인천지방법원 2023타경542003. 대상은 인천 서구 가좌동 아르테크주안 6층 614호로, 감정평가 이용상태는 공장(제조형지식산업센터)입니다. 등기상 현재 소유자는 구영란이며 2021.02.10 소유권을 취득했고, 거래가액은 454,660,000원입니다. 같은 날 하나은행 근저당권 채권최고액 936,000,000원이 설정됐고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 근저당에는 아르테크주안 612호와 613호도 공동담보로 기재돼 있습니다.
말소기준권리 뒤에는 2023년 가압류 2건, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 국 및 인천광역시 서구 압류가 이어집니다. 이들 등기권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 등기권리의 소멸과 점유자의 대항력·보증금 인수 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경542003 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 6층 614호 (가좌동, 아르테크주안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(제조형지식산업센터) |
| 소유자 | 구영란 · 2021.02.10 소유권이전 · 거래가액 454,660,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 251,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.02.10 하나은행 근저당권 · 채권최고액 936,000,000원 |
| 청구금액 | 92,927,123원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
등기부만 보면 말소기준인 2021.02.10 하나은행 근저당 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사에는 말소기준보다 훨씬 앞선 2017.01.06 전입자 이승호가 존재합니다. 전입 시점만 보면 선순위지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정해서는 안 되고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
② 점유·임차관계 — 3건 모두 성격이 다르다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)스마트앤토이, 노태우 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승호 | 2017.01.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유남 | 2022.05.23 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
(주)스마트앤토이, 노태우는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부 자체를 판정할 수 없습니다. 이승호는 2017.01.06 전입으로 말소기준권리인 2021.02.10보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최유남은 2022.05.23 전입으로 말소기준권리보다 늦고, 보증금 10,000,000원·월세 800,000원으로 조사됐으며 대항력은 없습니다.
③ 현황 리스크 — 614호가 단독 작업장처럼 쓰이지 않는다
현황조사에 따르면 집합건축물대장상으로는 각각 구분건물이지만, 612호·613호·614호 사이 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있습니다. 따라서 614호만 매수할 경우 실제 점유구역과 출입·사용관계, 구분 경계, 명도 범위를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,326,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 936,000,000원 | 247,533,960원 |
| 3. 가압류 · 중국인 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 방옥선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 5. 본압류 이행 · 방옥선 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 92,927,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,326,040원을 제외한 247,533,960원이 하나은행 근저당 배당으로 계산되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,106,927,123원 대비 미배당액은 859,393,163원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 미상 보증금 문제는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 결론을 낼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 514,000,000원의 49%인 251,860,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 176,302,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 123,411,399원(감정가 24%)입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않고, 선순위 가능 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 실질취득액은 낙찰가에 매수인이 인수할 미배당 보증금이 더해져 결정됩니다. 만약 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 현재는 그 보증금 자체가 미상이므로 가격 경쟁력 역시 미확정입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상군은 공장(제조형지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 주안국가산단역 북동측 인근이며 주위는 공장 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재해 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상군은 북동측으로 폭 약 35m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트합성구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 6층이며 승강기·주차장·위생 및 급배수·화재탐지설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐으나, 현황조사에서는 612호·613호·614호 벽체 일부를 허물고 하나의 작업장으로 사용한다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이승호 임대차 원본 확인. 2017.01.06 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당관계를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- (주)스마트앤토이·노태우 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.
- 614호 경계 확인. 612호·613호·614호를 하나의 작업장으로 사용 중이므로 현장 점유범위와 물리적 구분 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국·지방자치단체 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 612호·613호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 물건의 진행 및 배당관계도 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 임대차, 점유, 벽체 변경 및 세금 관련 사항을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 514,000,000원에서 두 번 유찰돼 251,860,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매의 실질 취득원가는 최저가 숫자 하나로 결정되지 않습니다. 2017.01.06 전입한 이승호의 보증금이 확인되지 않았고, (주)스마트앤토이·노태우 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들의 대항력과 미배당 보증금이 남는다면 그 금액은 매수인의 실질 부담이 될 수 있습니다.
동시에 614호는 612호·613호와 벽체 일부를 허물어 하나의 작업장으로 사용 중입니다. 따라서 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “얼마를 실제로 인수하고, 무엇을 실제로 넘겨받느냐”를 먼저 확정해야 하는 경매입니다. 현 단계의 결론은 가격 판단 보류·임대차와 점유관계 우선 확인입니다.
