청주지방법원 2024타경32866. 충북 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 4층 401호를 대상으로 하는 경매입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 반면 사건 용도표시는 대지로 되어 있으며 토지자료에는 상업용 토지 정보도 나타납니다. 따라서 먼저 실제 매각 대상이 구분건물인지, 토지 또는 대지권이 어떤 범위로 포함되는지를 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 음성농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 4,290,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024년 4월 24일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 2024년 5월 27일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 매각으로 말소되는 담보권과 별개로, 말소기준권리보다 앞선 임차관계 및 매각 범위에 관한 확인은 여전히 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 4층401호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 사건 용도표시 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 등기사항전부증명서상 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 666,000,000원 / 71,511,000원 |
| 유찰 횟수 | 10회 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 3,683,934,407원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23 · 을구 8번 근저당권 · 음성농업협동조합 · 채권최고액 4,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 기록을 구분해야 한다
말소기준권리인 근저당권은 매각으로 말소되는 권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 권리와 임차관계는 별도로 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 임차인을 먼저 확인
확인 대상 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되어 있지 않습니다. 다만 이광일의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력을 확정적으로 단정하거나 인수금액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
|
이광일 상가임대차 현황서상 등록자 점유부분 미상 |
보증금 미상 입점일 2018.07.03 확정일자 미상 |
가능·미상 말소기준권리보다 이른 날짜 |
미상 확정일자 및 법정요건 확인 필요 |
인수 가능성 보증금 확인 전 금액 산정 불가 |
|
김성희 점포(마사지샵) 목적물 전부 및 402호·403호로 기재 |
보증금 2,500 단위 원본 확인 필요 입점일 2023.03.07 확정일자 미상 |
없음(자료상) 말소기준권리 이후 날짜 |
미상 배당요건 확인 필요 |
대항력 인수 위험 낮음 점유 범위와 인도 문제는 별도 확인 |
우선변제권은 확정일자와 점유·사업자등록 등 적용 법령상 요건을 확인해야 판단할 수 있습니다. 임차인 관련 최우선변제 및 배당 가능액은 아래 단순 배당표에 반영되지 않았습니다.
③ 가격·회차 분석 — 최저가만으로 저가매수를 판단하지 말 것
현재 최저매각가 71,511,000원은 감정가 666,000,000원의 약 10.74%입니다. 이미 10회 유찰된 상태이지만, 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 보증금 미상 임차인의 인수 가능성이 남아 있어 낙찰가만으로 실질취득액을 산정하는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 근저당 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 71,511,000원 | 4,220,176,198원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 57,208,800원 | 4,234,220,958원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 45,767,040원 | 4,245,456,767원 | 0원 |
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 71,511,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,687,198원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 69,823,802원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 단순 배당 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 예상치이며, 실제 배당은 매각대금과 집행비용, 법정 우선순위 및 확인된 권리에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 감정평가상 한국가스안전공사 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 것으로 평가되어 있습니다. 북서측·남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비된 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지자료. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 용도지역은 일반상업지역입니다. 토지자료상 면적은 1,136.6㎡이며, 평지·정방형·소로각지로 기재되어 있습니다. 이 면적이 해당 4층 401호의 매각 지분이나 대지권을 뜻하는지는 별도로 확인해야 합니다.
- 이용 제한. 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 건축·이용 가능 범위는 관련 계획과 규제를 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 임차수요, 업종 제한, 점유 및 인도 가능 여부에 따라 매각 후 활용성이 달라질 수 있습니다. 현재 가격만으로 향후 매각가격이나 임대수익을 추정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 대지 표기와 4층 401호 집합건물 표기의 관계를 확인하고, 실제 매각 대상과 대지권·토지 지분의 포함 범위를 확정하세요.
- 이광일 임차관계. 보증금, 확정일자, 점유·사업자등록 요건 및 배당요구 관련 서류를 확인하세요. 대항력 가능성과 인수금액이 정리되기 전에는 실질취득액을 산정하지 마세요.
- 김성희 점유 범위. 목적물 전부 및 402호·403호로 기재된 점유 범위가 실제 401호와 어떻게 겹치는지 확인하고, 인도 및 명도 가능성을 점검하세요.
- 선순위 압류. 음성군 압류와 2020년 4월 23일 말소등기의 효력을 원본 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 배당 계산. 근저당 채권최고액 4,290,000,000원과 신청채권자 청구금액 3,683,934,407원을 구분하고, 실제 배당순위와 법정 우선채권을 검토하세요.
- 현장 확인. 실제 이용상태, 시설 관리상태, 임차인 점유, 인도 가능성 및 관리비 등 추가 부담을 확인하세요.
- 입찰가 산정. 최저가가 감정가의 10.74%라는 점만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 확인된 임차보증금과 권리관계, 실제 매각 범위 및 취득 후 비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 권리·임대차·감정평가 자료에 근거한 검토 의견입니다. 입찰 전 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 인수위험”
이 사건은 10회 유찰되어 최저매각가가 71,511,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 최저가가 곧 저렴한 취득을 뜻하지는 않습니다. 이광일의 보증금과 확정일자가 미상이고 대항력 가능성을 배제할 수 없어, 보증금 확인 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 김성희의 점유 범위와 실제 인도 문제도 확인해야 합니다.
또한 사건 용도표시인 대지와 4층 401호 집합건물·근린생활시설이라는 기재의 관계를 명확히 해야 합니다. 음성군 압류의 말소 효력과 매각 범위도 원본 서류로 대조해야 합니다. 권리와 매각 대상이 확정되기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 임차인 인수위험과 매각 대상의 범위를 먼저 확정하는 데 있습니다.
