인천지방법원 2023타경542003. 간석동 헤이미쉬2차 14층 1403호 오피스텔입니다. 감정평가 내용상 기호5는 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물의 14층 1403호입니다. 말소기준권리는 2016.12.19 농협은행주식회사 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 현황조사에는 (주)스마트앤토이, 노태우, 이승호, 최유남이 확인됩니다. 이승호는 2017.01.06, 최유남은 2022.05.23 전입으로 모두 말소기준권리인 2016.12.19보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 (주)스마트앤토이, 노태우는 전입신고일과 보증금이 미상이어서 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경542003 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 경인로644번길 20, 14층1403호 (간석동,헤이미쉬2차) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 14층 1403호 |
| 소유자 | 구영란 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 92,927,123원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2016.12.19 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 점유는 확인 필요
2016.12.19 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 중국인 문금화의 10,000,000원 가압류, 방옥선의 68,000,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서구(인천광역시) 압류, 강제·임의경매개시결정 등 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2020년·2022년 일부 압류와 2023.07.25 남동구 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.
임차·점유 관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)스마트앤토이, 노태우 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승호 | 2017.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최유남 | 2022.05.23 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이승호·최유남은 전입일이 말소기준권리 2016.12.19보다 늦어 대항력이 없습니다. (주)스마트앤토이, 노태우는 전입일·보증금 미상으로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 44.8%지만 거래 시점은 반드시 감안
헤이미쉬2차의 비교 거래는 2건입니다. 거래가는 230,000,000원과 238,000,000원, 평균은 234,000,000원입니다. 현재 최저매각가 104,860,000원은 이 평균의 44.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 80.36㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 80.36㎡ | 12 | 238,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 234,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 214,000,000원도 비교 평균보다 낮고, 현재 최저가는 더 크게 내려와 있습니다. 다만 비교 거래의 시점이 2021.12·2022.04에 머물러 있고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 44.8%라는 비율만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 최신 거래가 역시 2022.04의 230,000,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 248,335,163원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 279,246,359원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,381,400원 | 50,056,535원 | 300,870,588원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,040원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 102,591,960원 |
| 3. 가압류 · 중국인 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 방옥선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 방옥선 | 미상 | 0원 |
| 6. 임의경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 92,927,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 350,927,123원 중 102,591,960원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당은 248,335,163원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세와 임차인 관련 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·화재탐지·승강기·주차장·하수처리시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 헤이미쉬2차는 9세대이며, 비교 가능한 거래는 2021.12·2022.04의 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 우선 확인. (주)스마트앤토이, 노태우의 전입일·보증금·임대차관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 이승호·최유남. 전입일이 2016.12.19 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순위를 다시 점검해야 합니다.
- 시세 표본의 시점. 비교 거래가 2021.12·2022.04 두 건이므로 234,000,000원 평균과 44.8% 비율만으로 현재 적정가를 확정하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 73,402,000원, 4회 유찰 시 51,381,400원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 우선순위와 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 미상 점유를 지워야 한다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 214,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 104,860,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 시세 비교 평균 234,000,000원과의 비율도 44.8%로 낮습니다. 그러나 그 숫자가 곧바로 안전한 저가매수를 뜻하지는 않습니다. 비교 거래는 2021.12·2022.04 두 건에 그치고, 무엇보다 (주)스마트앤토이, 노태우의 전입일과 보증금이 미상입니다.
따라서 결론은 등기상 소멸 구조는 양호하지만 점유관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 이승호·최유남은 대항력이 없지만, 미상 점유 건까지 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 권리 확인 전에는 가격의 44.8%라는 숫자보다 미상 임차관계 해소가 먼저입니다.
