청주지방법원 2024타경32866. 음성군 맹동면 두성리, 대하4길 6-5의 5층 501호입니다. 사건상 용도는 대지이며 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 1,970,000,000원, 7회 유찰된 현재 최저매각가는 413,139,000원으로 감정가의 20.97% 수준입니다.
등기상 말소기준은 2020년 음성농업협동조합의 채권최고액 4,290,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 등기부만 보면 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계에서는 말소기준보다 앞선 등록자가 있어 등기 권리와 점유·임차 위험을 분리해 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건 내 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 1,970,000,000원 / 413,139,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 3,683,934,407원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
현재 소유자는 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니입니다. 2020.04.23. 음성농업협동조합이 채권최고액 4,290,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 해당 근저당권은 2024.04.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 2024.05.27. 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 사용·점유 | 등록일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.07.03 | 미상 | 2024.06.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김성희 | 목적물 전부 및 402호, 403호 · 점포(마사지샵) | 2023.03.07 | 2,500원 | 2024.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 2명입니다. 김성희는 등록일이 말소기준일 이후라 대항력이 없지만, 이광일은 말소기준 이전 등록자입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘저렴’ 판정 금지
감정가 1,970,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가가 413,139,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 용도·인근 거래의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 근린생활시설로 이용 중인 상업용 물건이고, 선순위 가능 임차인의 보증금도 미상입니다. 가격 비교는 최저가가 아니라 낙찰가에 실제 승계되는 임차보증금을 합산한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 413,139,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,531,390원 | 6,531,390원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 406,607,610원 | 413,139,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 413,139,000원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 3,883,392,390원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이광일의 미상 보증금은 계산에 포함되지 않았으므로 실제 인수위험과 동일한 의미가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 413,139,000원 | 406,607,610원 | 3,883,392,390원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 330,511,200원 | 325,084,043원 | 3,964,915,957원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 264,408,960원 | 259,907,235원 | 4,030,092,765원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국가스안전공사 북서측 인근이며 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,136.6㎡, 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설로 이용되는 상업용 물건이며 7회 유찰 상태입니다. 실거래 자료가 없어 가격대별 수요와 환금성은 별도 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광일 임대차 원본 확인. 상가건물 임대차현황서, 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 보증금에서 예상 배당액을 뺀 미배당 인수액을 낙찰가에 더해 총투입액을 계산해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 이광일의 점유 부분은 미상이며 김성희의 신고 범위에는 목적물 전부와 402호·403호가 함께 적혀 있습니다. 현장 점유와 호실별 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 종기 자료 확인. 두 임차인의 배당요구 접수 내용과 매각물건명세서상 인수 문구를 최종 대조해야 합니다.
- 상권 조사. 최근 임대료, 공실률, 관리비, 업종 제한과 동일 건물 거래사례를 확인해 413,139,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 대상 여부는 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 문건접수 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 21%”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,970,000,000원에서 413,139,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 그러나 시장 실거래 자료가 없고, 말소기준보다 앞선 이광일의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 최저가가 싸다는 결론도, 매수인 인수가 0원이라는 결론도 확정할 수 없습니다.
등기상 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차보증금은 다른 문제입니다. 보증금이 최저가보다 크고 대항력이 인정된다면 실질취득액은 낙찰가가 아니라 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 등기 권리는 소멸, 임차 위험은 미확정. 이 물건은 입찰가 계산보다 먼저 이광일의 계약서와 보증금을 확인해야 하는 사건입니다.
