청주지방법원 2024타경32866. 충북 음성군 맹동면 두성리 1369 소재 집합건물의 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니이고, 말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 음성농업협동조합의 채권최고액 4,290,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.04.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 음성군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 점유·임대차입니다. 2018.07.03. 등록된 이광일은 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 대차 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 145,122,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,683,934,407원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 · 토지면적 1,136.6㎡ |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 · 혁신도시개발예정지구 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 미확정
2019.10.23. 음성군 압류는 말소기준권리보다 앞서 설정됐지만, 2020.04.23. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 음성농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 2022.12.27. 음성군 압류와 2024.05.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 점유·이용 | 등록·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성희 | 목적물 전부 및 402호·403호 · 점포(마사지샵) | 2023.03.07 | 2,500원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 대차 | 주거 · 점유 부분 미상 | 미상 배당요구 2024.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고자는 없어 중복 신고를 제외할 대상은 없습니다. 따라서 조사된 실제 임차인은 3명입니다. 김성희는 등록일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없지만, 이광일은 등록일이 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 및 인수액은 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 판단 — 21%까지 하락했지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 145,122,000원으로 감정가 692,000,000원의 20.97%입니다. 7회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 물건군의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 검증되지 않았습니다.
또한 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 근린생활시설입니다. 상업용 부동산은 임대수익, 공실, 업종 적합성, 관리비, 점유관계에 따라 가치 편차가 커 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 특히 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가와 별도로 부담할 금액이 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,831,708원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 142,290,292원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 4,147,709,708원입니다. 해당 근저당권은 공동담보목록 제2020-318호에 포함돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차보증금 인수액도 보증금 미상으로 확정되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 145,122,000원 | 142,290,292원 | 4,147,709,708원 |
| 8회 유찰 시 | 116,097,600원 | 113,672,234원 | 4,176,327,766원 |
| 9회 유찰 시 | 92,878,080원 | 90,806,275원 | 4,199,193,725원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 한국가스안전공사 북서측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물이며 기본적인 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공시지가. 1,328,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광일 보증금 확인. 2018.07.03. 등록이 말소기준보다 앞서므로 계약서, 실제 점유, 사업자등록, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대차의 신원·전입 확인. 전입일과 보증금이 미상이고 2024.06.08. 배당요구 사실만 확인되므로 대항력과 배당 순위를 확정해야 합니다.
- 김성희 점유범위 확인. 목적물 전부와 402호·403호가 함께 기재돼 있어 101호의 실제 점유·영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 단위 원본 대조. 김성희 보증금은 2,500원으로 기재돼 있으므로 임대차계약서와 원본 문서의 금액을 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 4,290,000,000원 근저당권은 공동담보목록 제2020-318호와 연결돼 있으므로 공동담보 물건과 채무 잔액을 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 임대료, 관리비, 공실 기간, 업종 제한과 실제 영업 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
- 실거래·임대 시세 확인. 감정가 대비 21%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고 인근 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 현황서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “21% 가격보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 692,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 145,122,000원까지 내려왔습니다. 그러나 7회 유찰과 20.97%라는 수치가 곧바로 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 근린생활시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 말소기준보다 앞선 이광일의 보증금과 대차의 전입·보증금이 모두 미상입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가와 인수 위험을 계산할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리의 핵심 숫자가 비어 있는 물건입니다. 결론은 보증금과 점유관계 확인 전 입찰 보류입니다.
