청주지방법원 2024타경32866. 음성군 맹동면 두성리 1369, 대하4길 6-5의 4층 401호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기 형태는 집합건물이고 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 666,000,000원, 7회 유찰된 현재 최저매각가는 139,670,000원입니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리 구조는 단순한 안전형이 아닙니다. 말소기준은 2020.04.23. 음성농업협동조합의 채권최고액 4,290,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2024.04.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.05.27. 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준일보다 앞선 상가 등록자의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 4층401호 |
| 등기 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 666,000,000원 / 139,670,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,683,934,407원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23. 음성농업협동조합 근저당권 4,290,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인
2019.11.01. 음성군 압류는 말소기준권리보다 먼저 접수됐지만, 2020.04.23. 해제로 말소됐습니다. 과거 부안농업협동조합·전북은행·케이투투자조합· 주식회사빅디엠씨·대부업체들의 근저당도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2020.04.23. 설정된 음성농업협동조합 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 등록자의 보증금이 미상
| 점유·등록자 | 사용 부분 | 등록일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.07.03 | 미상 | 2024.06.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성희 | 목적물 전부 및 402호·403호 · 점포(마사지샵) | 2023.03.07 | 2,500원 | 2024.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차 관련자 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김성희는 등록일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 이광일은 등록일이 말소기준권리보다 앞서지만, 사용 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,755,380원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 136,914,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 4,153,085,380원 |
집행비용과 근저당권 배당 후 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 하며, 이광일의 보증금이 미상이므로 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 임차보증금 확인이 먼저
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 21% | 139,670,000원 | 136,914,620원 | 4,153,085,380원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 17% | 111,736,000원 | 109,371,696원 | 4,180,628,304원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 13% | 89,388,800원 | 87,379,802원 | 4,202,620,198원 | 0원 |
현재 회차의 최저가는 감정가의 21%이고, 추가 유찰 시 17%와 13%까지 낮아집니다. 그러나 이광일의 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘 수 있습니다. 이때 실질취득비용은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 금액으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 한국가스안전공사 북서측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 4층 401호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,136.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구· 중점경관관리구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광일 임대차 원본. 사업자등록 신청일, 실제 점유개시일, 보증금, 확정일자, 임대차기간과 배당요구 내용을 확인하세요.
- 실질취득비용 계산. 대항력이 인정되는 보증금이 있으면 낙찰가와 미배당 승계액을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유 범위. 401호와 402호·403호의 영업장 연결 여부, 공용 출입구, 내부 경계와 실제 사용자를 현장에서 확인하세요.
- 명도 계획. 점포 영업 상태, 집기·시설물 소유관계, 사업자 퇴거 일정과 인도명령 적용 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-318호의 다른 담보물과 배당관계를 대조하세요.
- 세금·최우선변제. 당해세, 상가임차인의 최우선변제 가능성, 관리비와 공용부분 체납액을 별도로 확인하세요.
- 상가 수익성. 현재 임대료, 공실 가능성, 관리비, 업종 제한과 실제 임대수요를 조사한 뒤 감정가 대비 할인율을 평가하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차현황서와 법원 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 21%보다 미상 보증금이 먼저다”
등기상 오래된 압류와 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그 점만 보면 등기권리의 방향은 분명합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖 임차관계입니다.
2018.07.03. 등록된 이광일은 말소기준일보다 앞서며 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 배당표상 인수 0원만 믿고 최저가 139,670,000원을 실질취득비용으로 확정해서는 안 됩니다. 반면 김성희는 말소기준 이후 등록자로 대항력은 없지만, 목적물 전부와 인접 호실까지 사용하는 것으로 기재돼 명도와 점유 범위를 확인해야 합니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 보증금·대항요건·점유 범위를 확인해 미배당 승계액이 없다는 결론이 나온 뒤에야 7회 유찰 가격의 의미를 평가할 수 있습니다. 현재 결론은 등기권리는 정리되지만 임차보증금 위험이 미확정인 주의형 물건입니다.
