승호 보증금 확인. 2017.01.06 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- (주)스마트앤토이·노태우 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 실제 사용 구역과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 최유남 확인. 2022.05.23 전입, 보증금 10,000,000원·차임 800,000원으로 조사됐고 말소기준 이후 전입입니다.
- 612·613·614호 경계 확인. 세 호실의 벽체 일부가 제거돼 하나의 작업장으로 사용 중이므로 본건 613호의 물리적 경계와 인도 범위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 채권최고액 936,000,000원은 612호·614호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인해 점유·배당·경계 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유
이 물건은 두 번 유찰돼 326,000,000원 감정가가 159,740,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 2017.01.06 전입한 이승호의 보증금과 확정일자가 미상이라는 사실 때문에, 권리분석 결론은 아직 “인수 0원”이 아닙니다.
또한 본건은 아파트가 아니라 공장(제조형 지식산업센터)이고, 612호·613호·614호가 벽체 일부를 제거한 통합 작업장 형태로 사용 중입니다. 따라서 가격 할인율만 볼 사건이 아니라 선순위 점유 보증금 → 실제 인수액 → 613호의 독립 인도 가능성을 순서대로 확인해야 합니다. 현재 단계의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만, 실질취득가는 아직 확정되지 않았다”입니다.
