청주지방법원 2024타경32866. 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 1층 101호에 관한 경매입니다. 사건 분류는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 실제 입찰 대상과 이용 현황은 매각물건명세서 및 현장에서 다시 대조해야 합니다.
등기상 핵심 권리는 2020년 4월 23일 설정된 음성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,290,000,000원이며, 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이 말소기준권리는 매각으로 소멸할 예정이고, 그 이후 설정된 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부의 말소 여부와 임차인의 인수 여부는 별개입니다. 상가임대차 현황서상 등록자 이광일은 말소기준권리보다 앞선 날짜가 기재되어 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 주거 점유 관련 기재도 전입일과 보증금이 미상입니다. 현재 자료만으로 인수액 0원을 확정할 수 없는 이유가 여기에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지(사건 분류) · 등기상 집합건물 제1층 제101호 · 감정평가서상 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 74,302,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23. 을구 8번 근저당권 · 음성농업협동조합 · 채권최고액 4,290,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.04.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,683,934,407원 |
| 유찰 / 매각기일 | 10회 유찰 / 2026.11.02. |
| 토지이용계획 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 · 혁신도시개발예정지구 · 가축사육제한구역 · 중점경관관리구역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리인 을구 8번 근저당권은 음성농업협동조합 명의로 설정된 뒤 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 매각 시 이 근저당권은 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 음성군 압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 인수액 확정 금지
임차 관련 기재는 이광일, 김성희, 주거 점유 관련 ‘대차’까지 3건입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 항목은 없습니다. 다만 세 건의 점유 범위와 임대차 조건이 서로 다르므로 각각 분리해 검토해야 합니다.
| 임차인·점유 | 임대차 조건 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 대위·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이광일 상가임대차 현황서상 등록자 |
점유 부분 미상 등록일: 2018.07.03. 보증금·확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성희 점포(마사지샵) |
목적물 전부 및 402호·403호 등록일: 2023.03.07. 보증금 2,500(기재 단위 확인 필요) |
없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 대차 주거 점유 관련 기재 |
전입일·보증금 미상 배당요구일: 2024.06.08. |
판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (최저매각가 74,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(매각가의 약 2.3% 추정) | - | 1,737,436원 | - |
| 말소기준 근저당 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 72,564,564원 | 4,217,435,436원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 | - |
현재 최저매각가 기준 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액과 신청채권자의 청구액은 서로 다른 수치이므로 구분해야 합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 위 배당 계산에 반영되지 않았으며, 실제 배당은 권리관계와 법정 우선순위 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 시뮬레이션에서 근저당권자는 채권최고액 4,290,000,000원 중 72,564,564원을 배당받고, 4,217,435,436원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 11회 유찰 및 12회 유찰 시나리오에서는 미배당액이 각각 4,232,028,349원과 4,243,702,679원으로 늘어납니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모
- 주위환경. 한국가스안전공사 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서에는 주위환경이 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 근린생활시설로 이용 중입니다. 사건 분류의 대지 표시와 등기상 집합건물, 실제 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 건물 관련 사항. 감정평가서에는 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 점유 범위와 현재 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 10회 유찰 이력이 있어 가격만으로 수요를 낙관하기 어렵습니다. 특히 임차인 인수 위험과 실제 이용상태가 정리되지 않으면 매수 후 명도 및 재매각 과정의 불확실성이 남습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이광일의 임대차 원본 확인. 상가임대차 현황서상 등록일은 2018.07.03.입니다. 보증금·확정일자·점유 범위와 대항력 성립 요건을 확인하고, 매수인 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 주거 점유자의 권리 확인. ‘대차’로 기재된 주거 점유자의 전입일·보증금·배당요구 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 해당 권리관계가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마십시오.
- 김성희의 임대차 조건 확인. 기재된 보증금 2,500의 금액 단위와 임대차계약 내용, 점유 범위 및 우선변제 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 대조. 2020.04.23. 설정된 음성농업협동조합 근저당권과 2024.04.24. 권리이전 내역, 매각에 따른 말소 범위를 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 추정치와 근저당 배당을 중심으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
- 명도와 이용상태 확인. 현장 방문으로 점유자, 영업 여부, 실제 사용 범위와 인도 가능성을 확인하십시오. 관리비 체납 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 비용도 확인해야 합니다.
- 입찰가 산정. 최저가 74,302,000원만을 기준으로 입찰가를 정하지 마십시오. 임차보증금 등 인수 가능 금액과 명도 관련 비용을 포함한 실질취득비용을 산정한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하십시오.
맺으며 — 최저가는 낮지만, 인수액은 아직 모른다
이 사건의 등기상 말소기준권리는 확인되며, 해당 근저당권과 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이 사실만으로 매수인이 부담할 전체 비용이 정해지는 것은 아닙니다. 이광일의 보증금·확정일자와 대항력 여부, 주거 점유자의 전입일·보증금 및 배당관계를 먼저 확인해야 합니다.
최저매각가 74,302,000원은 감정가 대비 약 10.74%입니다. 하지만 이는 실거래 시세 대비 할인율이 아니며, 임차보증금 등 잠재적 인수 부담을 포함한 실질취득비용도 아닙니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트도, 인수액 0원도 확정할 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 낮은 가격에 응찰하는 것이 아니라, 임차관계와 점유 상태를 확인해 매수인이 실제로 부담할 금액을 먼저 확정하는 것입니다.
