10회 유찰
보증금 확인 필요
선순위 임차위험 별도
가격 메리트 미확정
청주지방법원 2024타경32866. 충북 음성군 맹동면 두성리 1369, 대하4길 6-5에 있는 집합건물 제5층 제501호입니다. 물건 용도에는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물의 특정 호실이라는 관점에서 권리와 환금성을 살펴야 합니다.
숫자는 강렬합니다. 감정가 1,970,000,000원에서 최저가 211,527,000원으로 떨어졌습니다. 하지만 10회에 걸친 유찰은 단순한 할인 기회가 아니라 권리·임대차·가격·환금성에 대한 추가 검증이 필요하다는 신호이기도 합니다. 특히 이 사건에는 말소기준권리보다 먼저 신고된 임차 관련자가 있어, 권리의 소멸과 임차보증금 인수 가능성을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 5층 501호 두성리 1369 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 표기 · 집합건물 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 6층 건물 중 제5층 제501호 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 | 1,970,000,000원 |
| 최저매각가 | 211,527,000원 (10회 유찰) |
| 감정가 대비 | 10.74% |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 3,683,934,407원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23 음성농업협동조합 근저당권 설정 |
| 근저당 채권최고액 | 4,290,000,000원 (공동담보) |
| 임차 관련자 | 이광일, 김성희 — 실제 신고자 2명 |
| 매수인 인수액 | 확정 불가 — 선순위 임차보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차위험은 별개
말소기준권리는 2020.04.23 접수된 을구 8번 음성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,290,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 2024.04.24 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었고, 2024.05.27 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정 등은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
이전에 설정됐던 부안농업협동조합, 전북은행, 케이투투자조합, 빅디엠씨, 투게더대부 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 매수인이 별도로 인수할 권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고자 2명, 선순위 1명 집중 확인
| 성명 / 사용 | 신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
이광일 상가임대차 현황서상 등록자 임차 부분 미상 |
2018.07.03 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 확정일자 미상 |
배당요구 신고 2024.06.08 보증기관 승계 없음 |
|
김성희 점포(마사지샵) 목적물 전부 및 402호·403호 |
2023.03.07 |
2,500 금액 단위 확인 필요 |
말소기준 후 신고 우선변제 미상 선순위 대항력 없음으로 분류 |
배당요구 신고 2024.06.11 보증기관 승계 없음 |
실제 임차 관련 신고자는 2명이며, 별도의 보증기관 대위변제·승계 중복신고는 없습니다. 특히 이광일은 말소기준권리보다 신고 시점이 앞서는 만큼 임차 대상이 실제 501호에 해당하는지, 상가임대차 대항요건을 갖추었는지, 배당을 통해 보증금이 모두 변제되는지 확인해야 합니다.
김성희는 신고일이 말소기준권리 이후로 분류되어 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리됩니다. 다만 신고된 사용 범위에 목적물 전부 및 402호·403호가 함께 기재되어 있으므로, 501호와 다른 호실의 임대차가 어떻게 구성되어 있는지 확인할 필요가 있습니다. 보증금 표기액 2,500의 금액 단위도 계약서 및 원본 명세서 대조 대상입니다.
③ 가격 분석 — 10회 유찰이 곧 저가매수는 아니다
현재 감정가 대비 최저가 비율은 10.74%입니다. 감정가 1,970,000,000원에 비해 최저매각가 211,527,000원은 상당히 낮아졌습니다. 그러나 감정가격에 대한 할인율과 실제 시장가격에 대한 할인율은 전혀 다른 개념입니다.
이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 더구나 이광일의 선순위 임차보증금 인수 가능성 때문에 실질취득비용 자체가 불확정입니다. 따라서 감정가 대비 높은 할인율만으로 가격상 이익이 있다고 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰) | 211,527,000원 | 10.74% | 4,082,234,378원 | 확정 불가 |
| 11회 유찰 시 | 169,221,600원 | 8.59% | 4,123,947,502원 | 확정 불가 |
| 12회 유찰 시 | 135,377,280원 | 6.87% | 4,157,318,002원 | 확정 불가 |
유찰 시 가격과 채권 미배당액은 회차별 추정값입니다. 미배당 근저당 채권이 그대로 매수인에게 인수된다는 뜻은 아닙니다. 선순위 임차보증금의 실제 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,761,378원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 207,765,622원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 211,527,000원으로 매각되는 경우, 예상 집행비용은 3,761,378원이며, 근저당권 관련 추정 배당액은 207,765,622원입니다. 계산상 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 4,082,234,378원, 소유자 잔여금은 0원입니다.
다만 이 근저당은 공동담보가 설정된 권리이므로, 채권최고액 전부를 해당 호실만의 확정채무라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 배당에서는 공동담보 관계, 채권양도, 배당요구, 임차권, 집행비용 및 조세채권 등에 따라 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 이광일의 선순위 임차관계가 배당 및 인수 구조에 미칠 영향은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 한국가스안전공사 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물로 외벽은 돌붙임 및 페인팅, 내부는 인테리어 마감, 창호는 새시 창호 등으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 김성희의 사용내용에는 점포(마사지샵)가 기재되어 있어 실제 운영상태와 임대차 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로. 북서측 및 남서측에 폭 약 12m의 포장도로가 있고, 남동측에는 폭 약 15m의 보행자도로가 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 가축사육제한구역도 포함되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 1,136.6㎡, 공시지가는 1,328,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 정보이며, 501호의 전용면적이나 해당 호실 단독의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 위반건축물. 감정 관련 조사상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 이용 및 임차부분의 적법성은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 임대수익, 업종별 수요, 건물 내 상권, 관리비, 공실 상태가 환금성에 영향을 줍니다. 이미 10회 유찰된 이력이 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 매도 가능성이나 적정가를 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 이광일. 2018.07.03 신고된 임대차의 실제 계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록과 점유 경위, 임차 대상이 501호에 해당하는지 확인해야 합니다.
- 배당 및 인수금 검증. 이광일에게 대항력이 인정되는지, 배당 후 미회수 보증금이 남는지 확인해야 합니다. 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 이를 낙찰가에 합산하여 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 김성희의 임대차 범위. 목적물 전부 및 402호·403호로 기재된 임차 부분이 501호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 신고 보증금 2,500의 실제 금액 단위와 계약내용도 대조해야 합니다.
- 물건 용도·매각범위. 대지 표기와 근린생활시설 이용상태의 차이를 검증하고, 등기부, 건축물대장, 집합건축물대장, 대지권 표시, 감정평가의 복수 호실 내역을 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 음성농업협동조합 근저당 채권최고액 4,290,000,000원은 공동담보 설정 금액입니다. 다른 담보 목적물과 해당 호실의 관계, 농업협동조합자산관리회사로의 채권양도 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 10회 유찰 원인. 저가 매각의 원인이 임차권, 상가 공실, 매각범위 문제, 현장 이용상태, 응찰수요 부족 등에 있는지 객관적인 자료로 확인해야 합니다.
- 최근 거래 및 임대수익. 비교 가능한 동일 상권 근린생활시설 거래와 임대료, 공실률, 관리비를 확인해 적정 매입가격을 판단해야 합니다. 가격비교는 인수금액을 반영한 실질취득비용 기준으로 진행해야 합니다.
- 현장 확인. 501호의 실제 출입·점유 상태, 간판, 내부구조, 임차사업장 운영 여부, 건물 공용부와 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유자의 권리관계에 따라 인도명령 또는 별도 명도절차가 필요할 수 있습니다. 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담 가능성도 조사해야 합니다.
- 입찰 조건 재확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 변경, 입찰보증금 비율, 특별매각조건 및 매각범위의 최종 내용을 법원 공고 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 10.74%라도 싸다고 단정할 수 없다”
이 물건의 가장 큰 특징은 10회 유찰입니다. 감정가 1,970,000,000원에서 최저가 211,527,000원까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 하지만 그 하락폭 자체가 적정한 취득가격이나 수익성을 보장하지는 않습니다.
등기상 말소기준권리와 이후 권리의 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 문제는 2018.07.03에 신고된 이광일의 임차관계입니다. 대항력이 실제 인정되는지, 보증금이 얼마인지, 배당으로 해소되는지를 알 수 없어 낙찰자가 부담할 실질 금액을 확정할 수 없습니다.
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인된다면 유찰로 가격이 하락해도 인수금액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 반대로 권리관계가 검증되어 인수위험이 해소되더라도, 비교 가능한 근린생활시설 실거래와 수익자료가 확인되어야 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 임차관계, 공동담보, 501호 매각범위, 상업용 부동산의 환금성이 검증된 이후에만 응찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최저가의 파격적인 할인율보다 실제로 얼마를 인수하고 무엇을 취득하는지가 중요한 사건입니다.
